市场的怀疑部分源于房地产投资信托基金的估值高于一年前，以及对利率上升的担忧。 周三，10 年期美国国债收益率为 1.83%，低于一天前的近 1.87%，但远高于上月初的约 1.3%。 美联储已经暗示短期加息即将到来。
REITs 之所以受到收入投资者的欢迎，部分原因是其具有吸引力的收益率，它们必须将至少 90% 的应税收入支付给股东。 至少在理论上，这些股票可能会受到压力，因为随着收益率上升，来自债券的竞争加剧。
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Evercore ISI 房地产研究主管史蒂夫·萨克瓦 (Steve Sakwa) 表示，REIT 去年的盈利增长良好，但它们“也有巨大的倍数扩张，这是该行业表现的重要推动力”。 截至 12 月底，他所关注的房地产投资信托基金从运营中获得了约 27 倍调整后的资金，这是一种广泛使用的行业指标，称为 AFFO，而 2020 年底这一数字约为 21 倍。
尽管这些股票总体表现良好，但不同行业的表现差异很大。
贸易协会 Nareit 的数据显示，在 2020 年与大流行相关的停工后，去年经济重新开放后，区域性购物中心房地产投资信托基金上涨了 92%。 2021 年，自助存储 REITs 是另一个大赢家，增长 79%，其次是购物中心 (65%)、公寓 (64%) 和工业 (62%)。
在 2021 年排在后面的是由于大流行而表现不佳的行业，包括回报率为 22% 的写字楼 REITs 和上涨 18% 的住宿业投资信托基金——并不糟糕，但落后于许多其他房地产投资信托基金行业以及标准普尔 500 指数 29% 的总回报率.
员工返回办公室的缓慢步伐和商务旅行的急剧放缓给这些行业带来了压力。
但到今年 1 月 18 日，随着投资者转向价值更高的行业，这种优先顺序已经发生了变化。 迄今为止，住宿、办公和医疗保健房地产投资信托基金的涨幅都在 1% 左右。
相比之下，工业房地产投资信托基金下跌约 9%，数据中心下跌 11%，区域购物中心下跌约 3.5%。
“我们仍然认为今年基本面良好，”Sakwa 说。 “更多的是关于 Omicron 何时达到峰值 [and] 这是否会重新点燃商务旅行等领域的增长，并让消费者重新振作起来。”
至于利率上升对 REIT 股票造成压力的幽灵，Sakwa 表示，“REIT 不必仅仅因为利率上升而下跌。”
他说，在这种情况下经常发生的情况是，房地产投资信托基金落后于标准普尔 500 指数，“但它们并不总是下跌。”
Szymanski 预计，如果 10 年期国债收益率从 1.8% 左右上升 50 个基点或半个百分点，那么对 REIT 的影响“可能非常小”。
但最终，在估值上升和利率上升的情况下，去年 REIT 的强劲表现将难以重现。 因此，REIT 投资者将需要明智的选股。
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