房價炒不動開始炒房租,窮病得治

昨天,當年輕人被「計劃生育」支配的恐懼仍未散去的時候。

今日,他們又陷入了被房租支配的恐懼當中…

打開手機,滿眼都是焦慮,想靜下心來撩個妹子,聊聊「計劃生育」這種「為國為民」的大事都沒有心思,轉身又回去996的大軍中,以前是怕跟不上經濟的高速飛馳,現在是怕轉眼就被甩出這個城市,畢竟,那欠著的自如白條每個月都會到來…

《我不是葯神》里,張教授說:這世界上只有一種病,就是窮病。

炒完房價炒房租,年輕一代的窮病該怎麼治?

曾經,你以為靠自我奮鬥,能治這病。

回過頭來,發現這病,走正道,靠自己,根本治不了,得靠投胎…

當房價加速上行的時候,反正買不起,你還能談笑風生;當房租加速上行的時候,你只能準備收拾包袱了…行政手段趕不走的,市場手段可以趕走嘛…

帝都風雲

北上廣深,不是本地人的北上廣深,是全國人民的北上廣深。

正因為他們的稀缺性,供需矛盾被放大了,這四位帶頭大哥中,帝都更為特殊,因為它被賦予了更多特殊的意義,天子腳下,媒體焦點,向來都容易出大新聞。

根據「房天下」統計數據,2017年2月至2018年5月,中國17個熱點城市房租年均上漲超過8%。其中,上海上漲19.5%,深圳上漲15.5%,北京更是大漲25.9%,近年來,房租增長勢頭兇猛,與其一同高歌猛進的是各路長租公寓公司在全國各地攻城略地。

最近幾天,房租暴漲的新聞已經開始發酵,17日,在一場電話會議中,我愛我家副總裁胡景暉表示,以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,人為抬高收房價格,而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲,長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口,現在發展嚴重跑偏了。

業內大佬發聲,直接把輿論推向了高點,一石激起千層浪,同日,北京市住建委於聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人,明確提出規範住房租賃企業行為的「三不得」「三嚴查」。

當日晚間,我愛我家官方聲明稱,部分媒體報道的「胡景暉炮轟長租公寓推漲房租」的言論是其個人看法,僅代表其個人態度,並不代表我愛我家的觀點。次日,8月18日早間,我愛我家副總裁胡景暉在朋友圈宣布辭職。

炒完房價炒房租,年輕一代的窮病該怎麼治?

發酵多日的輿論以政府介入,當事人離職而告一段落,然而這個事件遠沒有結束。

過去兩年的北京開始了史上未有的拆違行動,帝都那隻行政之手,執行力之強前所未見。

2015年的拆違任務是1500萬平米。

2016年拆違完成量是2979萬平米。

2017年的計劃是4000萬平米,實際完成是5985萬平米。

2018年的拆違計劃也是4000萬平米,前4個月就完成了1640萬平米,照此速度,今年指標無壓力。

以2017年為例,根據北京統計年鑒2017,北京2016年竣工的所有房屋,包括城鎮和農村、包括住宅和非住宅,全算上,也不過3594萬平米。也就是說,拆的空間(5985萬平)比建設的空間(3594萬平)多,社會總空間是在凈減少的。

行政之手導致市場供給突然間迅速的下降,需求又沒太大波動的情況下,市場之手自然助推價格上漲,這是常識。原本離散的包租公對租客的C2C博弈,變成了集團化規模運作的長租公寓對租客的B2C博弈,散客租戶的議價能力下降,加速房租上漲,這也是常識。

最近一年的帝都,房租有上漲的內在動力,中介放大了這種矛盾,這就是現實。

行政之手和市場之手又在帝都交鋒了,後面就看誰給力了。然而,帝都之外,為何房租矛盾在今年如此尖銳?

長租「原罪」

這世上,哪有什麼理性、客觀、中立,不變的真理永遠都只有屁股決定腦袋,屁股坐不到一塊去,當然就是雞和鴨講,吵的不亦樂乎。

在房租這個事情上也是,有房者和無房者的屁股決定了天然對立的矛盾,有房者說的是從全球經驗來看,一線城市的租售比不合理,房租應該漲;無房者說的是,租售比不合理,是因為房價太高了,房價跌下來就合理了。

在神州大地,房價和房租的錨從來都不是在一起的,放在一起討論就是浪費時間…其實,決定房價的是土豪的購買力,決定房租的是屌絲的平均工資,或者換句話說就是,房價的錨應該是貨幣信貸,房租是市場供需。

如果說房價是城市中上層生活品質的下限,那房租就是年輕人和中低收入階層的下限,流離失所的恐懼始終縈繞在安土重遷的國人頭上,低CPI也是這麼多年穩定的基石,如果房租像房價那樣動起來,那可能江湖就不會平靜了,流民是對城市破壞力最大的…

網路上已經流傳各種現身說法的帖子,相信是事實,要不也不會掀起輿論的漩渦。所以現在的焦點問題是,這些長租公寓的中介機構的出現是否抬高了房租?

炒完房價炒房租,年輕一代的窮病該怎麼治?

