我们想在圣地亚哥海岸享受退休生活，而不必卖掉我们的房子。 我儿子二十多岁，年薪六位数，积蓄颇丰。 他想投资房地产以减轻税负。
我建议他在圣地亚哥海岸的某个地方买一栋房子或公寓，然后租给我们。 然后，他和他的几个朋友可以在他们都工作的湾区租我们的房子。 我们估计每月收取 4,000 至 4,500 美元的租金，这可以让我和我丈夫在享受退休生活的同时获得额外收入。 这是一个好的提议吗？ 有什么我们应该注意的缺点吗？ 我很感激你的建议。
真挚地，
在海岸退休
‘The Big Move’ 是一个 MarketWatch 专栏，着眼于房地产的来龙去脉，从寻找新房到申请抵押贷款。
您对购买或出售房屋有疑问吗？ 你想知道你的下一步行动应该在哪里吗？ 通过 TheBigMove@marketwatch.com 向 Jacob Passy 发送电子邮件。
亲爱的退休，
从表面上看，你有一个似乎是双赢的主张。 您和您的丈夫想退休到一个舒适的海滨住所，而您的儿子想投资房地产。 很容易理解为什么你不想用一块石头杀死两条木板路。
然而，您制定的策略实际上比您可能意识到的要复杂得多，原因有很多，包括财务和情感方面的原因。
让我们从后者开始：在最直接的情况下，向家人出租并不适合胆小的人。 您所设想的安排远非简单。 你不会只是租给你的儿子和他的朋友。 他也租给你。 这本质上使事情复杂化。
想想房东处理的无数令人头疼的问题：维护问题、逾期租金检查、邻居的投诉，应有尽有。 在你把典型的家庭争吵混入其中之前，这已经足够引发冲突了。
我不知道你和你丈夫和你儿子的关系是怎样的。 如果你们三个人通常喜欢开放、理性和冷静的交流，那么也许你们不会面对太混乱的设置。 如果你们经常意见相左，互相争吵，那你们为什么要一起做生意呢？
即使你们的关系稳定，至少你们需要彼此签订合同并就相关条款达成一致。 你不想等到问题出现后再决定如何处理它。
“如果美国国税局确定房屋被用于个人目的，则可能会限制租金费用扣除。”
至于财务方面的考虑，租房给家庭成员时需要格外小心，以免激怒国税局。 据推测，您和您的儿子都希望能够为您的每栋房屋扣除相关费用——例如抵押贷款利息、保险、维护和折旧。 这将有助于减少应纳税的租金收入。
不过有一个问题：根据美国国税局的说法，如果第二套房子由“您的家庭成员或对其有兴趣的任何其他人的家庭成员使用，除非该家庭成员使用它作为他或她的主要住宅，并支付合理的租金。”
如果 IRS 确定房屋被用于个人目的，则可能会限制可扣除的费用。 因此，如果您不小心，您可能会面临从租房到家人的双重打击，税收方面的问题。
出于这个原因，您应该谨慎地为您的儿子提供租金折扣（反之亦然）。您需要研究每处房产的公平市场租金 – 您可以从在线租赁列表中获取此信息或聘请估价师。 保留记录，以防美国国税局需要证据。
根据美国注册税务规划师协会的说法，“纳税人可以通过使用所谓的‘良好租户折扣’给他们的亲戚一个小的价格折扣。”过去，折扣可能高达 20% ，但该组织表示，这些天你只提供 10% 的折扣更安全。
并且不要认为你们可以通过互相赠送金钱来抵消租金来进一步垫底。 如果您面临审计，这些礼物可能会回来困扰您。
最后，由于您位于加利福尼亚州，因此需要考虑财产税。 正如我向最近的一位写信人解释的那样，如果有问题的房屋被转换为出租房屋，最近的提议使代代相传财产税减免变得更加困难。
因此，在您推进您的计划之前，您应该咨询一位精通这些财产税问题的房地产律师，以确定这种方法如何影响您的儿子在继承您以前的房屋时最终可能面临的任何税款。
最终，您正在考虑的方案有很多潜在的障碍。 这并不意味着您不应该继续前进，但它强调需要谨慎行事，并继续听取税务和法律专家的建议。 无论哪种方式，我希望你和你的丈夫设法找到一种方法来实现你梦想的退休生活，并用你的脚趾在沙子里享受你人生的下一个阶段。 祝你好运！
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