現金與抵押：概述
無論你走到哪裡，你都會聽到背負債務是多麼糟糕。因此，自然而然地認為，用現金購買房屋——或將儘可能多的現金存入房屋以避免與抵押貸款相關的巨額債務——是對您的財務健康最明智的選擇，這是合乎邏輯的。
但是，在考慮直接購買房屋而不是為其融資時，需要考慮很多因素。以下是使用現金或抵押貸款購買房屋之間的一些主要區別。
關鍵要點
- 為房屋支付現金意味著您無需支付貸款利息和任何交易費用
- 還清您的抵押貸款（或一開始就沒有抵押貸款）提供了一種不應該打折的顯著情緒緩解。
- 將您的現金投資於股票市場，尤其是投資於稅收優惠的賬戶，將讓您擁有比更快還清抵押貸款更高的凈資產。
您應該用現金還是抵押貸款購買房屋？
現金的好處
為房屋支付現金無需支付貸款利息和任何交易費用。「貸方不收取抵押貸款發起費、評估費或其他費用來評估買家，」總部位於芝加哥的 Robert J. Semrad & Associates LLC 的 DebtStoppers 破產律師事務所的高級合伙人兼創始人羅伯特·塞姆拉德 (Robert Semrad) 說。
用現金支付通常對賣家也更具吸引力。「在競爭激烈的市場中，賣家可能會接受現金出價而不是其他出價，因為他們不必擔心買家因融資被拒絕而退出，」MLO Luxury Mortgage Corp 的董事總經理 Peter Grabel 說。康涅狄格州斯坦福德。現金購房還具有比涉及貸款的購房更快（如果需要）關閉的靈活性，這可能對賣家有吸引力。
這些對賣家的好處不應該是沒有代價的。「現金買家可能能夠以較低的價格獲得房產並獲得各種『現金折扣』，」格拉貝爾說。現金買家也可以用現金購買房屋，然後在他們已經完成購房後仍然選擇進行現金再融資。這使他們能夠獲得兩全其美：在具有多種競爭性報價的炙手可熱的房地產市場中更輕鬆的購房過程以及在投資時獲得低息抵押貸款的長期經濟利益。
現金買家的房屋沒有槓桿，這使得房主可以更輕鬆地出售房屋——即使是虧本——無論市場狀況如何。
抵押貸款更好嗎？
另一方面，獲得融資也有顯著的好處。「即使買家有能力為房屋支付現金，也不要將大量現金用於購買房地產，」格拉貝爾說。如果將來出現其他需求，這樣做可能會限制您的選擇。例如，如果房屋需要大修或翻新，則可能很難獲得房屋凈值貸款或抵押貸款，因為您不知道您的信用評分將來會是什麼樣子，房屋多少錢然後將是價值，或其他決定融資批准的因素。雖然這絕對是一種可能性，但獲得房屋凈值貸款或HELOC更容易，您擁有的 房屋凈值越多。
如果業主在財務上花費很多來購買它，那麼出售用現金購買的房屋也可能是一個問題。「如果現金買家決定是時候出售了，他們需要確保他們有足夠的現金儲備作為新房的押金，」格拉貝爾說。
簡而言之，「現金購買者需要確保為自己留下充足的流動性，」格拉貝爾說。通過選擇抵押貸款，您可以給自己更多的財務靈活性。使用抵押貸款計算器是預算一些成本的好資源。
計算您的每月付款
您每月的抵押貸款付款將取決於您的房價、首付、貸款期限、財產稅、房主保險和貸款利率（很大程度上取決於您的信用評分）。使用下面的輸入來了解您每月的抵押貸款支付最終可能是什麼。抵押貸款總額*$486,560.32*假設固定利率。可變利率可以為您提供較低的前期利率。要了解更多請點擊這裡。
支付抵押貸款還可以為逐項扣除而不是採用標準扣除的房主提供稅收優惠。雖然您不應該僅僅為了獲得扣除而選擇抵押貸款，但減稅義務永遠不會受到傷害。
「在大多數情況下，按揭利息支付是免稅的，」塞姆拉德說。然而，2017 年通過的《減稅和就業法案》（TCJA）幾乎將標準扣除額翻了一番，這使得許多納稅人沒有必要逐項列出，這意味著他們完全放棄了使用抵押貸款利息稅收扣除。1
