抵押擔保證券（MBS）是一種由抵押貸款或抵押貸款擔保的投資。MBS是一種資產支持證券，在二級市場上交易 ，使投資者能夠從抵押貸款業務中獲利，而無需直接買賣房屋貸款。抵押貸款被出售給投資銀行或政府機構等機構，然後將其打包成可以出售給個人投資者的MBS。MBS中包含的抵押必須源自授權金融機構。
當投資者購買抵押貸款支持證券時，他基本上是向購房者提供貸款。作為回報，投資者獲得抵押貸款價值的權利，包括借款人支付的利息和本金。出售他們持有的抵押貸款使銀行可以向客戶提供抵押貸款，而不必擔心借款人是否能夠償還貸款。該銀行是投資者和購房者之間的中間人。MBS的典型買家包括個人投資者，公司和機構投資者。
抵押證券的類型（MBS）
抵押貸款支持證券有兩種基本類型 – 直接抵押貸款支持證券和抵押抵押債券（CMO）。傳遞是最簡單的MBS，結構為信託，因此本金和利息支付將轉嫁給投資者。它們具有特定的到期日，但平均壽命可能低於規定的到期年齡。銷售傳遞MBS的信託根據設保人信託規則徵稅，該規則規定傳遞證書的持有人應作為分配給證書的信託的直接所有者納稅。
抵押抵押債券包括多個證券池，也稱為付款。每一次付款在收到本金和利息時都有不同的到期日和優先順序。這些部分也有不同的信用評級。風險最小的部分具有最低的利率，而風險較高的部分提供最高的利率，因此通常更受投資者的青睞。
抵押擔保（MBS）如何運作
當你想買房時，你會到銀行給你抵押貸款。如果銀行確認你信譽良好，則會將資金存入你的帳戶。然後，你將被要求根據你的抵押協議定期向銀行付款。然後，銀行可以選擇累積本金和利息還款或將抵押貸款出售給另一個金融機構。
如果銀行決定將抵押貸款出售給另一家銀行，政府機構或私人實體，它將使用出售所得款項來發放新貸款。購買貸款的機構然後將抵押貸款與其他具有類似特徵（如利率和到期日）的抵押貸款彙集在一起。然後，它在公開市場上向有興趣的投資者出售這些抵押貸款支持證券（MBS）。出售MBS的機構然後使用來自銷售的資金購買更多證券並在公開市場上浮動更多MBS。
政府在抵押貸款支持證券（MBS）中的角色
為了應對20世紀30年代大蕭條的影響，政府成立了聯邦住房管理局（FHA），以幫助修復和建造住宅。該機構協助開發和標準化固定利率抵押貸款並普及其使用。1938年，政府成立了由政府資助的機構Fannie Mae，以購買FHA保險抵押貸款。Fannie Mae後來被分拆為Fannie Mae和Ginnie Mae，以支持FHA保險抵押貸款，退伍軍人管理局和Farmers Home Administration保險抵押貸款。1970年，政府創建了另一家代理機構Freddie Mac，履行與房利美（Fannie Mae）相似的職能。
房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）都購買大部分抵押貸款以出售給投資者。他們還保證及時支付他們向投資者出售的抵押貸款支持證券的本金和利息。即使MBS的借款人未能及時付款，兩家機構仍然向其投資者付款。然而，政府並不保證房地美和房利美，如果他們違約，政府沒有義務來救他們。但是，聯邦政府確實為Ginnie Mae提供了保證。與其他兩家代理商不同，Ginnie Mae不購買MBS，因此在三家代理商中風險最低。
抵押擔保證券在金融危機中的作用
低質量的抵押貸款支持證券是導致2008年金融危機的因素之一。雖然聯邦政府對創建MBS的金融機構進行監管，但沒有法律可以直接管理MBS本身。缺乏監管意味著銀行可以通過在貸款後立即出售抵押貸款來立即獲得資金，但MBS的投資者基本上沒有受到保護。如果抵押貸款的借款人違約，沒有確定的方法來補償投資者。
市場吸引了所有類型的抵押貸款機構，包括非銀行金融機構，這為傳統銀行帶來了更多的競爭。傳統貸款人被迫降低信貸標準以競爭房屋貸款業務。與此同時，美國聯邦政府正在向政府和私人貸款機構施壓，要求將抵押貸款融資給更高信用風險的借款人。這導致大量抵押貸款的產生，違約風險很高，因為許多借款人陷入抵押貸款，他們負擔不起。
隨著抵押貸款支持證券的穩定供應和不斷增長的需求，房地美和房利美通過發行越來越多的低質量，高風險投資的MBS積極支持市場。當抵押借款人開始拖欠他們的債務時，這導致了崩潰的MBS的多米諾骨牌效應，最終從美國經濟中榨取了數萬億美元。次級抵押貸款危機的影響蔓延到全球其他國家。
MBS的高估和抵押債務的不付款導致許多主要金融機構破產或接近破產，雷曼兄弟在MBS上投入巨額資金。養老基金和大學捐贈基金等銀行和機構投資者在試圖卸下糟糕的MBS投資時遭受了巨大損失。美國財政部和美聯儲介入救助受影響的機構，並通過幫助金融機構卸下他們的MBS來抵消危機。美國財政部注入了超過7000億美元的救助資金，而美聯儲從陷入困境的機構購買了價值1.75萬億美元的MBS。問題資產救助計劃試圖為陷入困境的銀行提供額外資金，以防止更多破產。
