住房成本是總體消費者價格指數的最大組成部分，反映了租金和抵押貸款支付在家庭預算中的重要性。 對於初學者來說，這是必需品。 大多數人都無法避免支付住房費用，無論您是租房還是擁有。
「租房者和買家面臨著類似的逆風。」
由於略有不同的原因，租房者和買家面臨著類似的不利因素。 對於買家而言，供應限制推高了住房價格，木材等材料成本上漲加劇了這種情況。 隨著人們逐漸返回城市，租房者看到租金上漲。
但即使就該指數而言，住房通脹已升至創紀錄水平，與其他房價晴雨表相比，漲幅似乎很小。 這是因為 COVID-19 大流行使我們進一步衡量住房通脹的能力變得更加複雜，特別是因為 CPI 是基於調查數據的。
CIBC 董事兼高級經濟學家凱瑟琳·賈奇 (Katherine Judge) 表示：「由於活動剛剛回到在大流行開始時經歷過外流的城市，而且現有租約每年都需要時間來重置，因此住房 CPI 指數落後於房價走勢。」資本市場。 「避難所指數仍在追趕。」
「’住房 CPI 指數滯後於房價走勢。’」
——凱瑟琳·賈奇，CIBC Capital Markets 董事兼高級經濟學家
衡量房價的主要指標標準普爾 CoreLogic Case-Shiller 房價指數在 10 月份全國房價年增長率為 19.1%，這是可獲得數據的最近一個月。 與此同時，房地產網站 Apartment List 的最新全國租金報告顯示，全國租金中位數在 2021 年期間增長了 17.8%。
經濟學家表示，CPI 所提振的住房通脹與其他指標所看到的房價上漲之間的這種差異是有意為之的。 Capital Economics 首席北美經濟學家保羅·阿什沃思 (Paul Ashworth) 表示，CPI 的住房部分「旨在衡量每個月的生活成本」。 「所以CPI住房不應該完全反映資本價值的變化。」
這是有道理的。 對於絕大多數房主來說，擁有房屋的成本每月甚至每年都沒有變化，因為現在大多數人都使用固定利率抵押貸款。 因此，儘管稅收可能會有所波動，但在他們購買房屋後，抵押貸款的成本不會改變，除非他們再融資。
對於租房者來說也是如此。 大多數租房者只會在搬家或續租時遇到更高的價格——即便如此，選擇後一種選擇的人通常會比搬家的人看到租金漲幅較小。 因此，從本質上講，消費者支出的衡量標準可能會淡化更廣泛的租金和房價上漲。
房價通脹是否已見頂？
大多數經濟學家一致認為，CPI 衡量住房成本的指標仍有上升空間——儘管其他住房成本晴雨表已經顯示出增長放緩的跡象。
Amherst Pierpont 首席經濟學家斯蒂芬斯坦利表示：「CPI 中的住房成本指標往往比房價指標滯後至少一年，也許兩年。」 「因此，從 2020 年年中開始的房價飆升只是在最近幾個月才開始出現在 CPI 中。」
但是，房屋通脹在正常化之前需要多長時間才能達到頂峰是一個有爭議的問題。 根據 CoreLogic 9 月份發布的一份報告，過去 CPI 的房主租金指標通常落後於其他市場租金指標 9 到 12 個月。
「我的猜測是，市場租金增長可能在 12 月達到頂峰，這意味著住房部分可能會加速到 8 月，」Market Securities France SA 首席經濟學家策略師 Christophe Barraud 表示。
然而，一些分析師認為，通脹高峰可能來得更早。 Jeffries 首席經濟學家 Aneta Markowska 和貨幣市場經濟學家 Thomas Simons 周三在一份研究報告中寫道，CPI 的租金指標可能會在 2 月或 3 月達到峰值。
他們寫道：「CPI 住房成分一直低於市場租金，而市場租金上漲幅度更大，原因尚不完全清楚，」他們寫道，並補充說，由於 CPI 的住房晴雨表「甚至還沒有開始趕上，在這一點上，我們可能必須假設他們不會。」
這對美聯儲意味著什麼？
鑒於通脹失控，美聯儲已暗示將迅速採取行動為經濟降溫。 央行行長們表示，他們將同時提高利率，並因此減少他們的債券購買活動。
即使住房通脹確實在未來幾個月達到頂峰，美國人和美聯儲也不能指望這種情況會迅速自我糾正。 首先，大流行時代的購房熱潮已經證明，千禧一代已經進入了房地產市場——而且他們數量眾多。
「他們大約有 4610 萬人，」巴羅說，「構成了有史以來最重要的人口統計數據。」
「’顯著平息房地產市場的唯一方法是供應衝擊。’」
— Market Securities France SA 首席經濟學家策略師 Christophe Barraud
他說，由於學生貸款負擔過重，這些潛在的房主中的許多人推遲了購買房產的決定。 與此同時，待售房屋的供應量仍接近歷史低位，幾乎沒有動搖的跡象。
這些千禧一代的購房者不僅推高了房價，而且只要他們仍然推遲擁有住房，他們也將繼續支撐租金。
美聯儲的工具庫可能無法解決由此產生的住房緊縮問題，而這種緊縮應確保高住房通脹持續存在。
「長期利率上升可能會推高抵押貸款利率，從而減緩房價增長，但不足以扭轉積極趨勢，」Barraud 說。 「鑒於我沒有看到美國政客實施租金上限，因此大幅平息房地產市場的唯一方法是供應衝擊。」
