上个周末，互联网讨论最多的话题就是房租涨价，因为涉及民生，大家对此都是口诛笔伐。但是今日早盘，租房板块却在大盘一片惨淡中异军突起，市北高新一字板，三六五网强势封板，世联行、我爱我家等个股也纷纷大涨。
为什么租房板块会在舆论的压力下逆势上涨呢？长租公寓的市场前景到底如何？
我认为，今日租房板块的大涨，主要还是资金的借机炒作。租房板块，就是此前的租售同权概念股，2017年7月因租售同权概念炒过一波，此后便再无起色，当前的股价，早已跌破去年7月的起涨价格，从形态看，确实存在超跌反弹的机会。
从基本面看，长租公寓当前仍处于资本投入期，短期看不到回报。它带给二级市场上市公司的，是业绩的拖累，而非盈利加成。所以，没有业绩支撑的租房板块，在当下严苛的市场环境中，不具备持续上涨的动能。
长租公寓是一门好生意吗？
根据贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》，2018年是中国住房租赁行业高速增长的一年，中国一线城市新开公寓数量同比增长35%。
行业的高速发展，主要得益于政策的扶持。
2017 年下半年，住房租赁市场迎来诸多政策刺激：中央层面，九部委联合联合发文并选取 12 个城市开展住房租赁市场试点；在地方，广州首提“租购同权”后，武汉、郑州、杭州、成都等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策。
包括广发证券在内的很多券商机构判断，未来房屋租赁市场未来将进一步扩大， 并呈现量(租赁人口)价(租金)齐升的态势。
在这种背景和预期下，一级市场资本大量涌入长租公寓。但看上去很美的长租公寓，却仍不是一门好的生意。
根据乾立基金的报告，出租率在90%的情况下，不计装修摊销，长租公寓的EBITDA率仅9.4%。低毛利带来的结果，就是行业普遍亏损，甚至有公司开始倒闭。
以上市公司世联行为例，2011年以后，世联行的净利润增速一直都保持在30%左右，成长性非常好。直到2018年一季度，因为长租公寓的大力发展，首现亏损。
图：世联行一季度净利润现亏损
原因也很简单，就是中国房价太高，租金回报率太低。1.5%的租金回报率，需要70年才能收回投资。
如潘石屹所言，按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，这个生意必亏无疑。
现在很多长租公寓是以互联网的思维在做的，租金只是收入的一部分，另外公寓运营商还提供诸多增值模式，其中比较重要的一项就是信贷，通过给租客提供
信贷赚钱。
不过，当下长租公寓的盈利模式更多停留在讲故事阶段，落地的较少。
行情是否一日游？
再来看看行情，租房板块的大行情，到目前为止，只出现过一轮，就是去年诸多租赁政策出台的时候。
还是以龙头世联行为例来做分析：
图：世联行周K线分析
2017年7月，因一波租售同权行情，世联行的股价从7.5元涨到14.6元，接近翻番。随后因大盘调整，以及公司自身业绩不佳（因长租公寓规模扩大而导致一季度亏损），公司的股价一度跌到5.6元，较7.5元下跌25%，较14.6元的顶部下跌62%。
通过这一轮过山车行情，基本可以明确，所谓的“租售同权”，本质上跟“雄安”一样，完全就是炒概念，短期没有任何业绩支撑，股价从哪来就回哪去。
雄安的大行情只有一波，我认为“租售同权”的大行情也只有一波，接下来板块性的行情，只能是超跌反弹的性质。
另外，我也注意到这不是世联行第一次底部拉升，从7月12日至今的一个月多里，世联行已经有两次涨停，两次上涨超5%，作为租赁板块里质地最优秀的公司，公司在这个位置还是受到诸多资金关注的。
公司预告半年报净利润为2.8-3.4亿元，同比增长0%-20%，虽然净利润增速放缓，但较一季度比实现扭亏。假设公司今年净利润零增长，当前股价对应的PE也只有13倍。
所以，把世联行当作一只长期价值股，而不是租赁概念股，可能是一种更正确是研究姿势。
