房利美和房地美

房利美和房地美是美國國會創建的房屋抵押貸款公司。機構既不發起抵押也不提供抵押。相反，他們通過二級抵押市場購買和擔保抵押。

它們共同使抵押貸款市場更具流動性，穩定性和可負擔性，並且為美國成千上萬的銀行，儲蓄和貸款以及抵押公司提供流動性。這是這兩個實體的運作方式，以及它們在2008年金融業中的作用危機，以及他們今天在COVID-19大流行期間為幫助房主和租房者所做的工作。

在20月初^日世紀，擁有住房是達到了許多人在美國，除非你能支付的現金為家（其中很少有人能），你在看一個大得驚人的首付和短期貸款，結束大筆付款。在大蕭條期間，將近四分之一的房主失去了房屋，被取消抵押品贖回權，銀行沒有任何可借的錢，該國面臨著真正的住房危機。

作為回應，國會於1938年成立了房利美，以提供可靠，穩定的住房資金來源。它為市場帶來了一種新型的抵押：長期固定利率貸款，可以隨時選擇再融資。1  幾十年來，房利美是美國政府擔保抵押貸款的主要買賣者。最終，國會做了兩件事來促進二級抵押市場的競爭：

1.  1968年，它對房利美（Vannie Mae）進行了私有化，使其成為完全由私人資本投資的股東所有公司，並且
2.  它於1970年創建了房地美。

直到1990年代，這兩個實體實際上壟斷了次級抵押貸款市場。那時，不斷增長的聯邦法規和允許銀行和其他金融公司合併的新法規引發了來自傳統公司的更多競爭。不過，儘管擔心房利美和房地美仍是美國二手房抵押貸款市場的主力，儘管他們擔心自己是最大的兩家「太大而不能倒」的公司。

房利美是聯邦國家抵押貸款協會（FNMA）的昵稱。它是1938年作為聯邦政府機構創建的，是對《國家住房法》的修訂的一部分。房利美最初購買了由聯邦住房管理局（FHA）擔保的抵押貸款，後來又增加了由退伍軍人管理局（VA）擔保的貸款。

1954年，房利美（Fannie Mae）根據《聯邦國家抵押協會憲章法》改製為公私合營的公司。它於1968年成為私有企業，兩年後被授權購買FHA和VA貸款以外的常規抵押貸款。2

在1980年代，房利美（Fannie Mae）開始發行抵押支持證券（MBSs），以在抵押投資市場提供更多的流動性。它通過在美國和國際資本市場發行各種債務證券來獲得購買抵押貸款相關資產的資金。

房地美是聯邦住房抵押貸款公司的非官方名稱。它是根據《緊急房屋融資法》於1970年成立的，旨在擴大二級抵押貸款市場並降低銀行的利率風險。1989年，根據《金融機構改革，恢復和執行法》（FIRREA）的一部分，該公司進行了重組，並改組為股東所有的公司。

房地美的章程類似於房利美的章程：通過購買銀行，儲蓄和貸款以及其他借貸機構提供的貸款來擴大抵押和抵押支持證券的二級市場。但是，與房利美（Fannie Mae）從主要零售和商業銀行購買抵押不同，房地美（Freddie Mac）從專註於為社區提供銀行服務的較小銀行（即「儲蓄」銀行）購買貸款。

房利美和房地美具有類似的章程，授權和監管結構。兩家實體都從貸方購買抵押，以持有其投資組合或重新包裝為可以出售的抵押支持證券。反過來，放貸者則利用從出售抵押貸款中獲得的資金來發放更多的貸款。這有助於個人，家庭和投資者獲得持續穩定的抵押資金。

根據其章程，房利美和房地美「建立住宅抵押二級市場設施，並規定其運作應在最大可行範圍內由私人資本提供資金。」 3  兩個實體均旨在：4

• 維持住宅按揭二級市場的穩定
• 適當響應私人資本市場
• 通過增加抵押投資的流動性並為住宅抵押融資籌集更多資金，為住宅抵押二級市場提供持續支持
• 通過增加抵押投資的流動性並為住宅抵押融資提供更多資金來促進獲得抵押信貸

房利美的章程還規定了另一項責任：管理和清算聯邦抵押資產組合，以最大程度地減少對住宅抵押貸款市場的不利影響，並最大程度減少聯邦政府的損失。5

根據房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的國會  憲章（授予他們GSE（政府贊助的企業）地位），他們的運營與美國聯邦政府有著一定的聯繫。2008年9月，它們被置於聯邦政府的直接監督之下。根據他們的國會憲章：

• 美國總統任命該組織董事會的18名成員中的5名。
• 財政部長被授權從每家公司購買至多22.5億美元的證券，以支持其  流動性。
• 兩家公司均免收州和地方稅。
• 兩家公司均受住房和城市發展部（HUD）和聯邦住房金融局（FHFA）的監管。6

