最近一段时间，关于个税改革的讨论十分多，而同样十分重要的房产税也在悄然提速。
今年4月，房地产税法草案曾在系统内部征求过意见，各大省级相关部门都参与其中。2018年下半年以来，官方持续就房产税公开表态，外界普遍预期立法将加快推进。
9月7日，全国人大常委会召开立法工作会议，提出将在5年内审议10部单行税法，其中包括修改证券法，以及房产税法。
房产税的全面推出似乎越来越近了，这无疑将显著影响楼市，也让各大房企的环境变得更加严酷。
今年下半年以来，A股四大房地产上市企业相继发布了半年报。
从半年报业绩看，恒大的营收非常亮眼。再看利润：
2018年上半年，恒大的净利润高达300多亿，万科无论是营收还是净利润，都相对比较稳健。今年半年报开始，融创加快了营收和利润的增长速度，营收已经超越华夏幸福。
无论是从营收还是从净利润看，四大地产商看起来都进入了一个高速增长期，真的是这样吗？
如孙宏斌所说，”今年大家的业绩都不错是因为今年反映的是之前的情况。我相信过两年以后，业绩分化会比较严重，两年后才会反映出今年和明年的业绩。”
而我们从报告中关于下一步发展的描述就可以看出，房地产市场已经到了一个拐点：
恒大在半年报里表示，集团将坚持”规模+ 效益型”的发展模式，坚持降低杠杆率，新购土地储备更为审慎务实。
万科半年报则这样写，行业调控将不断深化，部分过热的三四线城市被纳入调控范围；同时，在”租购并举”的政策导向下，各地不断完善租赁住房政策，积极培育住房租赁市场。
融创中国则说，在当前的市场环境下，大部分城市房地产销售虽然继续保持较高的热度，但是开始出现明显分化。集团将主动积极应对，一方面提高投资标准并严格控制投资节奏，另一方面坚决加大周转和去化力度，本集团上半年取得了优异的经营业绩。
不难发现，地产大佬们都开始准备过寒冬了。华丽的业绩背后，是地产行业的拐点，而这也少不了政策的影响。
今年以来，流拍成为了土地市场的主题。尤其是近日上海、苏州、杭州等重点城市土拍频频遇冷引起了业界的关注，优质地块低价成交、楼板价同比大降或无人报名导致地块流拍等情况频频出现。
中原地产研究中心统计数据显示，虽然2018年以来，各线城市推地节奏均有所加快，但今年1-7月份，全国房地产市场土地流拍共796宗。
进入八月份后，土地流拍情况愈演愈烈。
8月10日，太原市举行了”史诗级”的大规模土拍，热点区域的8幅黄金地块起拍价合计130.82亿元，结果竟然全部流拍。
同日，上半年土地市场最热的杭州，3幅宅地以底价成交。
从某种程度来说，土地市场是房地产市场的”晴雨表”，且这种关系不一定是看卖出去的土地，而是看没卖出去的土地有多少。如今土地流拍数量又创历史新高，也就是说开发商对拿地的热情已经开始转变，其中少不了各类政策的影响。
从2016年底，北京首宗”限价房”地块入市以来，房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。
在2017年之前，企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标，由于整个市场非常好，大家对于后市预期较高，有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。
而到了2017年之后，随着土地出让条件变得逐渐严苛。自去年下半年开始，一线城市基本进入全面限价，北上深的新房价格同比不增长已经持续了一年，二线城市以及热点三线城市也开始进入限价时代。
房企看到了政府调控的决心和力度，预期也变得平稳，于是他们开始考虑成本和盈利方面的问题。
据悉，一般商品房项目的盈利大约在15%-20%，但是”限价房”由于比较严苛的出让条件，再加上房企的资金成本，想要有利润非常艰难。
此外，房企融资困难令房企进入背腹受敌的境地，从去年开始，房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，地产企业的融资渠道受阻，融资成本不断上升。
今年以来，很多行业的资产负债率下降是大趋势。不过，房地产行业却有些与众不同，不仅没有下降，反而一路上涨再创新高！
据Wind数据显示，截至今年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，相比一季度环比上涨0.6个百分点，较去年同期上涨1.44个百分点，达到有据可查的2005年以来新高。
不过话又说回来，房企不好混了，老百姓们买房就有好处了吗？
从房企的半年报中可以发现，大多数房企的毛利率在30%左右，加上销售费用、管理费用以及由于高杠杆导致的财务费用，实际上净利率一般在10%左右。
这样的收益情况，放在任何一个行业，都不算暴利。从这个角度来看，房价也”不算贵”。
我们以恒大为例，2018年上半年平均售价1.05万元/平米，其中地价成本平均1600/平米。不过平均价说明不了问题，我看了下中报里的地价，发现北京的楼面地价（楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格）超过1万甚至2万。
这还不包括税… …
最终房价的构成，包括土地成本、财务成本、建筑成本、管理成本、营销成本、税费成本… …
所以，想要政策一出房价就应声而倒基本是不可能的。
但房地产投资的黄金时代已经一去不复返了，投机客们未来想要通过投资房产大赚特赚或概率也将越来越小。
而且从长远来说，房产税，已经被西方国家证实，并不能有效降房价，在国际化大城市，即使征收了房产税，房价依然上涨，只是将房价转嫁到了购房者身上而已。
