抵押担保证券（MBS）是一种由抵押贷款或抵押贷款担保的投资。MBS是一种资产支持证券，在二级市场上交易 ，使投资者能够从抵押贷款业务中获利，而无需直接买卖房屋贷款。抵押贷款被出售给投资银行或政府机构等机构，然后将其打包成可以出售给个人投资者的MBS。MBS中包含的抵押必须源自授权金融机构。
当投资者购买抵押贷款支持证券时，他基本上是向购房者提供贷款。作为回报，投资者获得抵押贷款价值的权利，包括借款人支付的利息和本金。出售他们持有的抵押贷款使银行可以向客户提供抵押贷款，而不必担心借款人是否能够偿还贷款。该银行是投资者和购房者之间的中间人。MBS的典型买家包括个人投资者，公司和机构投资者。
抵押证券的类型（MBS）
抵押贷款支持证券有两种基本类型 – 直接抵押贷款支持证券和抵押抵押债券（CMO）。传递是最简单的MBS，结构为信托，因此本金和利息支付将转嫁给投资者。它们具有特定的到期日，但平均寿命可能低于规定的到期年龄。销售传递MBS的信托根据设保人信托规则征税，该规则规定传递证书的持有人应作为分配给证书的信托的直接所有者纳税。
抵押抵押债券包括多个证券池，也称为付款。每一次付款在收到本金和利息时都有不同的到期日和优先顺序。这些部分也有不同的信用评级。风险最小的部分具有最低的利率，而风险较高的部分提供最高的利率，因此通常更受投资者的青睐。
抵押担保（MBS）如何运作
当你想买房时，你会到银行给你抵押贷款。如果银行确认你信誉良好，则会将资金存入你的帐户。然后，你将被要求根据你的抵押协议定期向银行付款。然后，银行可以选择累积本金和利息还款或将抵押贷款出售给另一个金融机构。
如果银行决定将抵押贷款出售给另一家银行，政府机构或私人实体，它将使用出售所得款项来发放新贷款。购买贷款的机构然后将抵押贷款与其他具有类似特征（如利率和到期日）的抵押贷款汇集在一起。然后，它在公开市场上向有兴趣的投资者出售这些抵押贷款支持证券（MBS）。出售MBS的机构然后使用来自销售的资金购买更多证券并在公开市场上浮动更多MBS。
政府在抵押贷款支持证券（MBS）中的角色
为了应对20世纪30年代大萧条的影响，政府成立了联邦住房管理局（FHA），以帮助修复和建造住宅。该机构协助开发和标准化固定利率抵押贷款并普及其使用。1938年，政府成立了由政府资助的机构Fannie Mae，以购买FHA保险抵押贷款。Fannie Mae后来被分拆为Fannie Mae和Ginnie Mae，以支持FHA保险抵押贷款，退伍军人管理局和Farmers Home Administration保险抵押贷款。1970年，政府创建了另一家代理机构Freddie Mac，履行与房利美（Fannie Mae）相似的职能。
房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）都购买大部分抵押贷款以出售给投资者。他们还保证及时支付他们向投资者出售的抵押贷款支持证券的本金和利息。即使MBS的借款人未能及时付款，两家机构仍然向其投资者付款。然而，政府并不保证房地美和房利美，如果他们违约，政府没有义务来救他们。但是，联邦政府确实为Ginnie Mae提供了保证。与其他两家代理商不同，Ginnie Mae不购买MBS，因此在三家代理商中风险最低。
抵押担保证券在金融危机中的作用
低质量的抵押贷款支持证券是导致2008年金融危机的因素之一。虽然联邦政府对创建MBS的金融机构进行监管，但没有法律可以直接管理MBS本身。缺乏监管意味着银行可以通过在贷款后立即出售抵押贷款来立即获得资金，但MBS的投资者基本上没有受到保护。如果抵押贷款的借款人违约，没有确定的方法来补偿投资者。
市场吸引了所有类型的抵押贷款机构，包括非银行金融机构，这为传统银行带来了更多的竞争。传统贷款人被迫降低信贷标准以竞争房屋贷款业务。与此同时，美国联邦政府正在向政府和私人贷款机构施压，要求将抵押贷款融资给更高信用风险的借款人。这导致大量抵押贷款的产生，违约风险很高，因为许多借款人陷入抵押贷款，他们负担不起。
随着抵押贷款支持证券的稳定供应和不断增长的需求，房地美和房利美通过发行越来越多的低质量，高风险投资的MBS积极支持市场。当抵押借款人开始拖欠他们的债务时，这导致了崩溃的MBS的多米诺骨牌效应，最终从美国经济中榨取了数万亿美元。次级抵押贷款危机的影响蔓延到全球其他国家。
MBS的高估和抵押债务的不付款导致许多主要金融机构破产或接近破产，雷曼兄弟在MBS上投入巨额资金。养老基金和大学捐赠基金等银行和机构投资者在试图卸下糟糕的MBS投资时遭受了巨大损失。美国财政部和美联储介入救助受影响的机构，并通过帮助金融机构卸下他们的MBS来抵消危机。美国财政部注入了超过7000亿美元的救助资金，而美联储从陷入困境的机构购买了价值1.75万亿美元的MBS。问题资产救助计划试图为陷入困境的银行提供额外资金，以防止更多破产。