作者：梁雲風
來源：秦朔的朋友圈
廈門房價暴跌
最近大家都在談論廈門房價暴跌的事。
有消息稱，近十年來廈門房價一路上漲，以年度成交均價維度來看，廈門島內均價從2008年的1萬多元上漲至2018年（前7月）的4.7萬元左右，島外四區從十年前的六七千元上漲至如今的三萬元左右。但2018年，廈門房價在調控之下，開始「暴跌」，比如相比2017年3月高峰期成交均價55427元/㎡，島內思明區今年前7月均價45547元/㎡，下降了近萬元，島外四區也不同程度地下跌6000-10000元/㎡。
土拍的數據就更明顯。7月2日，廈門推出五宗商住地塊，起拍價降至1.7萬-1.8萬元/㎡，其中翔安南部新城的地，最終18950元/㎡的樓面地價與旁邊融僑鉑樾府38345元/㎡的樓面地價相比，確實是腰斬。
值得注意的是，土拍時間一定程度上是當地某樓的「晴雨表」。比如這兩年去庫存後的杭州樓市火爆，土拍就非常激烈。去年12月底的杭州未來科技城南湖板塊等6宗地，歷時11小時，創下了杭州史上最長時間土拍記錄，其中余政儲出[2017]37號未來科技城南湖板塊地塊二經過244輪競價，才由中銳以總價114393萬元，溢價50%競得。這次廈門土拍中的同安區T2018P01地塊，地上總建24萬方，堪稱近年來廈門供地計劃中體量最大的低價「巨無霸」地塊，但與以往開發商雲集相反，這次僅有一家房企報名，整個過程10秒結束！
按理說，廈門房地產市場一直火爆，價格腰斬之下還被「秒拍」，就讓人不得不擔心，廈門樓市是不是真要崩盤了，畢竟開發商一向都是「春江水暖鴨先知」。
| 廈門樓市行情，撕開了二線城市房價地價回落的一道口子。
政策調控還是市場調整？
廈門樓市遇冷是事實，但是什麼原因導致房價暴跌市場觀點並不統一。
有「政策調控論」者認為，廈門樓市的暴跌是政策調控的功勞，理由是今年6月28日，住建部等七部委在整治全國30城房地產市場亂象中，廈門是其中之一，隨後7月初福建省、廈門市先後發文遏制投機炒房，這才有了房價暴跌，地價腰斬。
政策起效快，但並不是全部。房價的持續走高，投機盛行，讓政府對房地產市場的調控越來越嚴。雖然現在才8月，但今年成為樓市調控政策發布最頻繁的年份已經確定無疑了。中原地產研究中心統計數據顯示，2018年前7個月，主要城市房地產調控累積次數多達260次，較2017年同期上漲80%。僅僅7月份，就有超過60城發布了超過70次各類型房地產調控政策，平均下來，每天都有兩座城市發布調控政策。
但同樣是「四限」城市，為什麼廈門暴跌，杭州卻依舊暴漲呢？
不可否認「政策調控」的影響，但筆者認為更不可少了「市場調整」的因素。大家看到廈門樓市近10年的暴漲，但是沒有看到土地的供應量也在同步增加，當商品房的供應量超過了需求量，特別是價格又炒到了高點時，應聲而落不也正常？
最有代表性的數據是庫存去化周期。根據中原地產數據，2018年上半年，廈門市一手住宅成交量銳減58.5%，去化周期進一步延長到23.8個月，其中144平米以上的高端產品超過29個月。廈門庫存積壓的情況在一線城市中非常少見，還是以杭州為例，根據易居研究院5月底發布的《中國百城住宅庫存數據》顯示，截至5月份，100個城市新建商品住宅去化周期為9.8個月，而杭州的去庫存周期僅為2.8個月。據業內專家表示，鑒於房地產行業的特性，一般來說，庫存去化周期合理區間為12個月-16個月。我們也可以理解為，杭州的樓市是典型的賣方市場，商家可以待價而沽（這也可以解釋杭州等城市搖號「打新」），而廈門則是典型的買方市場，雖然也有可能是被抑制了消費的買方市場。
無論是政策調控還是市場調整，廈門房價的暴跌在這個經濟大環境調整的特定時刻都觸動了不少人的敏感神經，以至於有自媒體猜測，廈門會不會成為新一線城市崩盤的導火索？
| 上海市中心地塊罕見流拍，蘇州土地拍賣遇冷，這或許只是今年來國內土地拍賣的一個縮影。
調控越嚴厲，市場越敏感
廈門樓市的調整引發的激烈討論說明，市場越來越敏感，也越來越脆弱。
調控越來越嚴厲，比如8月7日，住建部在遼寧瀋陽召開部分城市房地產工作座談會，在會上，住建部稱，未來將建立房地產市場監測體系，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制。要嚴格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。
嚴厲的房價振幅考核，隨著而來的是調控政策越來越荒誕。比如在住建部會議的前一周，7月30日，深圳也宣布了空前嚴厲的樓市新政。四大調控重點讓很多人慾哭無淚：一是單位不能購買住宅；二是新供應用地的商務公寓只租不售，新政後購買的商務公寓5年限售；三是新政後個人購房3年限售，之前買的不受限制；四是離婚2年內買房，實施差別化按揭政策。
總體來看，這四條政策是對深圳調控的全面補丁，總結起來就是不能買，買了也不能賣。一刀切的做法，會不會像廈門這樣鎖死市場的流動性另說，但對消費者的誤傷是在所難免的。比如「離婚2年內買房，實施差別化按揭政策」這一條，雖然有不少離婚買房的例子出現，但離婚本身沒錯吧？
市場有盲動，所以不否認政策對市場的調整是有必要的，但從今天密集的調控政策來看，「有形的手」似乎要完全取代「無形的手」在房地產領域的作用。調控在限購、限貸、「限離」、「企業限購」等道路上越走越遠，所謂的「靶向治療」的修復策略最後結果就是一刀切的「外科手術」，在封殺投機炒作的空間的同時，也讓房地產行業離計劃經濟越來越近。
杭州樓市一度因為賣地太瘋狂，庫存積壓，呈現一片死氣，但這兩三年隨著杭州G20峰會、杭州經濟的全面崛起而火爆。廈門樓市的調整引發的新一線城市會不會崩盤的恐慌，再次提醒政策制定者，當政策對價格的影響大於市場的時候，必然會導致兩個結果，一是越來越依賴政策這隻立竿見影的手，二是越來越怕價格的波動，因為任何一點小的波動，我們都會懷疑，是不是又有人在操縱。房價作為一個市場信號如果失靈，我們對市場的信心也就垮了。
