房地產市場的市值是如何確定的？

什麼是公平市場價值？

任何曾經嘗試購買或出售房屋的人都會熟悉房產公平市場價值或 FMV 的重要性。FMV 是在通常條件下，房產在公開市場上的售價。因此，FMV 對於擁有房產的人以及必須為該房產納稅的人來說意義重大。進行基於財產的扣除需要確定 FMV。該術語也廣泛用於房地產投資市場。

不幸的是，沒有簡單或通用的方法來確定房地產的市場價值。然而，幾乎每個市場估值都歸結為兩個因素：房地產評估和近期可比銷售額。

市場價值經濟學

市場經濟中每一種商品的價值都基於價格發現過程。生產商和經銷商提出假設值，並希望找到具有相似估值的買家。相比之下，消費者根據他們對商品價值的不斷變化的解釋來抬高或壓低價格。這個過程是不完美的，而且是不斷變化的。

對於房地產市場，買家對房產的估值必須高於他們願意為該房產交易的金額。同時，賣方必須以低於報價的價格對房產進行估價。當然，特定地區的房屋供需情況將影響這些經濟評估，以及 GDP 增長、失業率和通貨膨脹等更廣泛的經濟狀況。

評估和可比銷售額

評估是對價值的專業意見。在房屋銷售過程中，提供房屋貸款的銀行通常會選擇一名評估師，就特定日期的房地產價值發表意見。

可比銷售額，也稱為「市場數據」方法，是得出市場價值的最常見方法。在這裡，我們回顧了近期類似房產的銷售情況，以供判斷。如果最近售出的房屋的價格通常與您自己的標準相同（例如，在大小、房間數量、設施等方面）很高，那麼您也可能會獲得更有利的評估價值。請注意，評估值最終可能與市場上的實際銷售價格有很大差異。

美國國稅局出版物 561

房地產公允市場價值的管理稅法出版物是 IRS 出版物 561。1該出版物涉及所有類型的財產估值，包括汽車、船隻、收藏品、舊衣服、證券、專利、年金等。但它並沒有預留一個部分來確定房地產市場價值。

第 561 號出版物明確指出「需要專業評估師進行詳細評估」才能進行正確估價。評估師認為可以接受三種方法：可比銷售法、收入資本化法或重置成本新法。3

可比銷售方法將房產與最近出售的具有相似特徵的其他房產進行比較。這種方法考慮了房產的所有特徵，例如，它的大小、卧室的數量以及各個特徵對整體房產價值的影響。

收入資本化法根據對未來收益的預期對投資進行估值。這種方法將房產的價值與預期可賺取的市場租金和轉售價值聯繫起來。

重置成本新價值法確定使用當前建築材料並遵守當前設計標準和布局的具有相同效用的物業的當前成本。

房屋評估行業中的歧視性做法是非法且代價高昂的，因為它可能導致少數群體獲得的房屋評估價值低於非少數群體的評估價值。

抵押貸款歧視也是非法的。如果您認為您因種族、宗教、性別、婚姻狀況、使用公共援助、國籍、殘疾或年齡而受到歧視，您可以採取一些措施。其中一個步驟是向消費者金融保護局或美國住房和城市發展部(HUD) 提交報告。

總結

無論您如何評估房產，歸根結底，買房所得的金額將由買賣雙方協商確定。每一方都可以使用估值技術來幫助論證他們的觀點，但通常會通過一些妥協和一些個人的來回來達成交易。