房地产市场的市值是如何确定的？

什么是公平市场价值？

任何曾经尝试购买或出售房屋的人都会熟悉房产公平市场价值或 FMV 的重要性。FMV 是在通常条件下，房产在公开市场上的售价。因此，FMV 对于拥有房产的人以及必须为该房产纳税的人来说意义重大。进行基于财产的扣除需要确定 FMV。该术语也广泛用于房地产投资市场。

不幸的是，没有简单或通用的方法来确定房地产的市场价值。然而，几乎每个市场估值都归结为两个因素：房地产评估和近期可比销售额。

市场价值经济学

市场经济中每一种商品的价值都基于价格发现过程。生产商和经销商提出假设值，并希望找到具有相似估值的买家。相比之下，消费者根据他们对商品价值的不断变化的解释来抬高或压低价格。这个过程是不完美的，而且是不断变化的。

对于房地产市场，买家对房产的估值必须高于他们愿意为该房产交易的金额。同时，卖方必须以低于报价的价格对房产进行估价。当然，特定地区的房屋供需情况将影响这些经济评估，以及 GDP 增长、失业率和通货膨胀等更广泛的经济状况。

评估和可比销售额

评估是对价值的专业意见。在房屋销售过程中，提供房屋贷款的银行通常会选择一名评估师，就特定日期的房地产价值发表意见。

可比销售额，也称为“市场数据”方法，是得出市场价值的最常见方法。在这里，我们回顾了近期类似房产的销售情况，以供判断。如果最近售出的房屋的价格通常与您自己的标准相同（例如，在大小、房间数量、设施等方面）很高，那么您也可能会获得更有利的评估价值。请注意，评估值最终可能与市场上的实际销售价格有很大差异。

美国国税局出版物 561

房地产公允市场价值的管理税法出版物是 IRS 出版物 561。1该出版物涉及所有类型的财产估值，包括汽车、船只、收藏品、旧衣服、证券、专利、年金等。但它并没有预留一个部分来确定房地产市场价值。

第 561 号出版物明确指出“需要专业评估师进行详细评估”才能进行正确估价。评估师认为可以接受三种方法：可比销售法、收入资本化法或重置成本新法。3

可比销售方法将房产与最近出售的具有相似特征的其他房产进行比较。这种方法考虑了房产的所有特征，例如，它的大小、卧室的数量以及各个特征对整体房产价值的影响。

收入资本化法根据对未来收益的预期对投资进行估值。这种方法将房产的价值与预期可赚取的市场租金和转售价值联系起来。

重置成本新价值法确定使用当前建筑材料并遵守当前设计标准和布局的具有相同效用的物业的当前成本。

房屋评估行业中的歧视性做法是非法且代价高昂的，因为它可能导致少数群体获得的房屋评估价值低于非少数群体的评估价值。

抵押贷款歧视也是非法的。如果您认为您因种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄而受到歧视，您可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD) 提交报告。

总结

无论您如何评估房产，归根结底，买房所得的金额将由买卖双方协商确定。每一方都可以使用估值技术来帮助论证他们的观点，但通常会通过一些妥协和一些个人的来回来达成交易。