建设中的房地产肯定比现成的住房更实惠，这就是为什么十年前房地产繁荣期间它们在购房者中如此受欢迎的原因之一。但是，随着越来越多的延迟和违约案例，买家对在建物业的信心逐渐减弱。印度国家银行（SBI）最近推出的住房贷款产品，即带有购买者担保计划的“住宅建筑融资”，旨在通过提供偿还所借本金的方式来恢复信心，以防开发商违约。这个想法听起来不错，但您应该坚持吗？
我们的分析表明，与其他任何金融产品一样，这也有一些必须考虑的警告。在线贷款市场MyLoanCare首席执行官加拉夫·古普塔（Gaurav Gupta）表示：“最近，金融公司发放的大多数房屋贷款要么用于转售房地产，要么用于准备搬家的房屋。贷方正在介入，通过提供新产品来增强购买者购买建房房屋的信心。在购房者看他们之前，他们必须了解这些警告和条件。”
完成的保障
SBI的新贷款产品与其说是提供本金担保，不如说是为确保项目完成而采取的保障措施。该银行仅与具有按时完成项目的良好记录且资金充足的开发商合作。一位不愿透露姓名的SBI官员说：“我们将根据不同的参数，在评估后选择要与之合作的建筑商。”他不愿透露姓名，因为他无权与媒体交谈。
该银行将把自己限制在价格可承受的领域中价值不超过40亿卢比的项目，这是目前最大的销售额。
SBI还将是其为贷款产品选择的项目的唯一贷方。银行将不允许开发人员为该项目筹集任何其他贷款，甚至不允许与水泥，钢铁等供应商的各种债权人保留超过几天的欠款。所有这些使SBI能够完全控制项目的现金流，并确保项目步入正轨。这位官员说：“这将确保没有其他人可以向国家公司法律法庭（NCLT）发起针对开发商的破产和破产法典（IBC），”。
保证如何运作
担保将由开发商提供； SBI将作为建设者的银行家来履行它。当买主接近开发商以购买在建公寓时，建造者会询问买主是否需要担保以确保及时完成项目。如果购买者愿意，开发商可以提供担保，以保证在延迟的情况下支付本金，前提是购买者必须从SBI强制获得房屋贷款。但是，是建造者将向银行支付保证金，而不是购房者。
如果出现延误，如果买方行使担保选择权，他将需要放弃房屋所有权。担保只会使买方免于承担作为借款人的SBI的责任。支付的利息金额将保留在银行中，而预付款将保留在构建者中。
假设房屋成本为500万卢比，借款人以8.2％的利率借入20年期的450万卢比贷款。他还支付了500万卢比的首付款。如果占有期为四年，但有延迟，且买方援用担保，则买方对SBI不承担任何责任，否则，本来约为407.80万卢比。但是，他将不得不放弃房屋所有权。此外，他还将损失50万卢比的首付款和四年内的利息支付（约141.2万卢比）。
此外，买家将无法与有关房地产监管机构联系，因为他本来会放弃其对房地产的权利。
薄荷糖
如果出现延误，最好援用《房地产（法规和发展）法》或《担保法》，而不是担保。在Rera，买家可以要求退还已付给开发商的款项（预付款和贷款本金）以及房地产监管机构将给予的罚款。
如果10％的购买者或100％的购买者（以较低者为准）同意对开发商提起诉讼，则购买者也可以根据IBC寻求救济。 “购房者可以寻求其他救济。根据合同，SBI的责任仅限于委托人。诉讼非常耗时。要求保证会更快。这位官员说：“但是有了适当的保障措施，我们认为任何项目都不会延迟。”而且，银行或建筑商也不会强迫买方购买该产品。
担保不应成为您购买项目的诱因。但是，由于SBI会在提供此类产品之前进行尽职调查，因此延迟此类项目的机会会更低。
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