但是一家抵押貸款公司可能會成為贏家：Cooper Group 先生（股票代碼：COOP）。 該公司於 2017 年從 Nationstar Mortgage 更名，像其他住房貸方一樣發起貸款。 但其大約一半的收入來自服務——處理付款、處理託管和處理貸款問題。 Cooper 從服務中獲得的收入比例高於任何其他主要抵押貸款公司。 企業在利率上升的環境中獲得價值——提升了庫珀資產負債表上的資產。
Cooper 的股價約為 42 美元，今年上漲了 3%，超過了 Rocket Cos. (RKT) 等純粹的抵押貸款發行人，後者下跌了 6%。
庫珀的股票可能剛剛獲得動力。 隨著抵押服務權或 MSR 的增加，其賬麵價值應該會繼續上升。 該股票的交易價格不到賬麵價值的一倍，是一個相對較低的倍數。 Cooper 還擁有一個名為 Xome 的止贖房產拍賣平台。 自去年夏天聯邦暫停止贖到期以來，Xome 的庫存正在增加。 Cooper 的目標是在 Xome 恢復後出售。 分析人士估計，它可以賣到 7.5 億至 10 億美元——約佔庫珀 32 億美元市值的 20% 至 30%。
「Xome 的價值不在我們的股價或賬麵價值中，」Cooper 首席執行官 Jay Bray 告訴 Barron’s。 「業務開始回升，一旦我們覺得市場恢復正常，我們會積極嘗試出售。」
庫珀集團先生
抵押貸款提供者
| 關鍵數據 | |
|---|---|
| 總部： | 德克薩斯州科佩爾 |
| 近期價格： | 44.21 美元 |
| 52 周變化： | 53.9% |
| 市值（汽車）： | 3.3 美元 |
| 2022 年銷售額（十億）： | 2.3 美元 |
| 2022 年凈收入（百萬）： | 410 美元 |
| 2022 年每股收益： | 5.61 美元 |
| 2022 年市盈率： | 7.9 |
E = 估計
資料來源：事實集
Cooper 總部位於達拉斯，是美國最大的非銀行抵押貸款服務商，整體排名第四。 該公司為 350 萬客戶處理付款，其貸款餘額為 6680 億美元。 Cooper 的目標是通過為現有客戶再融資、發放新貸款和從其他公司購買抵押貸款，在未來三年內達到 1 萬億美元的服務餘額。 庫珀發放貸款後，將其出售給房利美或房地美等政府機構； 他們將貸款捆綁到抵押貸款支持證券中。 Cooper 保留服務權，通常價值貸款利率的 2/4 個百分點。
庫珀的 MSR 是其在不斷上升的氣候中的皇冠上的明珠。 較高的利率會縮小選擇再融資為更便宜的抵押貸款的借款人的數量。 這為服務權利創造了更長的壽命，延長了它們的現金流。 「隨著費率的上漲，我們的 MSR 的價值顯然會增加，」布雷說。 像 Rocket 這樣的競爭對手僅從服務中獲得總收入的 5% 左右，而 Cooper 則為 50%。
Cooper 的 MSR 價值 37 億美元。 根據公司提交的文件，抵押貸款利率每增加 25 個百分點，他們應該獲得 2 億美元。 「這些利率變化可能對 MSR 的價值產生巨大的推動作用，」擁有該股票的對沖基金 Ellington Management 的投資組合經理 Ben Schweitzer 說。
與此同時，隨著止贖渠道的增加，Xome 應該會反彈。 Cooper 估計，幾個月來沒有盈利的 Xome 今年可以產生 5000 萬美元的稅前收益，到 2023 年可以產生 1.5 億美元的稅前收益。Cooper 在 2021 年以 5 億美元的價格出售了一項產權業務，而 Bray 預計 Xome 將獲得「相當多的收益」。 」 估計值差異很大，但在牛市情況下，將該資產估值為 2023 年估計收益 1.5 億美元的 10 倍，其價值將達到 15 億美元。
庫珀確實面臨障礙。 利率上升可能會抑制抵押貸款的發放和向房利美和其他機構出售貸款的利潤。 根據市場普遍預期，分析師預計 2022 年收入將下降 31% 至 23 億美元，收益將下滑 34% 至每股 5.61 美元。
然而，隨著市場變得更加艱難，庫珀也可以搶購 MSR，迫使貸款發行人以折扣價出售這些權利。 「我們在講話時看到了這種情況，」布雷說。 明年 MSR 應達到收入的 60%。 而且，布雷說，「我們有足夠的資金回購股票和資產。」
Compass Point Research 分析師 Giuliano Bologna 預計，到 2023 年底，Cooper 的賬麵價值為 62 美元。他估計，屆時，Cooper 將擁有 15 億美元的超額資本，其中不包括出售 Xome。 如果 Xome 獲得 7 億美元，該公司可能會在營運資金和準備金要求之外擁有 22 億美元的超額現金。 「與其市值相比，它能夠產生的資本數量非常大，」他說。
Piper Sandler 分析師 Kevin Barker 稱 Cooper 為他的首選，目標價為 60 美元。 「它將比幾乎所有其他抵押貸款公司對利率上升更敏感，」他說。 他估計，Xome 的每股出售價值可能為 16 美元，到 2023 年，庫珀的賬麵價值將升至 66 美元。在他 60 美元的目標價位，假設股票隨著公司資產價值上漲，股價仍將低於賬麵價值。
隨著利率的上升，市場可能不願忽視對庫珀收益和收入的衝擊。 在推高股價之前，投資者可能需要看到資產價值的更多收益。
一位對沖基金經理押注庫珀的賬麵價值將繼續上升。 「他們是非常敏銳的人，如果公司以高於當前股價的高價出售，我不會感到震驚，」他說。 「這是昂貴市場中的廉價股票。」
寫信給達倫方達（daren.fonda@barrons.com）
