在宣布不受歡迎的房地產救助計劃一個多月後，政府似乎提出了一項計劃修正案，該計劃提出了一項資金計劃，該計劃可能會使陷入停滯項目的數十萬購房者得到喘息。政府擬議的另類投資基金（AIF）規模為2500億盧比，預計將為該國停滯不前的項目提供最後一英里的資金。根據政府的數據，全國大約有1,600個失速的住房項目，包括約458,000套住房。
此舉也可能會重振買家對房地產市場的信心。幾位顧問在上個季度發布的房地產報告顯示，房屋銷售大幅度下降（更多信息請點擊此處）。專家認為，一旦擬議的AIF開始撥款，停工項目的建設將恢復，這將增強信心。 「由於流動性緊縮，銷售減少，客戶不購買在建物業，許多可行的房地產項目陷入困境。 Muthoot Fincorp的子公司Muthoot Housing Finance Company首席執行官Pavan Gupta表示，這一步驟還將提升人們的情緒，並幫助建築商吸引越來越多的潛在買家。
我們將告訴您符合政府AIF資格的項目，AIF是什麼，其運作方式以及如何使停滯的項目的購房者受益。
符合條件的項目
政府在9月份宣布的救濟計劃承諾僅使少數受屈的買家受益，因為這僅適用於那些尚未被宣布為不良資產（NPA）且沒有待決資產的可負擔和中等收入類別的項目在國家公司法法庭（NCLT）中針對他們的破產案。
專家認為，一旦擬議的AIF開始撥款，停工項目的建設將恢復，這將增強信心。
當前的公告消除了警告，除了使受益單位的大小和價格更加明確外，房屋單位不超過200平方米（地毯面積），按城市計算的最高價格上限為2,000萬盧比，因此，預計將使許多停滯的項目受益。 「這將使80％的已停工項目復活，現在將涵蓋所有項目，無論其建設階段如何，無論NCLT中是否存在案件或被宣布為NPA。 「只有那些已經處於清算階段的人才被排除在外。」 Aadhar Housing Finance董事總經理兼首席執行官Deo Shankar Tripathi說道，它滿足了低收入家庭的住房融資需求。
這次，政府擴大了有資格獲得資助的項目範圍，包括已宣布為國家行動計劃並正在根據NCLT進行破產程序但尚未進行清算的項目。 「這是政府值得讚揚的舉動，因為它將擴大範圍並最終使購房者受益。」總部位於NCR的開發商Signature Global的創始人兼董事長Pradeep Aggarwal說。新的條件。
項目必須是凈資產正值，才能利用收益。凈資產為正的項目是指應收款的價值加上未售出的庫存的價值大於項目的完工成本和未償債務的項目。這基本上意味著，只有那些發生了一定數量銷售的項目，並且要從購房者那裡獲得的錢以及這些項目在出售剩餘單位後所獲得的錢，才應該超過完工成本以及為項目提供資金。例如，以一個10億盧比的項目為例，該項目已從購房者那裡收到了2.5億盧比的部分付款，而完成該項目的成本為6億盧比。假設由於開發商無力償還債務而使建築停滯，並且由於購房者因建築停滯而停止付款，流動性進一步惡化。該項目的進一步銷售也停止了。這樣的項目可能會從擬議的AIF中受益，因為該項目的凈資產為正值0.000億盧比（約合10億盧比-60盧比）。
為了獲得好處，需要根據2016年《房地產（法規和發展）法案》（RERA）註冊項目。根據該法案，每項滿足一定條件的在建項目和即將進行的項目都需要在各自的Rera中進行註冊。州。根據住房和城市事務部的數據，截至2019年11月1日，全國共有46,198個項目在Rera項下註冊，其中馬哈拉施特拉邦註冊的項目數量最多（22,755個）。
儘管政府未對應完成的建設水平設定任何標準，但將優先考慮那些可以快速完成建設並且預計將使大量購房者受益的項目。
儘管所有在Rera範圍內註冊的可負擔得起的中等收入項目都有資格享受此福利，但前提是它們滿足特定條件，但政府已為這些項目設定了價值和規模限制。
就地毯面積而言，房屋的大小不應超過200平方米（約2,000平方英尺）。此外，孟買都會區（MMR）的單個單位成本可能高達2,000萬盧比，國家首都地區，欽奈，加爾各答，海得拉巴，班加羅爾和艾哈邁達巴德的單個單位成本可能高達1,500萬盧比，其他城市。此價格不包括設施，停車，經紀和註冊的額外費用以及印花稅。但是，在項目層面，最高融資限額為40億盧比。項目和開發人員級別都有上限。
資金方式
SBICAP Ventures Ltd可能會擔任第一家AIF的投資經理。在評估了各種項目的財務狀況之後，投資經理將提供資金，使停滯的項目得以完成建設並向買家交付房屋。
但是，這筆資金不會一口釋放給開發商。取而代之的是，分配的資金將轉入該特定項目的專用託管帳戶中，並根據施工進度進行分配。信用評級機構ICRA的高級副總裁兼集團負責人Shubham Jain說：「與建設相關的資金將確保該項目在及時範圍內完成。」
根據2012年印度證券交易委員會（替代投資基金）規定，存在各種類型的AIF。宣布將為停滯不前的住房項目提供最後一英里資金的AIF將被設置為優先債務基金。此類AIF除了滿足日常運營要求外，不承擔槓桿作用或借款。房地產基金，私募股權基金（PE基金）和不良資產基金等基金被歸類於此。
據財政部稱，正在建立一個特殊的窗口作為AIF，以彙集其他政府相關和私人投資者的投資，這些投資者包括公共金融機構，主權財富基金，公共和私人銀行，國內養老金和公積金，全球養老金和其他機構投資者等等。因此，預計該基金不僅將支持該行業，還將為其投資者帶來商業回報。政府將根據選擇哪些項目進行融資制定詳細的投資政策。
這絕對是一個重大舉措，給購房者帶來了一線希望。但是，有多少項目將受益，將取決於其中有多少項目在財務上可行。該項目的停留時間越長，其費用將由於對未償會費的重複利息和建築成本的上升而上升。專家們說，這還取決於政府能獲得多少資金，因為250億盧比可能還不夠。 「根據我們的數據，有2,000多個壓力較大的項目，對剩餘建築成本要求的潛在投資為7,000億盧比。該基金將能夠解決30-40％的壓力項目，」 Liases Foras董事總經理Pankaj Kapoor表示。
一旦根據該計劃開始實施，受害的購房者將很好地關注停滯的項目。
