现金与抵押：概述 无论你走到哪里，你都会听到背负债务是多么糟糕。因此，自然而然地认为，用现金购买房屋——或将尽可能多的现金存入房屋以避免与抵押贷款相关的巨额债务——是对您的财务健康最明智的选择，这是合乎逻辑的。 但是，在考虑直接购买房屋而不是为其融资时，需要考虑很多因素。以下是使用现金或抵押贷款购买房屋之间的一些主要区别。 关键要点 为房屋支付现金意味着您无需支付贷款利息和任何交易费用 还清您的抵押贷款（或一开始就没有抵押贷款）提供了一种不应该打折的显着情绪缓解。 将您的现金投资于股票市场，尤其是投资于税收优惠的账户，将让您拥有比更快还清抵押贷款更高的净资产。 您应该用现金还是抵押贷款购买房屋？ 现金的好处 为房屋支付现金无需支付贷款利息和任何交易费用。“贷方不收取抵押贷款发起费、评估费或其他费用来评估买家，”总部位于芝加哥的 Robert J. Semrad & Associates LLC 的 DebtStoppers 破产律师事务所的高级合伙人兼创始人罗伯特·塞姆拉德 (Robert Semrad) 说。 用现金支付通常对卖家也更具吸引力。“在竞争激烈的市场中，卖家可能会接受现金出价而不是其他出价，因为他们不必担心买家因融资被拒绝而退出，”MLO Luxury Mortgage Corp 的董事总经理 Peter Grabel 说。康涅狄格州斯坦福德。现金购房还具有比涉及贷款的购房更快（如果需要）关闭的灵活性，这可能对卖家有吸引力。 这些对卖家的好处不应该是没有代价的。“现金买家可能能够以较低的价格获得房产并获得各种‘现金折扣’，”格拉贝尔说。现金买家也可以用现金购买房屋，然后在他们已经完成购房后仍然选择进行现金再融资。这使他们能够获得两全其美：在具有多种竞争性报价的炙手可热的房地产市场中更轻松的购房过程以及在投资时获得低息抵押贷款的长期经济利益。 现金买家的房屋没有杠杆，这使得房主可以更轻松地出售房屋——即使是亏本——无论市场状况如何。 抵押贷款更好吗？ 另一方面，获得融资也有显着的好处。“即使买家有能力为房屋支付现金，也不要将大量现金用于购买房地产，”格拉贝尔说。如果将来出现其他需求，这样做可能会限制您的选择。例如，如果房屋需要大修或翻新，则可能很难获得房屋净值贷款或抵押贷款，因为您不知道您的信用评分将来会是什么样子，房屋多少钱然后将是价值，或其他决定融资批准的因素。虽然这绝对是一种可能性，但获得房屋净值贷款或HELOC更容易，您拥有的 房屋净值越多。 如果业主在财务上花费很多来购买它，那么出售用现金购买的房屋也可能是一个问题。“如果现金买家决定是时候出售了，他们需要确保他们有足够的现金储备作为新房的押金，”格拉贝尔说。 简而言之，“现金购买者需要确保为自己留下充足的流动性，”格拉贝尔说。通过选择抵押贷款，您可以给自己更多的财务灵活性。使用抵押贷款计算器是预算一些成本的好资源。 计算您的每月付款 您每月的抵押贷款付款将取决于您的房价、首付、贷款期限、财产税、房主保险和贷款利率（很大程度上取决于您的信用评分）。使用下面的输入来了解您每月的抵押贷款支付最终可能是什么。抵押贷款总额*$486,560.32*假设固定利率。可变利率可以为您提供较低的前期利率。要了解更多请点击这里。 支付抵押贷款还可以为逐项扣除而不是采用标准扣除的房主提供税收优惠。虽然您不应该仅仅为了获得扣除而选择抵押贷款，但减税义务永远不会受到伤害。 “在大多数情况下，按揭利息支付是免税的，”塞姆拉德说。然而，2017 年通过的《减税和就业法案》（TCJA）几乎将标准扣除额翻了一番，这使得许多纳税人没有必要逐项列出，这意味着他们完全放弃了使用抵押贷款利息税收扣除。1…

