今日被下面這條消息刷屏了！”12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。”
此消息一出，一時間引來媒體瘋傳，熱議度之高可謂一浪高過一浪，瞬間樓市大鬆綁的謠言也是漫天飛。理性的說，自2016年9月30日開啟新一輪樓市調控以來，菏澤確實成為全國第一個取消限售政策的城市。各路專家也紛紛出來現身說法。
甚至有專家拿這個和14年南寧北部灣取消限購來對比，認為兩者都是樓市政策從緊到寬鬆的象徵。要說樓市政策真的變寬鬆像14,15年那般，那是真的有點衝動過頭了，但是從這能看出人心是思漲的，利好往往都會被無限放大。從盤面上也可看出許多端倪，今日盤面是極度弱勢，兩市幾乎都是單邊下跌，但是房地產板塊卻還能依然堅挺，甚至魯商置業，榮華地產等4股還逆市漲停，資金主力是看好房地產板塊的，有資金就有機會。
其實，此類政策看似在某個文件中”不經意”地提及了一句，其實是很有強的示範效應的，在因城施策的政策框架下，預計後續類似政策放鬆的城市還會繼續增多，至少政策方面不會有更嚴的限制出台，適當的寬鬆有機會。更重要的方面，對市場預期影響會很大，尤其是會減少一些看空情緒，信心的提升對於當前下行的樓市，有托底效應。
事實上，從各方面來看，房地產行業的現狀都有在好轉。
庫存持續下降
從直觀上看，2016年那種房子一出來就賣光了的盛況已經不再。不然路上也不會有那麼多房產中介的人發房源的廣告，中介的門口也不會如此寂寥。
從數據上，我們可以看到經過2016年的棚改貨幣化，房地產市場的庫存得到明顯去化。商品房待售面積累計值從2016年2月份的46635萬平方米下降至2018年10月份的25688萬平方米。但是商品房待售面積累計同比增速從2018年3月開始，已經向上拐頭，庫存去化速度放緩，房地產庫存或從相對底部向上爬升。
銷售情況止跌回升
在公布了11月商品房銷售面積的城市中，我們可以看到除了上海、重慶、廈門和韶關商品房銷售面積環比是減少的，北京、深圳、天津、杭州、南京、成都、佛山和惠州商品房銷售面積環比是增加的，銷售轉好的城市從10月份的6個增加到8個，其中北京、深圳、天津和杭州等熱門城市的銷售狀況出現了明顯的好轉。
再看上海，上海商品房成交面積雖然仍在下滑，但是二手房市場的成交狀況出現了改善，從我愛我家上海二手房的成交情況來看，11月房屋成交525套，較10月份增加了97套，成交均價從10月份的51223元/平方米下降到了11月份的47185元/平方米，1個月跌了7.8%左右，跟今年5月的高點比，降幅在19%。
撇開內外環的因素，在房價跌了20%之後，買房子的力量逐漸積聚，”金九銀十”雖然被壓後，但是沒有缺席。黎明正在悄悄來臨。
房貸利率見頂回落
一直以來，樓市政策的調整都會對地產板塊的走勢形成不小的衝擊，其中以房貸利率影響為最。近段時間，首套房貸利率調整的新聞不絕於耳。今日趁著山東菏澤取消限售消息的大熱，多地房貸利率下調也被一同爆出，這對房價將會是很大的支撐，同時也利好整個板塊
以前只有個別小銀行房貸利率鬆動，如今大銀行的房貸利率也出現了鬆動，標誌房貸利率拐點真正到來，那麼房地產整個行業放鬆的首個信號可以正式確立了，行業有望回暖。
宏觀方面，10月31日政治局會議進一步強調”六穩”時並未涉及到房地產領域，這預示著房地產行業面臨的整體政策環境壓力將有所緩解。
板塊方面，數據顯示，10月19日以來，房地產指數累計漲幅16.24%，排名行業指數漲幅榜第二位！同時也大幅超出同期滬指漲幅（3.63%）。在此期間，116隻地產股股價上漲，佔比九成以上，且有54股累計漲幅在20%以上。
地產板塊的持續反彈並非偶然，這與市場對樓市調控放鬆預期不無關係，同時也與地產板塊估值大幅回落有一定聯繫。昨日房地產市盈率約為9.1倍，而房地產行業市盈率最低水平大約在8.3倍左右，已經接近歷史底部區間，種種層面利好的堆積，使得地產板塊吸引力再次大增，資金也是明顯介入較深，後續持續看好地產板塊的未來走勢。
操作上還是建議以龍頭為核心，萬科、保利、招商蛇口沿著21日線逢低介入。
