我們想在聖地亞哥海岸享受退休生活，而不必賣掉我們的房子。 我兒子二十多歲，年薪六位數，積蓄頗豐。 他想投資房地產以減輕稅負。
我建議他在聖地亞哥海岸的某個地方買一棟房子或公寓，然後租給我們。 然後，他和他的幾個朋友可以在他們都工作的灣區租我們的房子。 我們估計每月收取 4,000 至 4,500 美元的租金，這可以讓我和我丈夫在享受退休生活的同時獲得額外收入。 這是一個好的提議嗎？ 有什麼我們應該注意的缺點嗎？ 我很感激你的建議。
真摯地，
在海岸退休
‘The Big Move’ 是一個 MarketWatch 專欄，著眼於房地產的來龍去脈，從尋找新房到申請抵押貸款。
您對購買或出售房屋有疑問嗎？ 你想知道你的下一步行動應該在哪裡嗎？ 通過 TheBigMove@marketwatch.com 向 Jacob Passy 發送電子郵件。
親愛的退休，
從表面上看，你有一個似乎是雙贏的主張。 您和您的丈夫想退休到一個舒適的海濱住所，而您的兒子想投資房地產。 很容易理解為什麼你不想用一塊石頭殺死兩條木板路。
然而，您制定的策略實際上比您可能意識到的要複雜得多，原因有很多，包括財務和情感方面的原因。
讓我們從後者開始：在最直接的情況下，向家人出租並不適合膽小的人。 您所設想的安排遠非簡單。 你不會只是租給你的兒子和他的朋友。 他也租給你。 這本質上使事情複雜化。
想想房東處理的無數令人頭疼的問題：維護問題、逾期租金檢查、鄰居的投訴，應有盡有。 在你把典型的家庭爭吵混入其中之前，這已經足夠引發衝突了。
我不知道你和你丈夫和你兒子的關係是怎樣的。 如果你們三個人通常喜歡開放、理性和冷靜的交流，那麼也許你們不會面對太混亂的設置。 如果你們經常意見相左，互相爭吵，那你們為什麼要一起做生意呢？
即使你們的關係穩定，至少你們需要彼此簽訂合同並就相關條款達成一致。 你不想等到問題出現後再決定如何處理它。
「如果美國國稅局確定房屋被用於個人目的，則可能會限制租金費用扣除。」
至於財務方面的考慮，租房給家庭成員時需要格外小心，以免激怒國稅局。 據推測，您和您的兒子都希望能夠為您的每棟房屋扣除相關費用——例如抵押貸款利息、保險、維護和折舊。 這將有助於減少應納稅的租金收入。
不過有一個問題：根據美國國稅局的說法，如果第二套房子由「您的家庭成員或對其有興趣的任何其他人的家庭成員使用，除非該家庭成員使用它作為他或她的主要住宅，並支付合理的租金。」
如果 IRS 確定房屋被用於個人目的，則可能會限制可扣除的費用。 因此，如果您不小心，您可能會面臨從租房到家人的雙重打擊，稅收方面的問題。
出於這個原因，您應該謹慎地為您的兒子提供租金折扣（反之亦然）。您需要研究每處房產的公平市場租金 – 您可以從在線租賃列表中獲取此信息或聘請估價師。 保留記錄，以防美國國稅局需要證據。
根據美國註冊稅務規劃師協會的說法，「納稅人可以通過使用所謂的『良好租戶折扣』給他們的親戚一個小的價格折扣。」過去，折扣可能高達 20% ，但該組織表示，這些天你只提供 10% 的折扣更安全。
並且不要認為你們可以通過互相贈送金錢來抵消租金來進一步墊底。 如果您面臨審計，這些禮物可能會回來困擾您。
最後，由於您位於加利福尼亞州，因此需要考慮財產稅。 正如我向最近的一位寫信人解釋的那樣，如果有問題的房屋被轉換為出租房屋，最近的提議使代代相傳財產稅減免變得更加困難。
因此，在您推進您的計劃之前，您應該諮詢一位精通這些財產稅問題的房地產律師，以確定這種方法如何影響您的兒子在繼承您以前的房屋時最終可能面臨的任何稅款。
最終，您正在考慮的方案有很多潛在的障礙。 這並不意味著您不應該繼續前進，但它強調需要謹慎行事，並繼續聽取稅務和法律專家的建議。 無論哪種方式，我希望你和你的丈夫設法找到一種方法來實現你夢想的退休生活，並用你的腳趾在沙子里享受你人生的下一個階段。 祝你好運！
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