然而，由於美聯儲干預破壞了抵押貸款利率，由於大流行將人們推向郊區和遠郊長期缺乏庫存，美聯儲如何處理住房問題，將決定美聯儲是否能夠在不使美國經濟陷入衰退的情況下切實而充分地冷卻通脹和市場進入更深層次的修正。
高利率的幽靈已經在提高抵押貸款利率。 但從零上調幾個 25 基點可能不足以讓住房充分降溫，住房占消費者價格指數的 40% 左右。
首先，美聯儲擁有約三分之一的美國國債和抵押貸款市場的現實，長期利率不會真正上升——即使它開始提高聯邦基金利率——直到它縮小自己的足跡。 其次，順風，包括勞動力市場緊張和有利的購房人口統計數據，以及現有待售房屋庫存量創歷史新低和租房者空置率創歷史新低，預示著儘管房價上漲，但房地產市場仍將保持強勁勢頭，首席經濟學家 Torsten Sløk 表示在阿波羅全球管理公司。
然後是追逐單戶住宅的投資者資金數量。 John Burns Real Estate Consulting 的研究主管 Rick Palacios 表示：「已經籌集到大量資金用於投資美國住房，而且三四次加息並不會阻止這種情況。」 當然，房價升值將比 2021 年的迅猛步伐放緩。 但帕拉西奧斯表示，沒有跡象表明供應鏈問題會緩解或需求減弱； 他認為今年房價仍將增長 9%，是 Sløk 所說的可持續增長速度的兩倍多。 帕拉西奧斯說，租金比房價落後大約一年，到 2022 年，全國範圍內的租金應該會上漲 5%，許多市場的漲幅是這個數字的兩倍。
這一切都表明，美聯儲的資產負債表將成為更有意義的政策工具，儘管央行官員更願意淡化這種更為複雜、不透明和不可預測的工具。 當美聯儲主席傑羅姆鮑威爾在最近一次政策會議後發表講話時，他給投資者留下的問題多於答案，即量化緊縮或逆轉大流行驅動的量化寬鬆政策將如何發揮作用。
鮑威爾說，「資產負債表存在不確定性因素」，自大流行開始以來，資產負債表已經翻了一番，佔美國國內生產總值的 40%。 「坦率地說，我認為我們對加息如何影響金融狀況，進而影響經濟狀況有了更好的認識。 [The] 資產負債表對市場和我們來說仍然是一個相對較新的事物，所以我們對此不太確定，」鮑威爾說。 「我們希望它只是在後台運行。」
試圖讓資產負債表在後台收縮的問題在於它不會。 如果美聯儲試圖以它想要的方式減少其投資組合，通過讓債券在到期時滾動並調整再投資的收益金額，Sløk 表示，完全清除 MBS 大約需要五年時間。 邏輯：抵押貸款預付——通常通過再融資完成——將隨著利率上升而顯著放緩。 如果資產負債表正常化將代表這次真正的緊縮，如果更廣泛的經濟路徑取決於房地產市場的降溫，我們還有五年時間嗎？
這就是過度激進的 QT 甚至直接資產出售成為合理關注和同樣沒有吸引力的選擇的地方。 Joseph Wang 曾是美聯儲公開市場部門的高級交易員，他表示很難微調量化緊縮政策，而且沒有人真正知道它將如何發揮作用。 但我們確實知道一件事。 王說，如果美聯儲想要加快退出抵押貸款市場的速度，它就不得不出售資產。
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分析人士說，會有買家，比如銀行，但並不是那麼簡單，而且過渡可能會很劇烈。 美聯儲資產負債表上有大量抵押貸款支持證券，而 QT 旨在消耗流動性，這意味著潛在買家將擁有更少的現金，因此在供應飆升的同時代表需求減少。
隨著住房的發展，經濟也在發展。 該行業占 GDP 的近五分之一，擁有房屋的人多於擁有大量股票市場的人，這使得所謂的財富效應與房地產息息相關。 斯洛克說，美聯儲必須嘗試對房地產市場的心理進行微觀管理，並補充說，為經濟設計軟著陸首先要從住房方面著手。
這是一項艱巨的任務，而且似乎有點科學怪人。 美聯儲避免了可能比我們在 2020 年看到的快速衰退和修正更嚴重的低迷。但沒有什麼是沒有後果的，投資者即將發現美聯儲到底有多少不知道它擁有什麼創建的。
通過 lisa.beilfuss@barrons.com 寫信給麗莎·貝弗斯
