隨著土地流拍增多、各種房地產相關的政策頻出，中國房地產市場繁花似錦的日子似乎已經過去，並且任何一點異樣的聲響都能引發軒然大波。
近日，廣東省房地產協會向各副會長下發了一則通知，稱住建部已向廣東、湖北、四川、江蘇等多省住建廳下發函件，要求對商品房預售許可的存留問題進行討論研究。並建議逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
即使住建部後來闢謠稱只是徵詢建議，但該消息還是對市場產生了影響。受此消息影響，9月25日港股市場房地產股領跌，融信中國、綠城中國、碧桂園、世茂房地產等跌幅均超過5%。
自1994年《房地產管理法》頒布，商品房預售制度在中國已經實施近25年。而中國商品房發展到今天，必須要感謝預售制。這根從香港移植過來的槓桿，撬動了中國房改二十年來高歌猛進的歷史進程，如果要撤下這根槓桿，對房地產的影響可謂不小。
商品房預售制指的是，開發商在開發的商品房尚未竣工之前，把房地產根據設計圖紙和土地測繪原則分成若干個單位（以圖紙標明）後分別預售給購房者的行為。因此，相對於一般的現房買賣，這又被稱為是期房買賣。
預售制度的”創始人”為香港知名實業家霍英東，也就是霍啟剛的爺爺。
上個世紀八九十年代，中國十幾億人口，多數都住在平房裡。讓這些人都住上樓房，可以想像當年中國內地房地產行業的潛力有多大。
1996年前後，商品房預售開始隨著《房地產管理法》的頒布從深圳普及到全國。因為商品房預售制度的實施，內地房企正式多了一條融資渠道，地產大佬的好日子也隨之而來。
房地產行業是資金密集型行業，從拿地、規劃設計、建設安裝整個鏈條都需要大量資金，而且開發周期長，國內的金融工具少，不像美國等擁有發達的金融市場，房企融資靈活。
開發商的資本金可能根本建不完整個工程，但因為預售制，他們可以先拿到客戶們的錢，根據安信證券的測算，個人按揭款+定金及預收款的佔比高達 47.48%，為房企到位資金的重要來源。
其高槓桿效應刺激他們進一步激進拿地擴張，投機者輪番湧入，再次助推了地價、房價的飆漲。
而在住房短缺時代，預售制提高周轉速度，有效促進住房供給，功不可沒。
如今，在經濟面臨大變局的情況下，中國的房地產市場依舊火爆：月均銷售一億平，這是中國樓市在今年前8個月的戰況。各大房企的半年報數據也十分亮眼。
那麼，為何在此時，傳出住建部要對商品房預售許可進行深入研究論證的聲音呢？
一方面，按照今年5月住建部對於樓市調控的最新提法，要堅持調控政策的連續性穩定性，而樓市降槓桿、防風險，開發商是重要一環。
現在，商品房預售已經成為房地產市場重要的商業模式，資金的周轉速度一直是考驗房企的一項重要指標，高負債成為了房地產企業擴張的重要條件，但是同時也是一項弊端。在預售制下的高運轉模式中，房企的槓桿率與隨之而來的金融風險居高不下。
公開數據顯示，上半年，房企的負債率持續攀升，60家重點房企的加權凈負債率為97.93%，較期初上漲2.63個百分點，整體處於高位，凈負債率上漲的企業佔比達到了65%。
另一方面，一場歷時三年、席捲全國的樓市去庫存運動已近尾聲。今年8月24日，呼和浩特市發布公告稱全面停止去庫存調控措施，成為第一個宣布告別去庫存的城市。在今年7月中旬舉行的上半年國民經濟運行情況新聞發布會上，國家統計局已經表示，去庫存成效突出。
以全國商品房銷售面積這一數據來看，儘管今年前8個月售出10.25億平方米, 但同比增速卻僅為4%，即便是在樓市銷售暗淡的2015年，這一數據也仍高達6.5%，更別說與2016年、2017年分別為22.5%和7.7%的增速相比了。
商品房銷售面積增速下滑，僅從這一指標看來，中國樓市延續多年的高速增長期已經走在拐點上。
而在開發商看來，樓市轉折點更是已經到來。雖然無論是從營收還是從凈利潤看，四大地產商看起來都進入了一個高速增長期，但正如孫宏斌所說，”今年大家的業績都不錯是因為今年反映的是之前的情況。我相信過兩年以後，業績分化會比較嚴重，兩年後才會反映出今年和明年的業績。”
今年年中，一直以高周轉作為戰無不勝法寶的碧桂園，再經歷了眾多非議之後也宣布將放慢發展速度。在告別高速運轉後，中國樓市正在尋求更為健康平穩發展模式。
在告別高速運轉後，中國樓市正在尋求更為健康平穩發展模式，在此時，對於不斷加槓桿、推動運轉速度的預售制進行思考與調整，也有一定的現實意義。
只是預售制一旦取消，就意味著房地產企業失去了一個重要的融資渠道，房企的融資壓力更大，很容易引發中小房企資金鏈斷裂的風險，那麼對中小房企來說的倒閉或者兼并重組就在所難免了。
萬科董事會主席郁亮在區域9月月度例會上也曾表示，房地產行業的轉折點實實在在地到來了，對於房企來說，”活下去”才是最終目標。
