幾年前，李嘉誠退出內地房地產，開始拋售套現，當時許多人想不明白李嘉誠為什麼放著錢不賺。
而再看如今，我們卻不得不佩服李嘉誠的先見之明。隨著土地流拍增多、各種房地產相關的政策頻出，中國房地產市場繁花似錦的日子似乎已經過去。
前幾日，一則關於商品房預售制將要取消的傳言在行業內炸開了鍋。恆大許家印今年也頻頻在新能源汽車上發力，其他房地產龍頭企業也紛紛急著轉型改名。
在這些房地產開發商看來，樓市轉折點已到來，而他們也用實際行動證明了這一點。
房企現狀
在經濟面臨大變局的情況下，中國的房地產市場依舊火爆：月均銷售一億平，這是中國樓市在今年前8個月的戰況。各大房企的半年報數據也十分亮眼。其中，碧桂園、萬科、恆大均突破3000億大關。整體來看，房企銷售情況呈上升趨勢，7家房企銷售額過千億。
然而在華麗的銷售業績下，房企的負債率卻在顯著上升。
Wind數據顯示，截至6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，環比上漲0.6個百分點，同比上漲1.44個百分點。而與房地產行業79.46%的平均負債率水平相比，有39家公司超過行業均值。其中，雲南城投、中交地產等15家上市房企負債率超過85%；榮盛發展、華髮股份等19家公司負債率在80%-85%之間
龍頭企業中，萬科從去年底凈負債率僅8.8%躍至32.7%；碧桂園上半年凈負債率59%，較2017年的56.9%微升；保利地產凈負債率93.26%，較2017年末擴大7個百分點。
龍湖2018上半年凈負債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤的凈有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長。
就連財務穩健的中海，凈資產負債率也較年初的27%略微增長至28.1％。此外，新城控股上半年負債率達100.4%，較2017年末提升了37個百分點。
其次，去年以來，房企的融資環境也在惡化。雖然高負債一直是我國房地產行業的”生存法則”，項目開發需要投入大量資金，負債率增長也成為企業擴張發展的基礎。不過，從去年開始，房地產行業面臨自上而下、由內而外的去槓桿監管，地產企業的融資渠道受阻，銀行對房地產的貸款持續收緊，停止了許多房企發債。
整體來看，房企融資成本均有上升。有數據表明，剔除恆大及佳兆業海外融資影響之後，房企1-8月平均融資成本為5.99%，較2017年全年上升0.42個百分點。
從融資總量看，2018年1-8月典型房企共融資7390億元，同比減少9.0%。其中，8月85家典型房企的融資總額為744億元，同比下降23%，環比下降7%，且較於2017年平均水平下降了33%。
另外，來自客戶的首付和按揭貸款也在不斷收緊。融360大數據顯示，今年7月，全國首套房貸款平均利率上漲至5.67%，為基準利率的1.157倍，環比6月上升0.53%，同比方面，較去年4.99%的利率同比上漲13.63%，連漲19個月。
融資成本不斷上升，行業經營性現金流急速惡化已是普遍趨勢。
以萬科為例，其在上半年實現經營活動產生的現金流量凈額-42.55億元，同比減少119.47%。去年同期為218.5億元，年末則為823.2億元。
保利地產2018年中報則顯示，公司經營性現金流為-98.33億元。碧桂園上半年的凈經營性現金流雖保持為31.7億，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。
房企急轉型
春江水暖鴨先知。身處行業中心的各大房企們的動作，更是能預示著行業的走向。
如今，”改名”已經成為不少房企轉型的途徑之一。他們通過投資房地產以外的領域謀求轉型，且在企業名稱中去掉”房地產”的字樣。
例如9月12日，”保利地產”突然改名為”保利發展控股”，同日改名的還有萬科地產，”萬科房地產”搖身一變，成為了”萬科發展”。
此外，今年以來改名的還有龍湖地產，改名為”龍湖集團”；”合景泰富地產”改名為”合景泰富集團”，”時代地產”改名為”時代中國控股”，”萬達商業地產”改名為”萬達商業管理”，”朗詩綠色地產”改名為”朗詩綠色集團”等等。
而在改名之後，這些房地產企業選擇的跨界領域可謂五花八門，新能源、高端裝備製造、信息技術、文娛業等新興行業成為熱門選項。
這些領域裡，不得不提的就是新能源汽車。比如，恆大集團在最近宣布，將與廣彙集團在汽車銷售、能源、地產、物流等領域開展全面戰略合作。此前，恆大還成為了Faraday Future法拉第未來的控股股東。
實際上，除了恆大之外，最近一段時間，很多地產巨頭都對汽車行業表現出了濃厚的興趣，紛紛加入造車新勢力的隊伍之中。
寶能成立汽車公司拿下觀致汽車51%控制權，並用不到兩年時間從汽車研發、整車製造再到終端銷售完成全產業鏈布局；華夏幸福董事長王文學通過旗下知合出行，拿下合眾汽車控股股東位置，知合出行還投資了汽車租賃、自動駕駛等領域一系列公司。
相比之下，碧桂園則另闢蹊徑，試圖通過順德新能源汽車小鎮的建設，吸引汽車創新企業入駐，以此分享行業紅利。
所以不得不說，前首富長遠的眼光真是令人刮目相看。如今，當身處行業中心的各大房企動作頻頻且又如此一致的時候，你就知道，風向真的要變了。
