KD。現年44歲的薩拉瓦南（Saravanan）一直是泰米爾納德邦（Tamil Nadu）馬杜賴（Madurai）一家私人公司的總經理，他一直想在他的故鄉韋洛爾（Vellore）的古迪亞瑟姆（Gudiyatham）買房。當他知道印度國家銀行正在拍賣那裡的房屋時，他看到了一個機會。他說：「銀行代表就其可用性和拍賣向我進行了諮詢。」 2018年5月，薩拉瓦南（Saravanan）支付了約130萬盧比，購買了SBI拍賣的房屋，以從證券資產和金融資產重組中收回前任所有者的欠款。和《 2002年擔保權益（薩爾法西）實施法》。大約20個月後，他仍在等待擁有房屋。
根據該法，當借款人不償還其貸款時，貸方可以控制分配給該貸款的資產，而無需任何法院的干預。出借人獲得財產後，便出售或出租該財產，或將財產權轉讓給另一實體。出售財產後，貸款機構保留未付的會費，並將剩餘的錢（如果有）提供給違約借款人。
但是，在薩拉瓦南（Saravanan）的情況下，住在這所房子中的家庭聲稱是其所有者，因此拒絕撤離。 「最初，銀行說，一旦我付清了全部款項，他們就會移交財產。薩拉瓦南說：「現在，他們沒有採取任何利益或行動。造幣廠已經看到薩拉瓦南收到的拍賣通知和他的財產文件。在本報告提交之前，我們給銀行的電子郵件一直沒有得到答覆。
薩拉瓦南的情況並非孤立。在某些情況下，在拍賣中購買了房地產的人遇到了問題，例如沒有獲得財產以及先前的所有者（違約的借款人）對拍賣提出質疑。另外，拍賣物業的買方也不被視為消費者，因此無法在消費者法院提起訴訟。
這是購房者參加房地產拍賣前應考慮的三個風險。
這不是銀行的責任
財產狀況：財產通常以其當前狀況進行拍賣，法律用語將其描述為「現狀」或「基礎是」。合伙人庫納爾·阿羅拉（Kunal Arora）表示：「'原樣'和'原樣'是可以互換使用的，這意味著該財產將以目前的形式在物理上和法律上進行轉移，包括產權負擔（如有）。律師事務所Lakshmikumaran和Sridharan律師。
換句話說，買主承擔與財產有關的所有風險。 「一旦將財產移交給買方，買方就必須對所有權和占有權進行徹底的檢查，所有風險和責任均由買方承擔，」 Arora說。
因此，在參加拍賣之前，請訪問該物業，評估其結構狀況，建築質量，並評估其所需的維修或翻新。
財產權：人們通常認為銀行或金融機構拍賣的財產會具有明確的所有權。通常，拍賣通知中有一個類似以下內容的條款：據授權官員所知和所知，該財產不存在產權負擔，並且該官員對現有和將來的任何未知事項概不負責產權負擔或任何第三方的索賠，權利或應付款。
但是不要犯僅依靠機構提供的信息的錯誤。如果有人在您購買財產後提出索賠，那麼銀行或機構不太可能會為您提供幫助。因此，在提交投標書之前，請先對有關產權負擔，財產所有權，前任所有者或任何其他實體的主張和權利以及所有應繳費用進行獨立查詢。
「儘管根據上述法律傳達給投標人的所有權是絕對的和可執行的，但仍可能出現與所有權，占有權和其他負擔有關的問題。這主要是由於在此類銀行建立擔保權益之前，對產權狀況和其他問題的勤奮程度較低。」
擁有問題
對於不動產，例如地塊，房屋或公寓，擁有財產很重要。在某些情況下，銀行或機構僅象徵性地擁有該財產（具有必需的文書工作），卻不佔有該財產或不具有實物財產。
「象徵性擁有是指銀行對某項財產擁有合法權利，即使先前的所有者繼續對該財產擁有實物擁有（佔有）。根據法律，銀行必須擁有實物財產，然後將權利轉讓給買方。然而，實際上，銀行通常在沒有正式實物擁有的情況下完成此類交易。」
在這種情況下，買主可能會發現很難像在Saravanan案中那樣，使先前的所有者撤出房產。
沒有消費者權益
當您從開發商那裡購買房地產時，發現建築質量與最初承諾的不符，您可以在消費者法院對開發商提起訴訟，要求賠償。
當您購買拍賣行時，此補救措施不可用。 「在這種情況下，買方無法向消費者法院起訴。由於沒有商品和服務的「銷售」，因此買方不符合「消費者」的條件。」阿羅拉說。
您可能會發現拍賣物業具有吸引力，因為它們通常可以打折出售，但並非沒有風險。因此，在競標之前要進行盡職調查。如果需要，請尋求律師的幫助。