最近有很多关于可口可乐及其作为价值股票的潜力的讨论-因为它现在可看到2.6％的股息收益率（这是自1980年代后期以来的最高股息收益率），且市盈率或低于21-就在其五年低点的底部。此外，当前每股约43美元的价格也接近其九年波动范围的底部-（九年前，可口可乐公司的最后一位前任首席执行官罗伯托·戈伊埃塔塔仍在公司掌舵）。当然，可口可乐有自己的一系列问题，但他们会辩称，这是一家伟大的公司-沃伦·巴菲特（Warren Buffett）也是可口可乐股票的所有者。 不要误会我的意思。我真的很喜欢可口可乐公司。它的品牌尽可能地具有美国特色，但其所有销售中有70％以上来自北美以外的地区。人均可口可乐消费量最高的国家是墨西哥。根据Interbrand.com的统计，可口可乐的品牌价值约为670亿美元，是世界第一品牌。谁会忘记可口可乐族长罗伯特·伍德拉夫（Robert Woodruff）的著名宣言？当美国做出进入第二次世界大战的决定时，他把手放在他的心脏上，并著名地宣布，他将“看到无论身在何处，无论身在何处，任何身穿制服的人都能得到5美分一瓶的可口可乐。 。”当然，伍德拉夫的朋友德怀特·艾森豪威尔将军也是可口可乐的伟大推动者并没有什么害处。战争结束时，成千上万的战斗男女成为了可口可乐一生的粉丝。 在Goizueta，Don Keough和Doug Ivester的领导下，可口可乐在1980年代末至1990年代中后期成为增长和必须拥有的股票。 Keough是一位伟大的激励人心的演讲者，而Goizueta在“管理”股价方面的能力以及涵盖非酒精饮料行业和可口可乐的华尔街分析师无与伦比。 Goizueta习惯于每天在可口可乐总部的计算机上观看可口可乐的股价。沃伦·巴菲特（Warren Buffett）早在1988年购买可口可乐的股票时，他和基夫就通过观察交易活动并将这些购买交易追踪到奥马哈的经纪人来弄清楚了这一点。曾担任会计师的伊夫斯特本可以被认为是一位伟大的金融炼金术士。在Ivester的财务领导下，可口可乐收购了许多装瓶商，并将该实体命名为可口可乐企业。该装瓶机于1986年11月上市。 当可口可乐企业（CCE）上市时，可口可乐（该公司）拥有其49％的流通股。因此，可口可乐有能力随意提高糖浆价格（以前的协议规定可口可乐只能根据北美市场糖浆的通货膨胀来调整价格）-从而挤压了装瓶商的利润率。但增加了自己的收入和利润。天才的一招是：由于可口可乐仅拥有CCE 49％的事实，因此它不必将其任何财务报表与CCE合并。当时，没有一个分析师完全了解这种关系。年复一年，公司交付了。 Goizueta仔细（个人）管理了可口可乐提供的所有信息。他将亲自致电华尔街分析师。任何敢于公开质疑他或不同意可口可乐的收入预测的分析师都将被拒绝。美林（Merrill Lynch）的艾伦·卡普兰（Allan Kaplan）就是其中一位分析师，他曾在一次致客户的报告中指出，可口可乐可能会依赖日本获得太多利润。当Goizueta发现了这张纸条后，他愤怒地回信给Kaplan和他在美林的老板。卡普兰被禁止参加可口可乐的分析师会议超过一年。从那时起，分析师就知道不要与Goizueta和可口可乐混为一谈。 Keough于1993年正式退休，而Goizueta于1997年10月去世-死于肺癌。 Ivester成功担任首席执行官，但在幕后，公司陷入了混乱。忠于Keough和Ivester的人们发生了冲突-前者首当其冲。现任首席执行官内维尔·伊斯特（Neville Isdell）（忠于基夫（Keough），当时是唯一担任最高职位的真正竞争对手）被送往英国“流放”，以担任灌装厂的负责人。根据《财富》杂志最近的一篇文章，最大的问题 [with Ivester]不过，是他的锡耳。