這一切都始於您家中或昂貴的咖啡館提供的順暢音調。您被提醒有關房地產多年來的高回報，然後您被告知您可以通過資金投資該資產，這將為您提供獲取多元化房產和基金經理專業知識的優勢。最後，這筆交易是通過懸空收益來實現的，通常年收益率約為12-15％，有時甚至更高。然而，在大多數情況下，投資者最終都虧損了。
房地產基金
Aditya Birla房地產基金I於2010年推出，2010年籌集了1,055千萬盧比，並在其終生中收回了總計9,900千萬盧比，截止日期為2019年8月31日。這意味著損失了8％。然而，這筆錢從2010年到2015年分階段籌集，並且還分階段償還，第一筆付款從2010年開始;因此，其內部收益率約為-2.5％。投放時投資者的票面大小為25萬盧比。印度證券交易委員會（Sebi）已經提高了另類投資基金（AIFs）的最低票價，這是另一種允許您投資房地產的工具，價格為1億盧比，但這並不保證這樣的表現會不要重複。富裕的投資者不一定善於評估複雜的投資建議。 「我在2010年接觸過Aditya Birla Money。我不確定他們是如何得到我的聯繫方式的。他們給我這個產品說我會以較低的票價獲得房地產。我想投資買房子，我認為在基金六年任期後我會得到50萬盧比（從25萬盧比投資），「40歲的Dinesh Sharma說，他是一位投資於此的航運業高管。 「然而，基金經理不斷變化，他們不斷延長基金的壽命。現在，如果我得到任何回報，我將感激不盡，」他補充道。
點擊此處查看圖形的放大版本
Unitech CIG Realty Fund II也是類似的事情，這是一個由Unitech Advisors（印度）Pvt。管理的基金。有限公司成立於2007年，其最初任期為七年。然而，它將其任期延長至9年，然後延長至12年，因為它很難退出已投資的項目。隨著延長的截止日期臨近，它在2019年7月16日向投資者發出了一封幾乎絕望的信，有兩種選擇。首先是投資者可以選擇立即清算，這將是一個遇險的銷售。第二種是選擇「實物內」資產分配，這將是參與項目的私人有限公司或密切關注公司的股權和債務。實際上，投資者可以承擔基金擁有的項目銷售損失。信中指出，投資或跨越項目公司的債務和股權投資，對回報沒有可見性。這將使投資者在沒有董事會席位或特殊權利的非上市實體中獲得微不足道的股份。
同樣，Piramal Indiareit V於2013年推出，並將於2019年到期，其任期延長至2020年8月31日。該基金致投資者的一封信宣布無法退出其投資的10個項目中的6個這封信引用了一系列原因，包括政府批准和土地徵用延遲，土地價格下降和該部門放緩（閱讀）。 「我的銀行關係經理在2013年把這個計劃賣給了我，說我會得到13％的回報。我不得不投資25萬盧比。該基金的任期為六年，可延長兩年。到目前為止，他們已經退還了我55％的資金，「一位投資者表示，他是一名退休人士並拒絕透露姓名。
另一個基金，IDFC房地產收益基金，無法退出其投資的八個項目中的兩個，並將其任期延長至2021年。
Mint通過電子郵件聯繫了上面提到的每個房地產基金，但沒有得到其中三個的答覆。第四，Investcorp通過他們的發言人發表了以下聲明：「在艱難的市場環境中，我們已經退出大部分投資組合併向投資者分發了大約1倍。對於剩下的兩筆投資，我們正處於與收購開發商結束交易以接管這些項目。由於市場狀況並確保投資者的價值最大化，我們決定將基金壽命延長至2021年5月。一如既往，保護投資者的利益至關重要。雖然我們挑選了四家陷入困境的房地產基金，但可能還有其他基金可能面臨類似的問題。
這些基金似乎選擇了不良項目，低估了政府審批延遲，缺乏透明度和開發商責任不力等因素的影響。評估這些因素是投資者期望基金經理提出的專業知識。房地產行業放緩，因為它處理了貨幣化和流動性狀況的影響，以及2016年房地產（監管和發展）法案和商品和服務稅（GST）等監管改革造成的破壞。 ）。
房地產諮詢公司Knight Frank India的資本市場全國總監Sajeev Chandiramani表示，在RERA法案獲得通過之前的幾年裡，處於困境中的房地產基金投資，當時存在透明度，治理和金融方面的挑戰。開發人員的紀律。
如何投資
除了實際購買有自身問題的單位或土地外，您還可以通過不可轉換債券（NCD），AIF或房地產投資信託（REITs）投資該資產。
非傳染性疾病：它們以高利率提供非常低票價的規模，但風險極高且不具有多樣性。
AIF：它們更加多樣化，但它們的最小票價為1億盧比，並且可以根據基金經理的質量而有很大差異。 「Sebi已規定AIF的最低票價為1億盧比，但未對多元化和透明度制定充分的規定，」Plan Rupee Financial Services的創始人Amol Joshi表示，「收入和投資能力都很高的人」他必須在經濟上精明。沒有什麼可以阻止這種失敗再次發生，「他補充道。
然而，一些財富管理機構繼續看好AIF。 「商業和共生等一些房地產領域的租金收益率非常具有吸引力，」Sanctum Wealth Management的聯合創始人兼主管產品Prateek Pant表示。「我們建議REITS和AIF看看產量和血統。資產管理人 – 該機構管理基金的能力。這種基金的五到七年的期限是合適的，「他說。
Sajeev Chandiramani認為共生和學生住房項目是有吸引力的投資領域。 「高凈值投資者（HNI）關注這樣一個房地產基金應該關注基金的背景和贊助，公司治理，住宅和商業房地產和交付之間的多樣化。他還應該關注開發商的整體財務狀況，而不僅僅是資助的項目。現在應該避免綠地項目，「他說。
房地產投資信託基金：這些是三種期權中最受監管的。他們必須將至少80％的資產投資於已建成的商業地產，並被授權分配90％的現金流。 4月，Sebi將投資的最低票價從₹20萬減少到₹50,000。
但是，他們遭受稅收不利。由於它們是直通車輛，因此他們所賺取的租金和利率在投資者手中徵稅。到目前為止，只有一個REIT上市，在產品方面幾乎沒有選擇。理想情況下，您應該等待更多的房地產投資信託基金上市，並使行業走向成熟。也就是說，如果您真的希望投資房地產，REIT是您擁有的替代品中風險最小的選擇。
無論您展示哪種產品，都可以提出幾個基本問題：基金將投資哪種類型的項目或財產？是否採取任何措施來降低風險？分銷商和基金經理將獲得的費用或傭金是多少？最重要的是，請記住，口頭提到的回歸數字沒有任何價值。
