市場的懷疑部分源於房地產投資信託基金的估值高於一年前，以及對利率上升的擔憂。 周三，10 年期美國國債收益率為 1.83%，低於一天前的近 1.87%，但遠高於上月初的約 1.3%。 美聯儲已經暗示短期加息即將到來。
REITs 之所以受到收入投資者的歡迎，部分原因是其具有吸引力的收益率，它們必須將至少 90% 的應稅收入支付給股東。 至少在理論上，這些股票可能會受到壓力，因為隨著收益率上升，來自債券的競爭加劇。
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Evercore ISI 房地產研究主管史蒂夫·薩克瓦 (Steve Sakwa) 表示，REIT 去年的盈利增長良好，但它們「也有巨大的倍數擴張，這是該行業表現的重要推動力」。 截至 12 月底，他所關注的房地產投資信託基金從運營中獲得了約 27 倍調整後的資金，這是一種廣泛使用的行業指標，稱為 AFFO，而 2020 年底這一數字約為 21 倍。
儘管這些股票總體表現良好，但不同行業的表現差異很大。
貿易協會 Nareit 的數據顯示，在 2020 年與大流行相關的停工後，去年經濟重新開放後，區域性購物中心房地產投資信託基金上漲了 92%。 2021 年，自助存儲 REITs 是另一個大贏家，增長 79%，其次是購物中心 (65%)、公寓 (64%) 和工業 (62%)。
在 2021 年排在後面的是由於大流行而表現不佳的行業，包括回報率為 22% 的寫字樓 REITs 和上漲 18% 的住宿業投資信託基金——並不糟糕，但落後於許多其他房地產投資信託基金行業以及標準普爾 500 指數 29% 的總回報率.
員工返回辦公室的緩慢步伐和商務旅行的急劇放緩給這些行業帶來了壓力。
但到今年 1 月 18 日，隨著投資者轉向價值更高的行業，這種優先順序已經發生了變化。 迄今為止，住宿、辦公和醫療保健房地產投資信託基金的漲幅都在 1% 左右。
相比之下，工業房地產投資信託基金下跌約 9%，數據中心下跌 11%，區域購物中心下跌約 3.5%。
「我們仍然認為今年基本面良好，」Sakwa 說。 「更多的是關於 Omicron 何時達到峰值 [and] 這是否會重新點燃商務旅行等領域的增長，並讓消費者重新振作起來。」
至於利率上升對 REIT 股票造成壓力的幽靈，Sakwa 表示，「REIT 不必僅僅因為利率上升而下跌。」
他說，在這種情況下經常發生的情況是，房地產投資信託基金落後於標準普爾 500 指數，「但它們並不總是下跌。」
Szymanski 預計，如果 10 年期國債收益率從 1.8% 左右上升 50 個基點或半個百分點，那麼對 REIT 的影響「可能非常小」。
但最終，在估值上升和利率上升的情況下，去年 REIT 的強勁表現將難以重現。 因此，REIT 投資者將需要明智的選股。
寫信給 Lawrence C. Strauss，郵箱：lawrence.strauss@barrons.com
