作者：齐俊杰看财经
最近一年，我们总是将房住不炒挂在嘴边，这个炒就是指的炒房价，之前无数媒体披露了炒房客是如何炒高房价的，有的利用资金优势控制一个地区的房价，有的干脆用房抵贷反复抵押加杠杆，还有的通过企业买房来规避限购，最后通过直接交易公司股权，连税费都省了，还有各种首付贷，装修贷，变相支持炒房，我们的政策始终跟着屁股后面去打击，去亡羊补牢。这也让我们痛定思痛发展租房市场，租房肯定是有人住的，所以这算是房住不炒了吧，没想到有人竟然在这上面动起了歪脑筋。
最近北京就出现了诡异的现象，根据链家的统计，2018年前7个月，北京租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016 年涨幅。看起来好像还可控，但实际上在外来人口密集区，就出现了低端房租大幅上涨的情况，有很多地方的租金直接涨了50%甚至是100%，明显有人在恶意炒作租金。
之前我们也说过，城市租金是以城市收入为基准的，如果收入不提高，租金很难出现大幅上涨，他没有抵押，所以你很难去通过资本炒高。因为炒高后你就租不出去了，然后不划算，房东就自然又降下来了。但是现在这种事正在发生危险的变化，由于资本入局，二房东模式现在大行其道，比如昨天，我们就在知识星球，齐俊杰的粉丝群里，分享了一张截图，蛋壳公寓和链家自如，目前就在市场上公开争夺房源，在天通苑房东心里预期只有7500的房子，结果自如给抬到了8500，蛋壳加到了9000，自如又加到9500，最后蛋壳疯了一样加到10800，连房东都是一脸懵逼，这么高价格租的出去吗？
第一，现在这种品牌二房东，他们会将房子改造分割出租，采取N+1或者N+2模式，也就是2居变3-4居，3居租给4到5户，分开租每间就是2000-3000，这样加起来，会比整租收入更多。一套整租的房子，他们简单装修改造后，多租出30%的租金是很正常的事情。
第二，这些品牌打出互联网旗号，通过大量资本融资，跑马圈地，追求市场占有率和房源数量，甚至真的可以不赚钱。比如蛋壳公寓2015年才成立，之后就连续融资，去年6月A+轮融资上亿，愉悦资本领投，半年后今年2月再次完成B轮融资1亿美元，华人文化和高榕资本领投，而链家自如年初也完成了40亿人民币的重磅融资，华平资本，红杉和腾讯领投，所以这些二房东迅速成为了资本的宠儿，一旦不以盈利为目的，那么我们之前的那个房租无法炒作的逻辑就不存在了。人家可以不赚钱，或者说不怕亏钱，就是要垄断房源，这就属于是流氓会武术，谁也挡不住了。
所以，我们必须提出这个警告，现在很危险，城市的房租，正在被资本炒高。二房东本就是一个来料加工模式，他们收房改造出租，这个过程叠加服务，必然推高租金，如果没有资本，每个二房东要考虑实际需求，他会有所节制，毕竟房租太高，就有可能闲置的时间更长。会拉低整体的租金回报。而一些房东也会选择自己改造，低价分割出租，这样跟二房东打价格差异，争取自己的利益最大化，从而形成市场多样性竞争，这种良性市场机制可以有效遏制房租过快上涨。但资本入局就全都打破了，他可以不盈利，那么也就意味着房东只有把房子交给二房东才能利益最大化，就比如我们之前那个例子，天通苑的3居你不可能租出上万元，所以只能交给二房东，而当这些二房东企业做到垄断后，势必在某一区域极大的推升房屋租金造成恐慌。从现实操作来看，这些二房东出手稳准狠，专门找北京的外来人口聚集区下手，比如西红门，西二旗，天通苑这些地方。这些地方租房需求本身就大，合租需求高，经过这种房源垄断后，就形成了囤积居奇，哄抬房租的效果。
这个事其实应该引起足够的重视，房租是一个城市的门槛，而蛋壳和自如这种恶性的资本竞争，推高了城市的生存门槛，这是一个民生问题，特别是这种分割改造出租的模式，他其实是轻资产，成本并不高，只要求资金周转效率，收房改造，占用一部分资金，但一旦开始出租了，他的资金基本就能回收了，之后就能产生很好地现金流，所以这种跑马圈地的效应会特别快，再加上不断的融资，会如星星之火很快遍地开花，那么他的房源数量会大量的提升。可能很快就再没有便宜的合租房了。全都成了蛋壳和自如的天下。他在核心区可以不赚钱甚至赔钱，在周边或者远郊赚钱，总体持平甚至略亏都是可以的，反正都是资本的钱，他们在前期就要的是占有率。但这个对于租房的人来说却是噩梦
这个局怎么破，我们看到以上这两个条件，也就是N+2分拆和资本融资，只有两个都具备的时候，炒高房租就成为了可能，如果只具备一个，这个游戏就玩不下去了，比如北京现在的2居和3居甚至豪宅的整租房，基本上没有受到价格的影响，因为他没有改造和利润提升的空间，房东直接租和交给二房东出租是一样的，所以具备价格竞争，这就让低端房租上涨的价格传导不下去，于是就变成了这种二房东模式，专门坑一个城市里面最穷的人。只有那些合租者对房租上涨的感受最深。这就太糟糕了。所以一定要把房租的问题看成民生工程，决不能允许炒高房价后再让资本借着互联网的旗号炒高租金，最简单的方法，限制那些融资的二房东企业，不让他打隔断，也就是说房东可以自己N+2打隔断，但是你蛋壳和自如不能，这样让市场恢复价格竞争，资本的跑马圈地就会戛然而止。
总之，考验我们城市管理者智慧的时候了，不要到不可收拾了，才追悔莫及。如果你正在深受涨房租之苦，请把这篇文章分享给更多的人
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