几年前，李嘉诚退出内地房地产，开始抛售套现，当时许多人想不明白李嘉诚为什么放着钱不赚。
而再看如今，我们却不得不佩服李嘉诚的先见之明。随着土地流拍增多、各种房地产相关的政策频出，中国房地产市场繁花似锦的日子似乎已经过去。
前几日，一则关于商品房预售制将要取消的传言在行业内炸开了锅。恒大许家印今年也频频在新能源汽车上发力，其他房地产龙头企业也纷纷急着转型改名。
在这些房地产开发商看来，楼市转折点已到来，而他们也用实际行动证明了这一点。
房企现状
在经济面临大变局的情况下，中国的房地产市场依旧火爆：月均销售一亿平，这是中国楼市在今年前8个月的战况。各大房企的半年报数据也十分亮眼。其中，碧桂园、万科、恒大均突破3000亿大关。整体来看，房企销售情况呈上升趋势，7家房企销售额过千亿。
然而在华丽的销售业绩下，房企的负债率却在显著上升。
Wind数据显示，截至6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，环比上涨0.6个百分点，同比上涨1.44个百分点。而与房地产行业79.46%的平均负债率水平相比，有39家公司超过行业均值。其中，云南城投、中交地产等15家上市房企负债率超过85%；荣盛发展、华发股份等19家公司负债率在80%-85%之间
龙头企业中，万科从去年底净负债率仅8.8%跃至32.7%；碧桂园上半年净负债率59%，较2017年的56.9%微升；保利地产净负债率93.26%，较2017年末扩大7个百分点。
龙湖2018上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%；华润的净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。
就连财务稳健的中海，净资产负债率也较年初的27%略微增长至28.1％。此外，新城控股上半年负债率达100.4%，较2017年末提升了37个百分点。
其次，去年以来，房企的融资环境也在恶化。虽然高负债一直是我国房地产行业的”生存法则”，项目开发需要投入大量资金，负债率增长也成为企业扩张发展的基础。不过，从去年开始，房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，地产企业的融资渠道受阻，银行对房地产的贷款持续收紧，停止了许多房企发债。
整体来看，房企融资成本均有上升。有数据表明，剔除恒大及佳兆业海外融资影响之后，房企1-8月平均融资成本为5.99%，较2017年全年上升0.42个百分点。
从融资总量看，2018年1-8月典型房企共融资7390亿元，同比减少9.0%。其中，8月85家典型房企的融资总额为744亿元，同比下降23%，环比下降7%，且较于2017年平均水平下降了33%。
另外，来自客户的首付和按揭贷款也在不断收紧。融360大数据显示，今年7月，全国首套房贷款平均利率上涨至5.67%，为基准利率的1.157倍，环比6月上升0.53%，同比方面，较去年4.99%的利率同比上涨13.63%，连涨19个月。
融资成本不断上升，行业经营性现金流急速恶化已是普遍趋势。
以万科为例，其在上半年实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，同比减少119.47%。去年同期为218.5亿元，年末则为823.2亿元。
保利地产2018年中报则显示，公司经营性现金流为-98.33亿元。碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿，但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。
房企急转型
春江水暖鸭先知。身处行业中心的各大房企们的动作，更是能预示着行业的走向。
如今，”改名”已经成为不少房企转型的途径之一。他们通过投资房地产以外的领域谋求转型，且在企业名称中去掉”房地产”的字样。
例如9月12日，”保利地产”突然改名为”保利发展控股”，同日改名的还有万科地产，”万科房地产”摇身一变，成为了”万科发展”。
此外，今年以来改名的还有龙湖地产，改名为”龙湖集团”；”合景泰富地产”改名为”合景泰富集团”，”时代地产”改名为”时代中国控股”，”万达商业地产”改名为”万达商业管理”，”朗诗绿色地产”改名为”朗诗绿色集团”等等。
而在改名之后，这些房地产企业选择的跨界领域可谓五花八门，新能源、高端装备制造、信息技术、文娱业等新兴行业成为热门选项。
这些领域里，不得不提的就是新能源汽车。比如，恒大集团在最近宣布，将与广汇集团在汽车销售、能源、地产、物流等领域开展全面战略合作。此前，恒大还成为了Faraday Future法拉第未来的控股股东。
实际上，除了恒大之外，最近一段时间，很多地产巨头都对汽车行业表现出了浓厚的兴趣，纷纷加入造车新势力的队伍之中。
宝能成立汽车公司拿下观致汽车51%控制权，并用不到两年时间从汽车研发、整车制造再到终端销售完成全产业链布局；华夏幸福董事长王文学通过旗下知合出行，拿下合众汽车控股股东位置，知合出行还投资了汽车租赁、自动驾驶等领域一系列公司。
相比之下，碧桂园则另辟蹊径，试图通过顺德新能源汽车小镇的建设，吸引汽车创新企业入驻，以此分享行业红利。
所以不得不说，前首富长远的眼光真是令人刮目相看。如今，当身处行业中心的各大房企动作频频且又如此一致的时候，你就知道，风向真的要变了。
