继去年在股票交易所上市的印度第一家房地产投资信托（EIT）大使馆办公区（Embassy Office Parks）成功之后，更多开发商计划加入。Mindspace Business Parks REIT已寻求印度证券交易委员会（ Sebi）允许进行首次公开募股（IPO）。 Mindspace REIT由开发商K. Raheja Corp.和私募股权投资者Blackstone支持。
根据ANAROCK Capital的数据，三年内将有超过1.5亿平方英尺的租金办公物业进入前七名城市，占全国甲级办公楼总面积的25％至30％。 “至少还有四个开发商计划将其房地产投资信托基金上市。其中包括位于班加罗尔的Prestige Group和RMZCorp。然后是位于孟买的Godrej Properties和位于Paneshil Realty的Panchshil Realty。” ANAROCK Capital董事总经理兼首席执行官Shobhit Agarwal说。
REIT与共同基金类似-资金汇集并投资于资产。共同基金投资股票，债券或黄金时，房地产投资信托基金的基础资产是有形房地产。
什么适合房地产投资信托
房地产投资信托基金使投资者可以接触高质量的租金收益性房地产，否则这些房地产将无法承受。一旦列出，房地产投资信托基金的单位就可以在交易所交易，这可以帮助您避免房地产投资通常面临的流动性问题。这也意味着您可以选择只购买几套，而只承担总成本的一小部分。
此外，与购买房产相比，入门成本低。当Embassy Office Parks在2019年3月筹集资金时，IPO的最低投资额为20万卢比。后来，Sebi将其降低至₹50,000。 “由于目前仅列出一个房地产投资信托基金，所以手数由交易所决定。这可能符合Sebi的REIT公开发行的要求，即最低手价不少于50,000卢比或每手100个单位，以较高者为准。”在线经纪平台Zerodha首席运营官Venu Madhav说。使馆办公区房地产投资信托基金的最小手数为200个单位。
有利于房地产投资信托基金的另一个方面是安全性。根据塞比的规定，房地产投资信托基金所持有的房地产组合的80％必须包含已开发和可产生收入的房地产。资产价值的最高20％可以投资在建物业，已建成但不能产生租金的房地产，或者房地产公司的上市或非上市债务。
房地产投资信托基金收入
房地产投资信托基金可以产生两种收入。首先，租金收入作为股息分配。最初可能占年度投资的6-8％，然后随着占用率和租金的增加而增加。 Sebi法规规定，必须将租金收入的90％作为股息支付。
第二，利息收入。在房地产投资信托基金中，财产不是直接由信托持有，而是通过信托持有股份的特殊目的工具（SPV）持有。信托也可以借给SPV。 SPV偿还的钱作为利息收入分配给单位持有人。
随着租金的上涨，租赁空置土地，通过新开发在房地产投资信托基金投资组合中增加新物业，租赁在建项目等，回报都可以增加。 “任何增值服务都可以帮助更好地实现租金。经济中的利率降低和相关资产的资本价值也增加。一旦这一切开始发挥作用，投资者就可以在三到五年内获得高达11-14％的回报。” ASK Wealth Advisors的执行合伙人兼家族办公室主管Nishant Agarwal说。
出售单位也可以获利。 Embassy Office Parks REIT于2月3日收于₹402.23，较发行价在过去10个月中高出近34％。 REIT的发行价为300卢比。
“通常，商业租约为六至九年或更长，并附有租金上涨条款。这使房地产投资信托基金的波动性不及其他投资渠道。
评估好
投资之前，请根据赞助商和品牌的往绩评估REIT。对于散户投资者而言，评估施工质量可能很困难。 “因此，他们应该研究不同物业的位置，每个人和租户的租金收益。所有这些都可以在要约文件中找到。”
房地产投资信托面临的最大风险之一是职位空缺。因此，投资者应查看房地产投资信托基金的占用率和租赁的平均期限。财产占用者应主要是蓝筹公司和跨国公司。
如果您要投资IPO，那么也要考虑机构投资者。由于只有一个上市的房地产投资信托基金（REIT），所以不要仅仅因为收益比固定收益工具所提供的收益好就进行过多的投资。作为一个类别，房地产投资信托基金位于债务和股票之间。 “ REIT的分配可以占债务投资组合的15-25％。但这应该在三到四个问题之间实现多元化。”阿加瓦尔说。
然后还有其他风险，例如经济衰退，可能会影响对商业房地产的需求。一个地方商业空间的过度供应会影响租金的上涨速度。建设中物业延迟完工也将影响收益。
因此，投资者需要将房地产投资信托作为创收资产，从长期来看，其收益率要高于定期存款。
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