上周房地產板塊帶著市場反攻，一時風起雲湧。無奈周末傳出房地產預售製取消新聞，這周開局房地產板塊就拖累市場下行。
毋庸置疑，預售製取消一旦成真，將會對行業產生重大影響，特別是對過度依賴房地產開發貸款和高周轉的企業傷害更大。
雖然利空壓頂，但也不用過度悲觀。決策層是高明的，房地產政策只會是慢慢調，不會一竿子都打死，房地產板塊危中有機。
盈利持續向好
近3年以來，房地產開發板塊盈利能力不斷修復。2016年板塊歸母凈利潤同比增長39.94%，2017年同比增長25.12%，2018年H1同比增長34.53%，相比於2013-2015年明顯提升，而且行業增速排在市場各大板塊前列。
資料來源：choice
雖然說房地產行業經過了去庫存政策強力推動階段，行業大周期已經向下了，後續景氣度會逐漸下降。但行業盈利能力修復了3年，整體過冬能力已經大幅提升。而且目前盈利水平還處於高位，在盈利能力出現明顯拐點之前，依然不宜過度悲觀。
盈利和走勢的背離
由於市場普遍對房地產行業未來發展存在悲觀預期，房地產開發板塊在年初經歷了短暫的系統性提估值行情後，從2月開始走出了萎靡不振、持續下行的陰跌行情。
半年報公布後，房地產板塊數據依舊亮眼，但盈利和走勢繼續背離，並沒有出現明顯的轉強信號。成交額方面也驗證了這一結論，半年報過後板塊成交額一路向下，8月下旬板塊日成交額觸及50億水平。回看2017年，萬科A活躍的時候日成交額都能達到45億，板塊陰跌行情之下，市場做多力量匱乏。
資料來源：choice
雖然悲觀預期存在，但近期出現了邊際變化，板塊日成交額明顯提升，目前已經回到100億水平。這一方面來自於主力資金重新配置大藍籌的衝動，另一方面來自於活躍資金對改革預期的衝動。
主力資金已經在伺機入場，持續已久的盈利與走勢之間的背離或將逐漸打破，房地產板塊在四季度值得重點關注。
估值和區域的選擇
由於房地產開發板塊大周期已經向下，而且存在邊際政策利空預期，即便是四季度有行情，板塊貝塔收益也會很少，這個時候要優選阿爾法。
首先，從基本面估值角度出發，我們初步篩選出了光明地產、廣宇發展、嘉凱城、中交地產、世榮兆業、華髮股份、新湖中寶、京投發展、新城控股、招商蛇口等標的。
資料來源：choice（數據截止9月25日）
這些公司動態市盈率都在10倍以下，而且2018年上半年歸母凈利潤增速在50%以上，近三年歸母凈利潤複合增速在30%以上。
其次，回到當前的市場活躍資金布局方向，廣東板塊是區域布局首選。
房地產開發（申萬2級）板塊一共126家企業，8月至今（9月25日）共22家企業上漲，按地域分布領先的有廣東7家、北京4家、上海和浙江各3家。即便是考慮到各區域板塊房地產企業數量，廣東依然處於領先位置。
資料來源：choice（數據截止9月25日）
市場活躍資金大舉布局廣東板塊，其中原因大體有2點，其一，2018年以來，粵港澳大灣區再加速推進，該區域內房企存在邊際變化可能的空間較大；其二，改革開放40周年，深圳”改革開放再出發”，迎來政策紅包可能性較大，短期活躍資金就是看中這點。
從區域布局的角度出發，我們初步篩選出華髮股份、中糧地產、深振業A、華聯控股、珠江實業、中航善達、格力地產、南山控股、天健集團、深物業A、沙河股份等標的。
資料來源：choice（數據截止9月25日）
這些公司全部是廣東企業，而且總市值在200億以下，具備短期炒作的彈性，此外都是國企或央企，在改革或政策利好的邏輯上更順。
