KD。现年44岁的萨拉瓦南（Saravanan）一直是泰米尔纳德邦（Tamil Nadu）马杜赖（Madurai）一家私人公司的总经理，他一直想在他的故乡韦洛尔（Vellore）的古迪亚瑟姆（Gudiyatham）买房。当他知道印度国家银行正在拍卖那里的房屋时，他看到了一个机会。他说：“银行代表就其可用性和拍卖向我进行了咨询。” 2018年5月，萨拉瓦南（Saravanan）支付了约130万卢比，购买了SBI拍卖的房屋，以从证券资产和金融资产重组中收回前任所有者的欠款。和《 2002年担保权益（萨尔法西）实施法》。大约20个月后，他仍在等待拥有房屋。
根据该法，当借款人不偿还其贷款时，贷方可以控制分配给该贷款的资产，而无需任何法院的干预。出借人获得财产后，便出售或出租该财产，或将财产权转让给另一实体。出售财产后，贷款机构保留未付的会费，并将剩余的钱（如果有）提供给违约借款人。
但是，在萨拉瓦南（Saravanan）的情况下，住在这所房子中的家庭声称是其所有者，因此拒绝撤离。 “最初，银行说，一旦我付清了全部款项，他们就会移交财产。萨拉瓦南说：“现在，他们没有采取任何利益或行动。造币厂已经看到萨拉瓦南收到的拍卖通知和他的财产文件。在本报告提交之前，我们给银行的电子邮件一直没有得到答复。
萨拉瓦南的情况并非孤立。在某些情况下，在拍卖中购买了房地产的人遇到了问题，例如没有获得财产以及先前的所有者（违约的借款人）对拍卖提出质疑。另外，拍卖物业的买方也不被视为消费者，因此无法在消费者法院提起诉讼。
这是购房者参加房地产拍卖前应考虑的三个风险。
这不是银行的责任
财产状况：财产通常以其当前状况进行拍卖，法律用语将其描述为“现状”或“基础是”。合伙人库纳尔·阿罗拉（Kunal Arora）表示：“'原样'和'原样'是可以互换使用的，这意味着该财产将以目前的形式在物理上和法律上进行转移，包括产权负担（如有）。律师事务所Lakshmikumaran和Sridharan律师。
换句话说，买主承担与财产有关的所有风险。 “一旦将财产移交给买方，买方就必须对所有权和占有权进行彻底的检查，所有风险和责任均由买方承担，” Arora说。
因此，在参加拍卖之前，请访问该物业，评估其结构状况，建筑质量，并评估其所需的维修或翻新。
财产权：人们通常认为银行或金融机构拍卖的财产会具有明确的所有权。通常，拍卖通知中有一个类似以下内容的条款：据授权官员所知和所知，该财产不存在产权负担，并且该官员对现有和将来的任何未知事项概不负责产权负担或任何第三方的索赔，权利或应付款。
但是不要犯仅依靠机构提供的信息的错误。如果有人在您购买财产后提出索赔，那么银行或机构不太可能会为您提供帮助。因此，在提交投标书之前，请先对有关产权负担，财产所有权，前任所有者或任何其他实体的主张和权利以及所有应缴费用进行独立查询。
“尽管根据上述法律传达给投标人的所有权是绝对的和可执行的，但仍可能出现与所有权，占有权和其他负担有关的问题。这主要是由于在此类银行建立担保权益之前，对产权状况和其他问题的勤奋程度较低。”
拥有问题
对于不动产，例如地块，房屋或公寓，拥有财产很重要。在某些情况下，银行或机构仅象征性地拥有该财产（具有必需的文书工作），却不占有该财产或不具有实物财产。
“象征性拥有是指银行对某项财产拥有合法权利，即使先前的所有者继续对该财产拥有实物拥有（占有）。根据法律，银行必须拥有实物财产，然后将权利转让给买方。然而，实际上，银行通常在没有正式实物拥有的情况下完成此类交易。”
在这种情况下，买主可能会发现很难像在Saravanan案中那样，使先前的所有者撤出房产。
没有消费者权益
当您从开发商那里购买房地产时，发现建筑质量与最初承诺的不符，您可以在消费者法院对开发商提起诉讼，要求赔偿。
当您购买拍卖行时，此补救措施不可用。 “在这种情况下，买方无法向消费者法院起诉。由于没有商品和服务的“销售”，因此买方不符合“消费者”的条件。”阿罗拉说。
您可能会发现拍卖物业具有吸引力，因为它们通常可以打折出售，但并非没有风险。因此，在竞标之前要进行尽职调查。如果需要，请寻求律师的帮助。
