财政部长尼尔马拉·西塔拉曼（Nirmala Sitharaman）最近在一次会议上说，最近出现了一些重要指标，这些指标指向经济的新芽。她谈到了七个这样的指标，其中之一是来自国外的资金流向。这位部长说，全球情绪有利于印度，该国从2019年4月至2019年11月获得了244亿美元的外国直接投资（FDI），而去年同期为212亿美元。根据各种估计，商业房地产吸引了外国直接投资总额的很大一部分。 “ 2019年结束时，房地产业的私募股权（PE）投资额达到了4304.7亿卢比（62亿美元）的健康水平，同比增长3％。房地产咨询公司高纬环球（Cushman＆Wakefield India）汇编的数据显示，外国投资者在2019年的总投资流入中占很大比例（72.9％）。
尽管流入商业房地产领域的资金仍然强劲，但住宅领域却不像十年前那样受到投资者，开发商和金融家的青睐。十年前，对住宅市场的需求很高，由于市场面临各种挑战，包括项目停滞和延误，如今住宅市场的需求已减弱。现在，大多数购买者都对投资于住宅房地产以获取回报表示怀疑，而只考虑购买最终用途，这也是专家们的建议。那些对房地产领域投资感兴趣的人则对商业领域更为乐观。但是，散户投资者购买商业地产是否有意义？请仔细阅读，找出答案。
需求
尽管该国经济增速放缓，但各种报告都表明商业房地产的持续改善-无论是供应，吸收还是增加租金和资本价值。但是大多数需求不是来自国内公司。 “印度的商业房地产是受到大型跨国公司的需求驱动的，这些跨国公司已在班加罗尔，海得拉巴，浦那和古尔格拉姆等城市设立了开发中心，后台办公和研究设施。这些租户对大型办公空间的稳定需求已导致这些城市的办公室供应和库存显着增长。”基于技术的房地产顾问PropShare Capital首席执行官兼联合创始人Kunal Moktan说。
专家表示，跨国公司在印度从事办公后端业务是其后端工作，这是尽管经济增长放缓但商业房地产表现良好的原因。 “印度经济的放缓与办公需求无关，因为大多数租户都是国际公司，他们没有从印度获得收入。今天，像CISCO，高盛，摩根大通，美林，亚马逊和通用电气这样的租户在其本国以外的印度城市设有最大的办事处。”
房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）董事长兼首席执行官（印度，东南亚，中东和非洲）Anshuman Magazine表示同意。他说：“需求主要是由科技公司推动的，跨国公司占这些公司总使用空间的70％以上。”
供应
您可以投资不同类型的商业物业-社区住宅区或购物中心中的小商店，或小型办公空间，甚至共同投资于较大的办公空间。应当从不同的角度看待每一个方面，包括投资额，租户概况，收益，退出期权和相关风险。
但是，目前，办公空间的供应因需求而增加。其中，甲级或高级办公空间构成了供应的大部分。甲级物业是指位于中央商务区且管理良好的物业。
为了在这样的商业空间中进行投资，投资者需要有足够的资金。 “对于散户投资者来说，商业房地产一直是一项非常困难的资产类别，这是因为散户投资者的门票规模大，对租赁结构的深刻理解以及对主动资产管理的需求。带有跨国租户的A级资产的门票价格范围从2亿卢比到10亿卢比不等，通常超出普通投资者的承受能力。”
你该怎么办？
专家不建议在实体商业房地产（商店，办公室或土地）中进行零售投资，因为这需要高额门票以及对法律和未来市场前景进行适当的尽职调查，这可能使您难以管理。同样，保持这样的特性也是一项艰巨的任务。同时，有形房地产是一种流动性很差的资产-当您需要出售资产时，对资产的需求可能不足。除支付高额交易成本（例如经纪，印花税和律师费）外，它还涉及处理诸如与代理人和律师进行交易等实际问题。
“作为一个概念，投资商业房地产是一个更好的主意，但这是非常冒险的资产。例如，很少有购物中心能够成功运营；实际上，大多数人都在挣扎。维护商业房地产，例如管理租户，收取租金，按时缴纳财产税等，也很麻烦。”金融计划公司Getting You Rich的创始人兼首席执行官Rohit Shah说。
但是，如果您仍想投资商业房地产以使您的投资组合多样化，请首先评估您的风险承受能力，投资范围和投资目的（租金回报，长期投资和多样化）。
降低风险的一种方法是投资房地产投资信托（REIT），而不是实物资产。尽管这些工具都有其自身的风险，但它们可以帮助您解决面对大票务且透明的挑战。第一个REIT于2019年在印度推出，现在越来越多的开发商计划提出REIT。 “印度第一家上市房地产投资信托基金，使馆办公室公园房地产投资信托基金，在商业办公领域取得了成功，其截至2019年9月的季度营业收入比上一季度增长15％。这一积极的结果说服了其他领先的开发商考虑扩大他们的投资组合，从而吸引了来自全球的许多机构投资者。”房地产顾问莱坊（Knight Frank India）董事长兼董事总经理Shishir Baijal说。
REIT可能是印度的新投资渠道，但它已经在全球范围内开展了超过50年。根据安讯士证券有限公司（Axis Securities Ltd）的最新报告，“全球房地产投资信托（REIT）的表现与大型股票指数相当。例如，过去28年中，房地产投资信托基金的平均收益率为11.1％，而标准普尔500指数的平均收益率为9.8％。他们表现出的低波动性和衰退保护措施类似于防御性股票。 REIT与其他资产类别（如股票，债务和商品）的相关性也较低。因此，它们为多元化提供了极好的选择。”
而且，据专家称，在经济放缓的时期，最好投资于它们。 Axis的报告说：“房地产投资信托基金在经济低迷时期提供了下行保护，因为潜在的现金流受到长期租赁的合约约束，从而确保始终保持稳定的股息收益率。房地产投资信托基金是一个有前途的选择，但是到目前为止，印度只有一个REIT，所以要等一段时间再等到市场上有更多选择，才有意义。”有各种各样的房地产投资信托基金准备上市，但在投资之前要检查基础资产，开发商的往绩和过往表现。
话题
房地产
