前我愛我家胡景暉將自如、蛋殼公寓推上了風口浪尖，難道真的是這些大資本閹割了大學畢業生在大城市奮鬥的夢想，還是他們只是背鍋俠？
首先，我們來看一張圖，CPI租賃房房租變化情況，因為這是衡量全國房租變化的重要指標。7月租賃房房租同比增長2.3%，租賃房房租環比增長0.4%，整體維持穩定，上漲壓力不大。
目前租賃房市場供需情況測算（參考中信證券測算方法）
假設條件：以城鎮人口增長代表需求，以房屋竣工面積代表供給，人均需求面積達到35平方米視為飽和。因為我國住房以多層、高層為主，因此35平方米已經是很高的標準了。
從測算的數據對比CPI租賃房同比漲幅我們可以看到，2014年之前，全國租賃房漲4%以上是正常的現象，甚至出現過同比8%的漲幅，但是2014年之後，隨著供給相對充裕，租賃房市場並沒有出現過3%以上的漲幅。
同時按照新開工增速來看，2016年房地產的供給是很多的，但是我們可以看到房屋竣工面積和新開工同比增速形成了劈叉，這說明房地產企業有意拉長了房屋從銷售到竣工的時間。因為銷售意味著企業獲得了銷售回款，因此企業不會放慢銷售速度，但是銷售之後企業只會有現金流出，不會有現金流入，企業放慢施工進度，有利於現金流優化。
但是這種新開工和竣工的劈叉不會持續，新開工的住宅終究會轉換成竣工面積，投入住宅市場，因而在新增城鎮人口下降的情況下，城市租金持續上漲並不具備可持續性。
是什麼造就了北京和深圳的異常？
雖然全國租賃市場整體較為平穩，但不可否認的是，北京和深圳等大城市租金確實出現了不小幅度的上漲，不過上海仍維持相對平穩，並沒有想像中的那麼誇張。
熱點城市房租上漲的原因可以歸為2方面：
- 整治群租、拆違建等措施，階段性帶來房屋供給下降。北京大興的一場大火，引發了群租和違建的整治，對房租起到了推波助瀾的作用。
- 以限價為核心的政策，可能使得一部分居民開始觀望，另一部分居民則可能在搖號。這部分需求會加大社會對租賃房的需求。
同時限價帶來比較穩定的二手房價格，會延長二手房成交所需要的時間，二手房有價無市是較為普遍的現象。一般房東都會提前結束租期以備出售，出售時間的延長，短期內會減少租賃住房的供給，但是長期來藍，二手待售的面積減小，將會增加全社會租賃房的供給。
以上海為例，在房地產限價政策嚴壓下，2018年4月份以來二手房掛牌出口面積明顯下滑，但是二手房出租面積出現了明顯跳升，這也是上海租賃房市場整體平穩的重要原因。
因而把房租上漲單方面歸因於自如和果殼等中介平台是不理智的，相反，目前，租賃市場不規範，房東不能充分了解租客的信息，房租設施的維護沒有保障，有些房東寧可空置，也不願意出租房租。這種情況隨著自如和蛋殼等中介的介入，或將部分出現改善，增加租賃房市場的供應。
蛋殼和自如只是房租上漲的推手，但是歸根到底仍然是租賃房的供應不足，後續隨著房地產政策堅持「房住不炒」，滯後竣工的住房釋放，租賃房供應將得到改善，北京和深圳房租異常上漲的情形將得到遏制。
對應到板塊上，租賃同權板塊目前處於相對低位，乘著這波租金上漲的東風存在上漲的可能，但是持續上漲的可能性較小，可以適當關注龍頭股世聯行、市北高新、我愛我家等個股，但是是否存在持續投資價值，仍有待商榷。
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