上個周末，互聯網討論最多的話題就是房租漲價，因為涉及民生，大家對此都是口誅筆伐。但是今日早盤，租房板塊卻在大盤一片慘淡中異軍突起，市北高新一字板，三六五網強勢封板，世聯行、我愛我家等個股也紛紛大漲。
為什麼租房板塊會在輿論的壓力下逆勢上漲呢？長租公寓的市場前景到底如何？
我認為，今日租房板塊的大漲，主要還是資金的藉機炒作。租房板塊，就是此前的租售同權概念股，2017年7月因租售同權概念炒過一波，此後便再無起色，當前的股價，早已跌破去年7月的起漲價格，從形態看，確實存在超跌反彈的機會。
從基本面看，長租公寓當前仍處於資本投入期，短期看不到回報。它帶給二級市場上市公司的，是業績的拖累，而非盈利加成。所以，沒有業績支撐的租房板塊，在當下嚴苛的市場環境中，不具備持續上漲的動能。
長租公寓是一門好生意嗎？
根據貝殼研究院發布的《2018年中國住房租賃白皮書》，2018年是中國住房租賃行業高速增長的一年，中國一線城市新開公寓數量同比增長35%。
行業的高速發展，主要得益於政策的扶持。
2017 年下半年，住房租賃市場迎來諸多政策刺激：中央層面，九部委聯合聯合發文並選取 12 個城市開展住房租賃市場試點；在地方，廣州首提「租購同權」後，武漢、鄭州、杭州、成都等地密集出台住宅租賃市場建設指導政策。
包括廣發證券在內的很多券商機構判斷，未來房屋租賃市場未來將進一步擴大， 並呈現量(租賃人口)價(租金)齊升的態勢。
在這種背景和預期下，一級市場資本大量湧入長租公寓。但看上去很美的長租公寓，卻仍不是一門好的生意。
根據乾立基金的報告，出租率在90%的情況下，不計裝修攤銷，長租公寓的EBITDA率僅9.4%。低毛利帶來的結果，就是行業普遍虧損，甚至有公司開始倒閉。
以上市公司世聯行為例，2011年以後，世聯行的凈利潤增速一直都保持在30%左右，成長性非常好。直到2018年一季度，因為長租公寓的大力發展，首現虧損。
圖：世聯行一季度凈利潤現虧損
原因也很簡單，就是中國房價太高，租金回報率太低。1.5%的租金回報率，需要70年才能收回投資。
如潘石屹所言，按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，這個生意必虧無疑。
現在很多長租公寓是以互聯網的思維在做的，租金只是收入的一部分，另外公寓運營商還提供諸多增值模式，其中比較重要的一項就是信貸，通過給租客提供
信貸賺錢。
不過，當下長租公寓的盈利模式更多停留在講故事階段，落地的較少。
行情是否一日游？
再來看看行情，租房板塊的大行情，到目前為止，只出現過一輪，就是去年諸多租賃政策出台的時候。
還是以龍頭世聯行為例來做分析：
圖：世聯行周K線分析
2017年7月，因一波租售同權行情，世聯行的股價從7.5元漲到14.6元，接近翻番。隨後因大盤調整，以及公司自身業績不佳（因長租公寓規模擴大而導致一季度虧損），公司的股價一度跌到5.6元，較7.5元下跌25%，較14.6元的頂部下跌62%。
通過這一輪過山車行情，基本可以明確，所謂的「租售同權」，本質上跟「雄安」一樣，完全就是炒概念，短期沒有任何業績支撐，股價從哪來就回哪去。
雄安的大行情只有一波，我認為「租售同權」的大行情也只有一波，接下來板塊性的行情，只能是超跌反彈的性質。
另外，我也注意到這不是世聯行第一次底部拉升，從7月12日至今的一個月多里，世聯行已經有兩次漲停，兩次上漲超5%，作為租賃板塊里質地最優秀的公司，公司在這個位置還是受到諸多資金關注的。
公司預告半年報凈利潤為2.8-3.4億元，同比增長0%-20%，雖然凈利潤增速放緩，但較一季度比實現扭虧。假設公司今年凈利潤零增長，當前股價對應的PE也只有13倍。
所以，把世聯行當作一隻長期價值股，而不是租賃概念股，可能是一種更正確是研究姿勢。