毫無疑問,是的。

首先,原來個體包租公的租金收入是幾乎可以忽略稅收等成本的,如果規模化企業化運作,其他的不說,僅賦稅成本就已經要漲一大截了…而且,運營公司也是要賺錢的…增加了中介這個環節,必然就增加了相當的中間成本。

再者,現在平台方都主動的引導租戶去使用白條類的貸款支付,本來就是月付的房租,轉身就變成了貸款業務,現金流模型依然是月供,但是增加了利息。公司層面,貸款權益打包成資產包就轉手以ABS等方式轉出去,平台方在過程中賺個資金成本的價差,只要高周轉起來,前端的拿房成本高一點無所謂,反正高周轉可以對沖。

最後,也是最為關鍵的,現在的平台方並不是單純的以收房放租為目的的包租公思路,而是傳說中偉大的互聯網思維,快速的上規模,做大報表,迅速上市,在這個指導思想下,短期的報表不重要,現金流有風投的融資,有房租證券化的補血。因此,提價收房可以視同為對房東的用戶補貼,迅速的做大房源,形成對租客的規模優勢,先提價,出租率不足再以活動補貼租客的形式對沖,電商那套漲價打折的價格操作策略,儂曉得伐。

這是市場行為,無可厚非,但是是不是存在即合理,聽之任之?

過去這幾年,泛濫的資本加上萬眾創新的無監管,已經導致了種種亂相,遺毒至今,曾經滿大街的共享單車已經退潮,只剩下各大城市的單車墳場在訴說著他們往日的輝煌,創業者已經套現立場了,但是巨大的社會成本就甩出去了;曾經的互聯網金融號稱顛覆宇宙行,但是沒有監管的金融又怎麼抵得過人性,P2P的爆雷潮如期而至,這樣的結局在當初開始之初不就是完全可以預見的?

炒完房價炒房租,年輕一代的窮病該怎麼治?

自由市場,鼓勵創新,並不是尚方寶劍,在有巨大的外部性,社會性的問題上,適度的干預市場是體現監管智慧的地方,如果聽之任之,又會變成太大而不敢管,拖著,拖著,最後大到帶著所有人一爆了之…

規模化、專業化的管理當然是社會進步的表現。在沒有外部因素的干預下,頭部的長租公寓集團在大城市的集中度必然會逐步上升,與之伴隨的是定價權的提高,但是畢竟是一門生意,不要挑戰人性。

房租的特殊性決定了,它不能僅僅是一門生意。

高房租詛咒

居者有其屋,當然是美好的願望,但是總不能回到計劃經濟,房子問題還是要靠市場解決。

高房價依然可以通過自身努力奮鬥搏一搏,但高租金基本就把個人努力奮鬥的可能性給消滅掉了。鏈家的左老闆之前演講的時候提過,城市的租賃問題都會導致一些不太好的結果,大概有四種:

第一,貧窮人口的集中化;

第二,導致一些社會矛盾;

第三,租賃住宅不夠,租金上漲,會出現「回巢」現象,有一個數據我看了蠻震驚,2014年英國20-34歲的年輕人和父母住在一起的比例為26%,比十年前高了很多;

第四,代際傳承問題,租房家庭的孩子很可能也在租房,有房階層的孩子也是有房階層。

第四點是尤為需要警惕的,階級固化。如果社會的人員流動速度下降了,階級固定了,當然會更穩定點,但社會的活力也必然會下降。個人的財富增長基本就是:收入-支出+儲蓄(再投資),收入的增長總體來看是平穩的,如果租金作為核心生活成本大幅上漲,必然直接衝擊其他消費,再者能用於儲蓄或再投資的資金就下降了,想靠努力工作翻身的機會的可能性就大大下降了,永遠都只是別人的錢包。

如果連生存都用盡全力了,那何談希望這種奢侈品呢?

更別說生娃這種延續人生希望的舉動了,窮,就是最好的避孕藥…

如果說階級固化還太務虛了一點,聚焦到城市管理上,高房租必然推動城市人力成本的上漲,倒逼產業結構空心化,能承載高收入的行業也就不外乎金融、互聯網等附加值高的產業,香港產業空心化帶來的後遺症還不足以引起警惕么,如果任由高房租發展,想必假以時日香港特產「劏房」也會在國內出現。

炒完房價炒房租,年輕一代的窮病該怎麼治?

香港的地產霸權疊加輸入型通脹已經異化了整個城市,除了越來越富的包租公,還有越來越小的「劏房」,還剩下什麼?很多東西,上去了,就下不來了,由儉入奢易,由奢入儉難,腦子永遠都是由屁股決定的,屁股一旦挪上去了,腦子就會激烈的反對挪回來的…

結語

40年多年的計劃生育政策已經讓人的觀念發生了翻天覆地的變化。誰能想到,強調「多子多福」的中國竟然生育率會如此的低,即使全面二胎放開後,生育率並沒有明顯提升。

當下,高房租一旦形成趨勢,那將是更徹底的經濟閹割。

但是,以我們偉大的規劃能力,保不準在高房租的市場環境下,政府主導的公租房、保障房等公共資源會大比例的向二孩、三孩家庭傾斜,獨生、丁克的就老老實實的交高房租,優雅隱性的收起計劃生育稅。

終究,在這,人只是一種資源,是可以被計劃的,是可以按高中低端分門別類的。

好的廣告,總是能打動「人心」,與久彌新,此時此刻,又想起曾經刷屏的某系列廣告「年紀越大,越沒有人會原諒你的窮」…

炒完房價炒房租,年輕一代的窮病該怎麼治?

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