但是一家抵押贷款公司可能会成为赢家：Cooper Group 先生（股票代码：COOP）。 该公司于 2017 年从 Nationstar Mortgage 更名，像其他住房贷方一样发起贷款。 但其大约一半的收入来自服务——处理付款、处理托管和处理贷款问题。 Cooper 从服务中获得的收入比例高于任何其他主要抵押贷款公司。 企业在利率上升的环境中获得价值——提升了库珀资产负债表上的资产。
Cooper 的股价约为 42 美元，今年上涨了 3%，超过了 Rocket Cos. (RKT) 等纯粹的抵押贷款发行人，后者下跌了 6%。
库珀的股票可能刚刚获得动力。 随着抵押服务权或 MSR 的增加，其账面价值应该会继续上升。 该股票的交易价格不到账面价值的一倍，是一个相对较低的倍数。 Cooper 还拥有一个名为 Xome 的止赎房产拍卖平台。 自去年夏天联邦暂停止赎到期以来，Xome 的库存正在增加。 Cooper 的目标是在 Xome 恢复后出售。 分析人士估计，它可以卖到 7.5 亿至 10 亿美元——约占库珀 32 亿美元市值的 20% 至 30%。
“Xome 的价值不在我们的股价或账面价值中，”Cooper 首席执行官 Jay Bray 告诉 Barron’s。 “业务开始回升，一旦我们觉得市场恢复正常，我们会积极尝试出售。”
库珀集团先生
抵押贷款提供者
| 关键数据 | |
|---|---|
| 总部： | 德克萨斯州科佩尔 |
| 近期价格： | 44.21 美元 |
| 52 周变化： | 53.9% |
| 市值（汽车）： | 3.3 美元 |
| 2022 年销售额（十亿）： | 2.3 美元 |
| 2022 年净收入（百万）： | 410 美元 |
| 2022 年每股收益： | 5.61 美元 |
| 2022 年市盈率： | 7.9 |
E = 估计
资料来源：事实集
Cooper 总部位于达拉斯，是美国最大的非银行抵押贷款服务商，整体排名第四。 该公司为 350 万客户处理付款，其贷款余额为 6680 亿美元。 Cooper 的目标是通过为现有客户再融资、发放新贷款和从其他公司购买抵押贷款，在未来三年内达到 1 万亿美元的服务余额。 库珀发放贷款后，将其出售给房利美或房地美等政府机构； 他们将贷款捆绑到抵押贷款支持证券中。 Cooper 保留服务权，通常价值贷款利率的 2/4 个百分点。
库珀的 MSR 是其在不断上升的气候中的皇冠上的明珠。 较高的利率会缩小选择再融资为更便宜的抵押贷款的借款人的数量。 这为服务权利创造了更长的寿命，延长了它们的现金流。 “随着费率的上涨，我们的 MSR 的价值显然会增加，”布雷说。 像 Rocket 这样的竞争对手仅从服务中获得总收入的 5% 左右，而 Cooper 则为 50%。
Cooper 的 MSR 价值 37 亿美元。 根据公司提交的文件，抵押贷款利率每增加 25 个百分点，他们应该获得 2 亿美元。 “这些利率变化可能对 MSR 的价值产生巨大的推动作用，”拥有该股票的对冲基金 Ellington Management 的投资组合经理 Ben Schweitzer 说。
与此同时，随着止赎渠道的增加，Xome 应该会反弹。 Cooper 估计，几个月来没有盈利的 Xome 今年可以产生 5000 万美元的税前收益，到 2023 年可以产生 1.5 亿美元的税前收益。Cooper 在 2021 年以 5 亿美元的价格出售了一项产权业务，而 Bray 预计 Xome 将获得“相当多的收益”。 ” 估计值差异很大，但在牛市情况下，将该资产估值为 2023 年估计收益 1.5 亿美元的 10 倍，其价值将达到 15 亿美元。
库珀确实面临障碍。 利率上升可能会抑制抵押贷款的发放和向房利美和其他机构出售贷款的利润。 根据市场普遍预期，分析师预计 2022 年收入将下降 31% 至 23 亿美元，收益将下滑 34% 至每股 5.61 美元。
然而，随着市场变得更加艰难，库珀也可以抢购 MSR，迫使贷款发行人以折扣价出售这些权利。 “我们在讲话时看到了这种情况，”布雷说。 明年 MSR 应达到收入的 60%。 而且，布雷说，“我们有足够的资金回购股票和资产。”
Compass Point Research 分析师 Giuliano Bologna 预计，到 2023 年底，Cooper 的账面价值为 62 美元。他估计，届时，Cooper 将拥有 15 亿美元的超额资本，其中不包括出售 Xome。 如果 Xome 获得 7 亿美元，该公司可能会在营运资金和准备金要求之外拥有 22 亿美元的超额现金。 “与其市值相比，它能够产生的资本数量非常大，”他说。
Piper Sandler 分析师 Kevin Barker 称 Cooper 为他的首选，目标价为 60 美元。 “它将比几乎所有其他抵押贷款公司对利率上升更敏感，”他说。 他估计，Xome 的每股出售价值可能为 16 美元，到 2023 年，库珀的账面价值将升至 66 美元。在他 60 美元的目标价位，假设股票随着公司资产价值上涨，股价仍将低于账面价值。
随着利率的上升，市场可能不愿忽视对库珀收益和收入的冲击。 在推高股价之前，投资者可能需要看到资产价值的更多收益。
一位对冲基金经理押注库珀的账面价值将继续上升。 “他们是非常敏锐的人，如果公司以高于当前股价的高价出售，我不会感到震惊，”他说。 “这是昂贵市场中的廉价股票。”
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