繼去年在股票交易所上市的印度第一家房地產投資信託（EIT）大使館辦公區（Embassy Office Parks）成功之後，更多開發商計劃加入。Mindspace Business Parks REIT已尋求印度證券交易委員會（ Sebi）允許進行首次公開募股（IPO）。 Mindspace REIT由開發商K. Raheja Corp.和私募股權投資者Blackstone支持。
根據ANAROCK Capital的數據，三年內將有超過1.5億平方英尺的租金辦公物業進入前七名城市，佔全國甲級辦公樓總面積的25％至30％。 「至少還有四個開發商計劃將其房地產投資信託基金上市。其中包括位於班加羅爾的Prestige Group和RMZCorp。然後是位於孟買的Godrej Properties和位於Paneshil Realty的Panchshil Realty。」 ANAROCK Capital董事總經理兼首席執行官Shobhit Agarwal說。
REIT與共同基金類似-資金彙集並投資於資產。共同基金投資股票，債券或黃金時，房地產投資信託基金的基礎資產是有形房地產。
什麼適合房地產投資信託
房地產投資信託基金使投資者可以接觸高質量的租金收益性房地產，否則這些房地產將無法承受。一旦列出，房地產投資信託基金的單位就可以在交易所交易，這可以幫助您避免房地產投資通常面臨的流動性問題。這也意味著您可以選擇只購買幾套，而只承擔總成本的一小部分。
此外，與購買房產相比，入門成本低。當Embassy Office Parks在2019年3月籌集資金時，IPO的最低投資額為20萬盧比。後來，Sebi將其降低至₹50,000。 「由於目前僅列出一個房地產投資信託基金，所以手數由交易所決定。這可能符合Sebi的REIT公開發行的要求，即最低手價不少於50,000盧比或每手100個單位，以較高者為準。」在線經紀平台Zerodha首席運營官Venu Madhav說。使館辦公區房地產投資信託基金的最小手數為200個單位。
有利於房地產投資信託基金的另一個方面是安全性。根據塞比的規定，房地產投資信託基金所持有的房地產組合的80％必須包含已開發和可產生收入的房地產。資產價值的最高20％可以投資在建物業，已建成但不能產生租金的房地產，或者房地產公司的上市或非上市債務。
房地產投資信託基金收入
房地產投資信託基金可以產生兩種收入。首先，租金收入作為股息分配。最初可能占年度投資的6-8％，然後隨著佔用率和租金的增加而增加。 Sebi法規規定，必須將租金收入的90％作為股息支付。
第二，利息收入。在房地產投資信託基金中，財產不是直接由信託持有，而是通過信託持有股份的特殊目的工具（SPV）持有。信託也可以借給SPV。 SPV償還的錢作為利息收入分配給單位持有人。
隨著租金的上漲，租賃空置土地，通過新開發在房地產投資信託基金投資組合中增加新物業，租賃在建項目等，回報都可以增加。 「任何增值服務都可以幫助更好地實現租金。經濟中的利率降低和相關資產的資本價值也增加。一旦這一切開始發揮作用，投資者就可以在三到五年內獲得高達11-14％的回報。」 ASK Wealth Advisors的執行合伙人兼家族辦公室主管Nishant Agarwal說。
出售單位也可以獲利。 Embassy Office Parks REIT於2月3日收於₹402.23，較發行價在過去10個月中高出近34％。 REIT的發行價為300盧比。
「通常，商業租約為六至九年或更長，並附有租金上漲條款。這使房地產投資信託基金的波動性不及其他投資渠道。
評估好
投資之前，請根據贊助商和品牌的往績評估REIT。對於散戶投資者而言，評估施工質量可能很困難。 「因此，他們應該研究不同物業的位置，每個人和租戶的租金收益。所有這些都可以在要約文件中找到。」
房地產投資信託面臨的最大風險之一是職位空缺。因此，投資者應查看房地產投資信託基金的佔用率和租賃的平均期限。財產佔用者應主要是藍籌公司和跨國公司。
如果您要投資IPO，那麼也要考慮機構投資者。由於只有一個上市的房地產投資信託基金（REIT），所以不要僅僅因為收益比固定收益工具所提供的收益好就進行過多的投資。作為一個類別，房地產投資信託基金位於債務和股票之間。 「 REIT的分配可以占債務投資組合的15-25％。但這應該在三到四個問題之間實現多元化。」阿加瓦爾說。
然後還有其他風險，例如經濟衰退，可能會影響對商業房地產的需求。一個地方商業空間的過度供應會影響租金的上漲速度。建設中物業延遲完工也將影響收益。
因此，投資者需要將房地產投資信託作為創收資產，從長期來看，其收益率要高於定期存款。
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