投資與抵押
當然，對於抵押貸款，您最終會支付更多的總費用，因為隨著時間的推移，利息支付確實會增加。但是，根據股票市場的狀況，Semrad 還指出，通過支付現金來節省抵押貸款利息可能在財務上並不謹慎。如果您進行抵押貸款並將未花在房屋上的現金投資，那麼您節省的錢可能會少於所賺取的錢。
標準普爾 500 指數的平均年化回報率。在過去十年中，30 年期抵押貸款的平均利率為 2.96-4.54%。雖然個別股票和年份可能有很大差異，但對低費用指數基金的 30 年投資將使您獲得的凈資產遠高於您支付相同金額抵押貸款的利息。2 3
除了股票市場的收入遠遠超過您支付的利息外，您還可以節省更多的稅款，而不是抵押貸款利息扣除所節省的費用。如果您使用額外的現金直接投資股票市場，或者在投資傳統 IRA、健康儲蓄賬戶、401(k)或其他工作場所計劃等稅收優惠賬戶的同時維持生計，您可能會節省更多稅比你通過逐項列出你的抵押貸款利息。
特別注意事項
在某些情況下，抵押可以保護您免受某些債權人的侵害。大多數州為消費者提供一定程度的保護，使其免受債權人對其房屋的侵害。一些州，如佛羅里達州，完全免除了某些債權人的權利。4
其他州設定的限額從低至 5,000 美元到高達 550,000 美元不等。「這意味著，無論房子的價值如何，債權人都不能強迫其出售以滿足他們的要求，」塞姆拉德說。這被稱為宅基地豁免，但請記住，如果房主拖欠抵押貸款，它不會阻止或阻止銀行止贖。5
它是這樣運作的：如果您的房屋價值 500,000 美元並且房屋的抵押貸款為 400,000 美元，那麼您的宅基地豁免可以防止強制出售您的房屋以向債權人支付您房屋中 100,000 美元的股權，只要您所在州的宅基地豁免是至少 100,000 美元。如果您所在州的免稅額低於 100,000 美元，破產受託人仍可以強制出售您的房屋，以超過免稅額的房屋凈值向債權人付款。
如果您將來發現自己嚴重負債，沒有抵押貸款可能會否定宅基地豁免。
然而，抵押貸款並不能完全保護你的錢。「如果房主將資金留在銀行並為房屋融資，判定債權人可以留置銀行賬戶並使用大部分資金來滿足其債權，」Semrad 說。
你可以在沒有抵押的情況下被取消抵押品贖回權嗎？
還清抵押貸款並不意味著您的房子永遠不會被取消抵押品贖回權。您仍然可以通過稅收留置權進入止贖。如果您未能繳納財產稅、州稅或聯邦稅，您可能會因稅收留置權而失去您的房屋。
用現金買房子更容易嗎？
是的，用現金買房要容易得多。您不必等待檢查、評估或承保。即使您用現金購買房屋時不需要進行檢查，但最好還是找一個以確保您的新家不會進行任何昂貴的意外維修。購房者通常也會偏愛現金買家，因此他們不必處理貸款時間表，因此您以現金購買房屋的提議更有可能被接受。
如果您的信用不佳，您必須以現金購買嗎？
不。如果您的信用不佳，現金不是您購買房屋的唯一選擇。如果您的信用評分至少為 500，您仍然可以通過聯邦住房管理局貸款以 10% 的首付獲得抵押貸款。您還可以比您認為的獲得傳統抵押貸款的資格更快地提高您的信用。6
總結
如果你有一大筆現金，從數學上講，如果你將這筆錢投資而不是用它來避免獲得抵押貸款，那麼從數學上講，你最終將在 30 年結束時獲得更高的凈資產（假設抵押貸款利率保持在低水平並且股市上漲）遵循自 1929 年以來相同的平均年化回報率）。然而，沒有抵押貸款會給你一種難以複製的自由感。如果這種感覺對你來說物有所值，那就用現金買你的房子。
