建設中的房地產肯定比現成的住房更實惠，這就是為什麼十年前房地產繁榮期間它們在購房者中如此受歡迎的原因之一。但是，隨著越來越多的延遲和違約案例，買家對在建物業的信心逐漸減弱。印度國家銀行（SBI）最近推出的住房貸款產品，即帶有購買者擔保計劃的「住宅建築融資」，旨在通過提供償還所借本金的方式來恢複信心，以防開發商違約。這個想法聽起來不錯，但您應該堅持嗎？
我們的分析表明，與其他任何金融產品一樣，這也有一些必須考慮的警告。在線貸款市場MyLoanCare首席執行官加拉夫·古普塔（Gaurav Gupta）表示：「最近，金融公司發放的大多數房屋貸款要麼用於轉售房地產，要麼用於準備搬家的房屋。貸方正在介入，通過提供新產品來增強購買者購買建房房屋的信心。在購房者看他們之前，他們必須了解這些警告和條件。」
完成的保障
SBI的新貸款產品與其說是提供本金擔保，不如說是為確保項目完成而採取的保障措施。該銀行僅與具有按時完成項目的良好記錄且資金充足的開發商合作。一位不願透露姓名的SBI官員說：「我們將根據不同的參數，在評估後選擇要與之合作的建築商。」他不願透露姓名，因為他無權與媒體交談。
該銀行將把自己限制在價格可承受的領域中價值不超過40億盧比的項目，這是目前最大的銷售額。
SBI還將是其為貸款產品選擇的項目的唯一貸方。銀行將不允許開發人員為該項目籌集任何其他貸款，甚至不允許與水泥，鋼鐵等供應商的各種債權人保留超過幾天的欠款。所有這些使SBI能夠完全控制項目的現金流，並確保項目步入正軌。這位官員說：「這將確保沒有其他人可以向國家公司法律法庭（NCLT）發起針對開發商的破產和破產法典（IBC），」。
保證如何運作
擔保將由開發商提供； SBI將作為建設者的銀行家來履行它。當買主接近開發商以購買在建公寓時，建造者會詢問買主是否需要擔保以確保及時完成項目。如果購買者願意，開發商可以提供擔保，以保證在延遲的情況下支付本金，前提是購買者必須從SBI強制獲得房屋貸款。但是，是建造者將向銀行支付保證金，而不是購房者。
如果出現延誤，如果買方行使擔保選擇權，他將需要放棄房屋所有權。擔保只會使買方免於承擔作為借款人的SBI的責任。支付的利息金額將保留在銀行中，而預付款將保留在構建者中。
假設房屋成本為500萬盧比，借款人以8.2％的利率借入20年期的450萬盧比貸款。他還支付了500萬盧比的首付款。如果佔有期為四年，但有延遲，且買方援用擔保，則買方對SBI不承擔任何責任，否則，本來約為407.80萬盧比。但是，他將不得不放棄房屋所有權。此外，他還將損失50萬盧比的首付款和四年內的利息支付（約141.2萬盧比）。
此外，買家將無法與有關房地產監管機構聯繫，因為他本來會放棄其對房地產的權利。
薄荷糖
如果出現延誤，最好援用《房地產（法規和發展）法》或《擔保法》，而不是擔保。在Rera，買家可以要求退還已付給開發商的款項（預付款和貸款本金）以及房地產監管機構將給予的罰款。
如果10％的購買者或100％的購買者（以較低者為準）同意對開發商提起訴訟，則購買者也可以根據IBC尋求救濟。 「購房者可以尋求其他救濟。根據合同，SBI的責任僅限於委託人。訴訟非常耗時。要求保證會更快。這位官員說：「但是有了適當的保障措施，我們認為任何項目都不會延遲。」而且，銀行或建築商也不會強迫買方購買該產品。
擔保不應成為您購買項目的誘因。但是，由於SBI會在提供此類產品之前進行盡職調查，因此延遲此類項目的機會會更低。
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2分鐘閱讀。 2020年2月7日
