住房成本是总体消费者价格指数的最大组成部分，反映了租金和抵押贷款支付在家庭预算中的重要性。 对于初学者来说，这是必需品。 大多数人都无法避免支付住房费用，无论您是租房还是拥有。
“租房者和买家面临着类似的逆风。”
由于略有不同的原因，租房者和买家面临着类似的不利因素。 对于买家而言，供应限制推高了住房价格，木材等材料成本上涨加剧了这种情况。 随着人们逐渐返回城市，租房者看到租金上涨。
但即使就该指数而言，住房通胀已升至创纪录水平，与其他房价晴雨表相比，涨幅似乎很小。 这是因为 COVID-19 大流行使我们进一步衡量住房通胀的能力变得更加复杂，特别是因为 CPI 是基于调查数据的。
CIBC 董事兼高级经济学家凯瑟琳·贾奇 (Katherine Judge) 表示：“由于活动刚刚回到在大流行开始时经历过外流的城市，而且现有租约每年都需要时间来重置，因此住房 CPI 指数落后于房价走势。”资本市场。 “避难所指数仍在追赶。”
“’住房 CPI 指数滞后于房价走势。’”
——凯瑟琳·贾奇，CIBC Capital Markets 董事兼高级经济学家
衡量房价的主要指标标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 房价指数在 10 月份全国房价年增长率为 19.1%，这是可获得数据的最近一个月。 与此同时，房地产网站 Apartment List 的最新全国租金报告显示，全国租金中位数在 2021 年期间增长了 17.8%。
经济学家表示，CPI 所提振的住房通胀与其他指标所看到的房价上涨之间的这种差异是有意为之的。 Capital Economics 首席北美经济学家保罗·阿什沃思 (Paul Ashworth) 表示，CPI 的住房部分“旨在衡量每个月的生活成本”。 “所以CPI住房不应该完全反映资本价值的变化。”
这是有道理的。 对于绝大多数房主来说，拥有房屋的成本每月甚至每年都没有变化，因为现在大多数人都使用固定利率抵押贷款。 因此，尽管税收可能会有所波动，但在他们购买房屋后，抵押贷款的成本不会改变，除非他们再融资。
对于租房者来说也是如此。 大多数租房者只会在搬家或续租时遇到更高的价格——即便如此，选择后一种选择的人通常会比搬家的人看到租金涨幅较小。 因此，从本质上讲，消费者支出的衡量标准可能会淡化更广泛的租金和房价上涨。
房价通胀是否已见顶？
大多数经济学家一致认为，CPI 衡量住房成本的指标仍有上升空间——尽管其他住房成本晴雨表已经显示出增长放缓的迹象。
Amherst Pierpont 首席经济学家斯蒂芬斯坦利表示：“CPI 中的住房成本指标往往比房价指标滞后至少一年，也许两年。” “因此，从 2020 年年中开始的房价飙升只是在最近几个月才开始出现在 CPI 中。”
但是，房屋通胀在正常化之前需要多长时间才能达到顶峰是一个有争议的问题。 根据 CoreLogic 9 月份发布的一份报告，过去 CPI 的房主租金指标通常落后于其他市场租金指标 9 到 12 个月。
“我的猜测是，市场租金增长可能在 12 月达到顶峰，这意味着住房部分可能会加速到 8 月，”Market Securities France SA 首席经济学家策略师 Christophe Barraud 表示。
然而，一些分析师认为，通胀高峰可能来得更早。 Jeffries 首席经济学家 Aneta Markowska 和货币市场经济学家 Thomas Simons 周三在一份研究报告中写道，CPI 的租金指标可能会在 2 月或 3 月达到峰值。
他们写道：“CPI 住房成分一直低于市场租金，而市场租金上涨幅度更大，原因尚不完全清楚，”他们写道，并补充说，由于 CPI 的住房晴雨表“甚至还没有开始赶上，在这一点上，我们可能必须假设他们不会。”
这对美联储意味着什么？
鉴于通胀失控，美联储已暗示将迅速采取行动为经济降温。 央行行长们表示，他们将同时提高利率，并因此减少他们的债券购买活动。
即使住房通胀确实在未来几个月达到顶峰，美国人和美联储也不能指望这种情况会迅速自我纠正。 首先，大流行时代的购房热潮已经证明，千禧一代已经进入了房地产市场——而且他们数量众多。
“他们大约有 4610 万人，”巴罗说，“构成了有史以来最重要的人口统计数据。”
“’显着平息房地产市场的唯一方法是供应冲击。’”
— Market Securities France SA 首席经济学家策略师 Christophe Barraud
他说，由于学生贷款负担过重，这些潜在的房主中的许多人推迟了购买房产的决定。 与此同时，待售房屋的供应量仍接近历史低位，几乎没有动摇的迹象。
这些千禧一代的购房者不仅推高了房价，而且只要他们仍然推迟拥有住房，他们也将继续支撑租金。
美联储的工具库可能无法解决由此产生的住房紧缩问题，而这种紧缩应确保高住房通胀持续存在。
“长期利率上升可能会推高抵押贷款利率，从而减缓房价增长，但不足以扭转积极趋势，”Barraud 说。 “鉴于我没有看到美国政客实施租金上限，因此大幅平息房地产市场的唯一方法是供应冲击。”
