暴走的房租,自如和蛋壳成完美背锅侠?

前我爱我家胡景晖将自如、蛋壳公寓推上了风口浪尖,难道真的是这些大资本阉割了大学毕业生在大城市奋斗的梦想,还是他们只是背锅侠?

首先,我们来看一张图,CPI租赁房房租变化情况,因为这是衡量全国房租变化的重要指标。7月租赁房房租同比增长2.3%,租赁房房租环比增长0.4%,整体维持稳定,上涨压力不大。

目前租赁房市场供需情况测算(参考中信证券测算方法)

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假设条件:以城镇人口增长代表需求,以房屋竣工面积代表供给,人均需求面积达到35平方米视为饱和。因为我国住房以多层、高层为主,因此35平方米已经是很高的标准了。

从测算的数据对比CPI租赁房同比涨幅我们可以看到,2014年之前,全国租赁房涨4%以上是正常的现象,甚至出现过同比8%的涨幅,但是2014年之后,随着供给相对充裕,租赁房市场并没有出现过3%以上的涨幅。

同时按照新开工增速来看,2016年房地产的供给是很多的,但是我们可以看到房屋竣工面积和新开工同比增速形成了劈叉,这说明房地产企业有意拉长了房屋从销售到竣工的时间。因为销售意味着企业获得了销售回款,因此企业不会放慢销售速度,但是销售之后企业只会有现金流出,不会有现金流入,企业放慢施工进度,有利于现金流优化。

但是这种新开工和竣工的劈叉不会持续,新开工的住宅终究会转换成竣工面积,投入住宅市场,因而在新增城镇人口下降的情况下,城市租金持续上涨并不具备可持续性。

是什么造就了北京和深圳的异常?

虽然全国租赁市场整体较为平稳,但不可否认的是,北京和深圳等大城市租金确实出现了不小幅度的上涨,不过上海仍维持相对平稳,并没有想象中的那么夸张。

热点城市房租上涨的原因可以归为2方面:

  1. 整治群租、拆违建等措施,阶段性带来房屋供给下降。北京大兴的一场大火,引发了群租和违建的整治,对房租起到了推波助澜的作用。
  2. 以限价为核心的政策,可能使得一部分居民开始观望,另一部分居民则可能在摇号。这部分需求会加大社会对租赁房的需求。

同时限价带来比较稳定的二手房价格,会延长二手房成交所需要的时间,二手房有价无市是较为普遍的现象。一般房东都会提前结束租期以备出售,出售时间的延长,短期内会减少租赁住房的供给,但是长期来蓝,二手待售的面积减小,将会增加全社会租赁房的供给。

以上海为例,在房地产限价政策严压下,2018年4月份以来二手房挂牌出口面积明显下滑,但是二手房出租面积出现了明显跳升,这也是上海租赁房市场整体平稳的重要原因。

因而把房租上涨单方面归因于自如和果壳等中介平台是不理智的,相反,目前,租赁市场不规范,房东不能充分了解租客的信息,房租设施的维护没有保障,有些房东宁可空置,也不愿意出租房租。这种情况随着自如和蛋壳等中介的介入,或将部分出现改善,增加租赁房市场的供应。

蛋壳和自如只是房租上涨的推手,但是归根到底仍然是租赁房的供应不足,后续随着房地产政策坚持“房住不炒”,滞后竣工的住房释放,租赁房供应将得到改善,北京和深圳房租异常上涨的情形将得到遏制。

对应到板块上,租赁同权板块目前处于相对低位,乘着这波租金上涨的东风存在上涨的可能,但是持续上涨的可能性较小,可以适当关注龙头股世联行、市北高新、我爱我家等个股,但是是否存在持续投资价值,仍有待商榷。

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