最近一段時間，關於個稅改革的討論十分多，而同樣十分重要的房產稅也在悄然提速。
今年4月，房地產稅法草案曾在系統內部徵求過意見，各大省級相關部門都參與其中。2018年下半年以來，官方持續就房產稅公開表態，外界普遍預期立法將加快推進。
9月7日，全國人大常委會召開立法工作會議，提出將在5年內審議10部單行稅法，其中包括修改證券法，以及房產稅法。
房產稅的全面推出似乎越來越近了，這無疑將顯著影響樓市，也讓各大房企的環境變得更加嚴酷。
今年下半年以來，A股四大房地產上市企業相繼發布了半年報。
從半年報業績看，恆大的營收非常亮眼。再看利潤：
2018年上半年，恆大的凈利潤高達300多億，萬科無論是營收還是凈利潤，都相對比較穩健。今年半年報開始，融創加快了營收和利潤的增長速度，營收已經超越華夏幸福。
無論是從營收還是從凈利潤看，四大地產商看起來都進入了一個高速增長期，真的是這樣嗎？
如孫宏斌所說，”今年大家的業績都不錯是因為今年反映的是之前的情況。我相信過兩年以後，業績分化會比較嚴重，兩年後才會反映出今年和明年的業績。”
而我們從報告中關於下一步發展的描述就可以看出，房地產市場已經到了一個拐點：
恆大在半年報里表示，集團將堅持”規模+ 效益型”的發展模式，堅持降低槓桿率，新購土地儲備更為審慎務實。
萬科半年報則這樣寫，行業調控將不斷深化，部分過熱的三四線城市被納入調控範圍；同時，在”租購併舉”的政策導向下，各地不斷完善租賃住房政策，積極培育住房租賃市場。
融創中國則說，在當前的市場環境下，大部分城市房地產銷售雖然繼續保持較高的熱度，但是開始出現明顯分化。集團將主動積極應對，一方面提高投資標準並嚴格控制投資節奏，另一方面堅決加大周轉和去化力度，本集團上半年取得了優異的經營業績。
不難發現，地產大佬們都開始準備過寒冬了。華麗的業績背後，是地產行業的拐點，而這也少不了政策的影響。
今年以來，流拍成為了土地市場的主題。尤其是近日上海、蘇州、杭州等重點城市土拍頻頻遇冷引起了業界的關注，優質地塊低價成交、樓板價同比大降或無人報名導致地塊流拍等情況頻頻出現。
中原地產研究中心統計數據顯示，雖然2018年以來，各線城市推地節奏均有所加快，但今年1-7月份，全國房地產市場土地流拍共796宗。
進入八月份後，土地流拍情況愈演愈烈。
8月10日，太原市舉行了”史詩級”的大規模土拍，熱點區域的8幅黃金地塊起拍價合計130.82億元，結果竟然全部流拍。
同日，上半年土地市場最熱的杭州，3幅宅地以底價成交。
從某種程度來說，土地市場是房地產市場的”晴雨表”，且這種關係不一定是看賣出去的土地，而是看沒賣出去的土地有多少。如今土地流拍數量又創歷史新高，也就是說開發商對拿地的熱情已經開始轉變，其中少不了各類政策的影響。
從2016年底，北京首宗”限價房”地塊入市以來，房地產行業的拿地邏輯就已經悄悄發生了轉變。
在2017年之前，企業拿地一般比較關注住宅面積和配建等指標，由於整個市場非常好，大家對於後市預期較高，有些企業甚至覺得不管怎樣都能盈利。
而到了2017年之後，隨著土地出讓條件變得逐漸嚴苛。自去年下半年開始，一線城市基本進入全面限價，北上深的新房價格同比不增長已經持續了一年，二線城市以及熱點三線城市也開始進入限價時代。
房企看到了政府調控的決心和力度，預期也變得平穩，於是他們開始考慮成本和盈利方面的問題。
據悉，一般商品房項目的盈利大約在15%-20%，但是”限價房”由於比較嚴苛的出讓條件，再加上房企的資金成本，想要有利潤非常艱難。
此外，房企融資困難令房企進入背腹受敵的境地，從去年開始，房地產行業面臨自上而下、由內而外的去槓桿監管，地產企業的融資渠道受阻，融資成本不斷上升。
今年以來，很多行業的資產負債率下降是大趨勢。不過，房地產行業卻有些與眾不同，不僅沒有下降，反而一路上漲再創新高！
據Wind數據顯示，截至今年6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，相比一季度環比上漲0.6個百分點，較去年同期上漲1.44個百分點，達到有據可查的2005年以來新高。
不過話又說回來，房企不好混了，老百姓們買房就有好處了嗎？
從房企的半年報中可以發現，大多數房企的毛利率在30%左右，加上銷售費用、管理費用以及由於高槓桿導致的財務費用，實際上凈利率一般在10%左右。
這樣的收益情況，放在任何一個行業，都不算暴利。從這個角度來看，房價也”不算貴”。
我們以恆大為例，2018年上半年平均售價1.05萬元/平米，其中地價成本平均1600/平米。不過平均價說明不了問題，我看了下中報里的地價，發現北京的樓面地價（樓面地價，即單位建築面積平均分攤的土地價格）超過1萬甚至2萬。
這還不包括稅… …
最終房價的構成，包括土地成本、財務成本、建築成本、管理成本、營銷成本、稅費成本… …
所以，想要政策一出房價就應聲而倒基本是不可能的。
但房地產投資的黃金時代已經一去不復返了，投機客們未來想要通過投資房產大賺特賺或概率也將越來越小。
而且從長遠來說，房產稅，已經被西方國家證實，並不能有效降房價，在國際化大城市，即使徵收了房產稅，房價依然上漲，只是將房價轉嫁到了購房者身上而已。