FHFA監管，執行和監督房利美和房地美的資本標準，並限制其抵押投資組合的規模。HUD負責房利美和房地美的一般住房任務。

房利美和房地美的GSE地位在市場上產生了一定的看法。一個是如果任何一家公司遇到財務問題，聯邦政府都會介入並紓困這些組織。這稱為隱式保證。7  8

因為市場相信這種隱性擔保，所以房利美和房地美被允許以 比其他金融機構更低的收益率在債券市場借錢  。

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的公司債券（稱為機構債券）的收益率  歷史上  比美國國債高約35個  基點。9  AAA級金融公司債券的歷史收益率比美國國債高約70個基點。10  35個基點看似並不多，但由於涉及數萬億美元，因此產生了巨大的變化。

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）相對於華爾街的競爭對手具有資金優勢，在過去的二十多年中取得了可觀的利潤。在這段時間裡，經濟學家，金融市場專業人士和政府官員之間經常就房利美和房地美展開辯論。

政府對房利美和房地美的默示支持是否真的使美國房主受益？還是政府只是在給公司及其投資者帶來道德風險的同時提供幫助？

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）在美國次級抵押貸款市場的很大一部分中均獲得了政府資助的壟斷。這種壟斷加上政府為使這些公司繼續運轉而隱含的保證，將在以後加劇抵押貸款市場的崩潰。

2007年，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）開始對其保留的投資組合，尤其是對Alt-A  和次級抵押貸款的投資造成巨大損失  。11  2008年，由於其保留的投資組合和抵押擔保的龐大規模，FHFA得出結論認為它們很快將  資不抵債。

3月19日，聯邦監管機構允許兩家公司再承擔2000億美元的債務，以期穩定經濟。11  然而，到2008年9月6日，很明顯，市場認為這些公司陷入財務困境，FHFA將該公司納入保護範圍。11

當然，一連串的失誤導致了大蕭條。但是，批評家們說，房利美和房地美在截至2007年的幾年中創造了大量債務和信用擔保，國會應該認識到這些公司給全球金融體系帶來的系統性風險。

如果您受到COVID-19大流行的影響，則可能會擔心要支付抵押或租金。獲得幫助的一種方法是通過您所在州的失業保險（UI）計劃。

《 CARES（冠狀病毒援助，救濟和經濟安全）法案》通過以下三個計劃暫時提高了失業保險金：

《 CARES法》還為擁有房利美和房地美抵押貸款的房主提供保護。根據《 CARES法》，禁止貸方和貸款服務從2020年3月18日起60天內針對您啟動司法或非司法抵押品贖回權，或完成對抵押品贖回權的判決或出售。

此外，如果您因COVID-19大流行而陷入財務困境，則可以申請長達180天的抵押寬容（並再延長180天）。12

如果您有房利美抵押貸款，並且由於與COVID-19相關的工作損失，收入減少或生病而無法付款，則您的抵押貸款服務商可以幫助您選擇抵押貸款，包括：13

• 寬容計劃，可降低或暫停您的抵押貸款付款長達12個月
• 寬恕期內無滯納金
• 寬容期後的還款方式，包括逐步追趕的還款計劃或維持或降低每月還款額的貸款修改計劃
• 止贖和驅逐

房利美還設有另一個計劃，即災難響應網路，該計劃可以幫助應對COVID-19緊急情況所涉及的更廣泛的財務影響。災害響應網路為房利美擁有貸款的房主和房利美資助的房地產租戶提供了HUD批准的住房顧問的服務。諮詢師可以創建個性化計劃，提供財務指導和預算，並為您提供長達18個月的支持。13

如果您有房地美擁有的抵押貸款，並且您直接或間接受到了COVID-19大流行的影響，則可能有資格獲得幫助。如果由於收入損失或下降而無法支付抵押貸款，當前有幾種抵押貸款減免選擇，包括：14

• 長達12個月的抵押寬容
• 免收罰款和滯納金
• 停止所有止贖行動和驅逐，直到至少2020年5月17日
• 貸款修改選項以減少付款或在寬容期後保持付款不變

房利美和房地美負責保持美國抵押貸款市場平穩運行。兩家公司都從各種貸方購買抵押，這有助於為個人，家庭和投資者維持穩定可靠的抵押資金來源。

如今，住房行業一直在密切關注COVID-19的狀況以及它如何影響房利美和房地美。如果鎖定持續超過兩個或三個月，「抵押貸款市場將面臨真正的壓力，就大蕭條期間發生的事情而言，我們正在談論。」 FHFA主管馬克·卡拉布里亞（Mark Calabria）告訴英國《金融時報》。

卡拉布里亞說，如果美國四分之一的房主要求抵押權，「該系統就沒有這種流動性。這將需要國會介入。」 如果是這樣，那將是房利美和房地美第二次獲得救助。