房租上漲，媒體口誅筆伐、租客義憤填膺、政府出面維穩、中介爭相甩鍋……似乎每個人都是無辜的。
有人說，是資本推高了房租，長租公寓囤積居奇，待價而沽；也有人說，是供給不足，無房可租導致租金上漲。
但不管怎麼說，房租上漲是事實，下面這條看似笑話的段子就是真實寫照。
以前帶的一個實習生，畢業後去了北京上班，收入不是很高，昨天來上海出差找我聊天，說這個月北京的房租比去年同期漲了20%多，他自己親身體會。我安慰他說：剛畢業這兩年苦一點，咬咬牙，熬過去就好了。他愕然道：我是收房租的，苦什麼？
另有數據顯示，今年前7月，北京租金指數同比上漲10.7%；市場平均租金為86.4元/平，月環比漲幅為2.6%。
房租上漲是事實，但另一個更大的事實卻被很多人忽略，儘管地產調控已久，但房價依然很高，按照北京現在的房租水平，很多房子70年也收不回成本。
所以，在一見君看來，大城市房租上漲過程中，有很多利益相對方，拋開一方利益單純強調另一方利益其實是在耍流氓，這個問題的爭論也會無休無止。
租客、政府：偏高
租房市場中，至少有四個主體：政府（監管）、中介、房東和租客。很明顯，對於租客來說，房租越便宜越好，最好不要錢。
政府也希望房租不要太高，否則民怨四起，公眾就會對政府的意見很大，中國有個傳統，「有事找政府」。
所以，在這個夏天，房租上漲成為漂泊在大城市的年輕人最大的痛楚。當然也讓政府手忙腳輪，坐不住了。
8月17日，北京住建委等多個部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源等。
兩天後的8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實「三不得」要求。
中介們承諾，不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間。
這說明什麼？長租公寓並不是無辜的，至少在房租上漲過程中起到了推波助瀾的作用，並不是清白如「出淤泥而不染」。
所以，不管怎麼說他們無良，「血液里流淌著資本的骯髒」都不過分。
房東、開發商：偏低
有人說房租太高，當然也有人說房租太低。比如開放商和房東，租客要生存，他們也要生存。
一見君的一位朋友給我算了一筆賬，他所在的小區一套80多平米的房子現在價格是530萬左右，同樣的戶型房租每月6800左右。
假設未來房價不漲，房東購買房子就是為了出租賺錢，按照6800每月的房租，一年房租是8.16萬，要收回530萬的購房成本需要64.95年，這還不算房貸利息。
如果再計算一下每年的租金回報率：8.16/530=1.54%，這個連銀行的一年期存款基準利率都達不到，更別說投資到餘額寶（4%左右）等貨幣基金中了。
所以，按照這位朋友的說法，如果房價不漲，單純靠租房賺錢就是賠本的。「房價這麼高！為啥房租不能漲？」
另外，房產開發商、SOHO中國董事長潘石屹8月20日在其個人微博寫道：「過去幾年我一直在講，現在的房價已經非常畸形了，一個最重要表現就是房屋租售比不正常。」
租售比也就是租金回報率，是用房子的年租金除以房子的總價，它是全世界衡量房地產市場最綜合的指標。正常的租金回報率應該是多少呢？
按照潘石屹的說法，應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。
再來看看北京，住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。
另據中信證券研報數據顯示：北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金上升到92.33元/月/平米，上漲幅度僅為53.55%。
房價高，憑啥房租低？
所以，關於房租，我們現在看到的局面是：各說各話。租客、政府認為房租偏高，而房東、開發商卻認為偏低
在一見君看來，其實他們的說法都沒有錯。雙方也各自都有道理，只不過他們站的利益角度不同。
房租上漲，各方掐架，那麼到底是誰造成的？
萬達集團董事長王健林在他所著的《萬達哲學》一書中寫了這麼一段話，或許能解開房租上漲這個「死結」。
「隨著這幾年經濟的發展，隨著戶籍制度的鬆動，隨著人們收入的增加，人的流動性加快，房地產市場出現了一個趨勢，就是越來越向大城市集和特大城市集中……中國人的發展終極目標就是到北京、上海去，有一點錢的到地級城市、省會城市發展，很有錢的就去北京。」
這其實就說明了「水往低處流，人外高處走」的道理，而這恰恰是影響房租價格很重要的因素，北京來的人多了，需求大於供給，租客多了，當房租上漲。
另外，幾乎所有的物價都在上漲，看看下面這個段子就明白了。
2008年，牛肉拉麵4元一碗，我在銀行存了10000元，相當於存了2500碗牛肉麵。
到了2018年，每碗牛肉麵漲到了10元，我存的10000元連本帶利應該是13500元左右，牛肉麵只剩下了1350碗。我在銀行存的另外1150碗被誰吃了？！
潘石屹的看法是，這次房子租金猛漲的深層次矛盾是長期以來房子的供不應求。在租金回報率這麼低的情況下，有一些中介和資本就開始囤積房子，商人的本質是逐利的。
中信證券研報報告認為，北京房租上漲的一個原因是，前期高房價向房租的傳導滯後使房租補漲。過去幾年北京的房價幾乎翻了三倍，對比房價和房租的漲幅，因此租金上升仍具有一定空間。
如何才能從根本上解決房租這個問題？潘石屹認為，無非就兩個辦法，讓租金回報率回到一個合理穩定的狀態。一個是讓分子往上漲一些，分子是租金。二是讓分母往下降一些，分母是房價。另一條路就是拖下去，壓力積聚到一定程度，自己爆炸。
有人說，高房價收割了中產階級，現在高房租正在收割無產階級。反過來講，如果高房價不收割中產，高房租的痛苦就不會轉嫁給無產階級。