艾维斯特的智商很高，但情商却很差。他是北佐治亚州一个白手起家的固执，固执，非常害羞的儿子，他通过脑力和艰苦的工作达到了自己的位置。知情人士说，他对基奥（Keough）的杰出表现感到不满，他从来没有完全意识到Goizueta与导演几乎每天聊天的重要性。 （Ivester拒绝置评。）不久，在动荡的市场中，Ivester情绪低落，全面倾斜，疏远了欧洲监管机构，沃尔玛和迪斯尼等大客户的高管，以及包括可口可乐企业在内的一些大型装瓶商。董事会成员是沃伦·巴菲特的儿子霍华德（Howard）。当他竞相灭火时，他与自己的董事会越来越孤立。一个人 一直在 与他们保持联系，即使他退休了-唐·基夫（Don Keough）。” 到了1999年12月，在董事会成员沃伦·巴菲特和赫伯特·艾伦告诉他他们对他的领导能力失去信心之后，艾维斯特就出任首席执行官。如果有的话，下一任首席执行官道格·达夫特（Doug Daft）的表现甚至比艾维斯特（Evester）还差。达夫特（Daft）是澳大利亚人，负责可口可乐的日本业务，但对亚特兰大的文化一无所知。为了对Ivester处理Keough的忠实拥护者进行报复，他还让许多Ivester最喜欢的高管离开了公司。他还寻求快速解决方案-例如，尝试通过简单地减少员工人数来提高可口可乐的盈利能力。去年五月，达夫特（Daft）出任首席执行官，而基夫（Keough）的前宠儿内维尔（Neville Isdell）退休后经营可口可乐。 被描述为“超凡魅力”的Isdell可能是这份工作的最佳人选，但现在看到他在振兴该品牌方面能做什么还为时过早。在1980年代和1990年代大部分时间里，在Goizueta，Keough和Ivester三人的领导下，可口可乐的股票是必不可少的，可口可乐被视为成长股。但是，请注意，在此期间，KO的运行也发生在美国股市历史上最大的牛市之中。 再次提醒读者，我一直认为我们仍然处于世俗的熊市–与1966年至1974年的世俗熊市相似。自2002年10月周期性熊市触底以来，道琼斯工业平均指数，交通运输指数，标准普尔400指数和标准普尔600指数均已恢复良好，但可口可乐，微软甚至通用电气等大型股却从未真正涵盖过，我认为，一旦熊市在今年某个时候重新确定自己，大盘股将继续表现不佳。 2.6％的股息收益率可能有帮助，也可能无济于事，但是一旦联邦基金利率高于其股息收益率（截至目前，联邦基金利率为2.5％），谁愿意持有“价值股票”？我真的没有在这里看到深远的价值。尽管市盈率为20处于其五年范围的低端，但有趣的是沃伦·巴菲特（Warren Buffett）于1988年开始购买可口可乐的股票，当时市盈率仅为13（市值为少于150亿美元）-当时的分析师宣称该股票价格昂贵！标准普尔目前预计可口可乐的公允价值为46美元，因此在这里确实没有很大的安全边际。 尽管我认为可口可乐是一个非常强大的品牌，应该成为每个投资者长期核心持股的一部分，但我不认为现在是购买的好时机。 KO股价的上涨既不是因为运气也不是巧合-而是因为Goizueta对股价的精明管理，Keough的公司推销技巧以及Ivester的金融天才-以及动荡的牛市而已。尽管在过去的七年中，可口可乐缺乏领导能力，但KO作为增长型股票的旧梦想的一部分仍然悬而未决-太久了。为了使KO再次成为有吸引力的股票，该作者将需要看到更具吸引力的估值，例如，每股25至30美元的股价。但是，在某个时候，我相信KO可能会再次成为魅力之选（因为它在中国和印度仍然具有很大的潜力，2004年，中国总共仅运送了约8.5亿箱可乐成品，而20箱十亿个案例），但是直到一些弱者从股票中摆脱出来之前。 请 让我们知道 您的想法和意见。 KO是购买，持有还是出售？