今日被下面这条消息刷屏了！”12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。”
此消息一出，一时间引来媒体疯传，热议度之高可谓一浪高过一浪，瞬间楼市大松绑的谣言也是漫天飞。理性的说，自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽确实成为全国第一个取消限售政策的城市。各路专家也纷纷出来现身说法。
甚至有专家拿这个和14年南宁北部湾取消限购来对比，认为两者都是楼市政策从紧到宽松的象征。要说楼市政策真的变宽松像14,15年那般，那是真的有点冲动过头了，但是从这能看出人心是思涨的，利好往往都会被无限放大。从盘面上也可看出许多端倪，今日盘面是极度弱势，两市几乎都是单边下跌，但是房地产板块却还能依然坚挺，甚至鲁商置业，荣华地产等4股还逆市涨停，资金主力是看好房地产板块的，有资金就有机会。
其实，此类政策看似在某个文件中”不经意”地提及了一句，其实是很有强的示范效应的，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，至少政策方面不会有更严的限制出台，适当的宽松有机会。更重要的方面，对市场预期影响会很大，尤其是会减少一些看空情绪，信心的提升对于当前下行的楼市，有托底效应。
事实上，从各方面来看，房地产行业的现状都有在好转。
库存持续下降
从直观上看，2016年那种房子一出来就卖光了的盛况已经不再。不然路上也不会有那么多房产中介的人发房源的广告，中介的门口也不会如此寂寥。
从数据上，我们可以看到经过2016年的棚改货币化，房地产市场的库存得到明显去化。商品房待售面积累计值从2016年2月份的46635万平方米下降至2018年10月份的25688万平方米。但是商品房待售面积累计同比增速从2018年3月开始，已经向上拐头，库存去化速度放缓，房地产库存或从相对底部向上爬升。
销售情况止跌回升
在公布了11月商品房销售面积的城市中，我们可以看到除了上海、重庆、厦门和韶关商品房销售面积环比是减少的，北京、深圳、天津、杭州、南京、成都、佛山和惠州商品房销售面积环比是增加的，销售转好的城市从10月份的6个增加到8个，其中北京、深圳、天津和杭州等热门城市的销售状况出现了明显的好转。
再看上海，上海商品房成交面积虽然仍在下滑，但是二手房市场的成交状况出现了改善，从我爱我家上海二手房的成交情况来看，11月房屋成交525套，较10月份增加了97套，成交均价从10月份的51223元/平方米下降到了11月份的47185元/平方米，1个月跌了7.8%左右，跟今年5月的高点比，降幅在19%。
撇开内外环的因素，在房价跌了20%之后，买房子的力量逐渐积聚，”金九银十”虽然被压后，但是没有缺席。黎明正在悄悄来临。
房贷利率见顶回落
一直以来，楼市政策的调整都会对地产板块的走势形成不小的冲击，其中以房贷利率影响为最。近段时间，首套房贷利率调整的新闻不绝于耳。今日趁着山东菏泽取消限售消息的大热，多地房贷利率下调也被一同爆出，这对房价将会是很大的支撑，同时也利好整个板块
以前只有个别小银行房贷利率松动，如今大银行的房贷利率也出现了松动，标志房贷利率拐点真正到来，那么房地产整个行业放松的首个信号可以正式确立了，行业有望回暖。
宏观方面，10月31日政治局会议进一步强调”六稳”时并未涉及到房地产领域，这预示着房地产行业面临的整体政策环境压力将有所缓解。
板块方面，数据显示，10月19日以来，房地产指数累计涨幅16.24%，排名行业指数涨幅榜第二位！同时也大幅超出同期沪指涨幅（3.63%）。在此期间，116只地产股股价上涨，占比九成以上，且有54股累计涨幅在20%以上。
地产板块的持续反弹并非偶然，这与市场对楼市调控放松预期不无关系，同时也与地产板块估值大幅回落有一定联系。昨日房地产市盈率约为9.1倍，而房地产行业市盈率最低水平大约在8.3倍左右，已经接近历史底部区间，种种层面利好的堆积，使得地产板块吸引力再次大增，资金也是明显介入较深，后续持续看好地产板块的未来走势。
操作上还是建议以龙头为核心，万科、保利、招商蛇口沿着21日线逢低介入。
