前我爱我家胡景晖将自如、蛋壳公寓推上了风口浪尖，难道真的是这些大资本阉割了大学毕业生在大城市奋斗的梦想，还是他们只是背锅侠？
首先，我们来看一张图，CPI租赁房房租变化情况，因为这是衡量全国房租变化的重要指标。7月租赁房房租同比增长2.3%，租赁房房租环比增长0.4%，整体维持稳定，上涨压力不大。
目前租赁房市场供需情况测算（参考中信证券测算方法）
假设条件：以城镇人口增长代表需求，以房屋竣工面积代表供给，人均需求面积达到35平方米视为饱和。因为我国住房以多层、高层为主，因此35平方米已经是很高的标准了。
从测算的数据对比CPI租赁房同比涨幅我们可以看到，2014年之前，全国租赁房涨4%以上是正常的现象，甚至出现过同比8%的涨幅，但是2014年之后，随着供给相对充裕，租赁房市场并没有出现过3%以上的涨幅。
同时按照新开工增速来看，2016年房地产的供给是很多的，但是我们可以看到房屋竣工面积和新开工同比增速形成了劈叉，这说明房地产企业有意拉长了房屋从销售到竣工的时间。因为销售意味着企业获得了销售回款，因此企业不会放慢销售速度，但是销售之后企业只会有现金流出，不会有现金流入，企业放慢施工进度，有利于现金流优化。
但是这种新开工和竣工的劈叉不会持续，新开工的住宅终究会转换成竣工面积，投入住宅市场，因而在新增城镇人口下降的情况下，城市租金持续上涨并不具备可持续性。
是什么造就了北京和深圳的异常？
虽然全国租赁市场整体较为平稳，但不可否认的是，北京和深圳等大城市租金确实出现了不小幅度的上涨，不过上海仍维持相对平稳，并没有想象中的那么夸张。
热点城市房租上涨的原因可以归为2方面：
- 整治群租、拆违建等措施，阶段性带来房屋供给下降。北京大兴的一场大火，引发了群租和违建的整治，对房租起到了推波助澜的作用。
- 以限价为核心的政策，可能使得一部分居民开始观望，另一部分居民则可能在摇号。这部分需求会加大社会对租赁房的需求。
同时限价带来比较稳定的二手房价格，会延长二手房成交所需要的时间，二手房有价无市是较为普遍的现象。一般房东都会提前结束租期以备出售，出售时间的延长，短期内会减少租赁住房的供给，但是长期来蓝，二手待售的面积减小，将会增加全社会租赁房的供给。
以上海为例，在房地产限价政策严压下，2018年4月份以来二手房挂牌出口面积明显下滑，但是二手房出租面积出现了明显跳升，这也是上海租赁房市场整体平稳的重要原因。
因而把房租上涨单方面归因于自如和果壳等中介平台是不理智的，相反，目前，租赁市场不规范，房东不能充分了解租客的信息，房租设施的维护没有保障，有些房东宁可空置，也不愿意出租房租。这种情况随着自如和蛋壳等中介的介入，或将部分出现改善，增加租赁房市场的供应。
蛋壳和自如只是房租上涨的推手，但是归根到底仍然是租赁房的供应不足，后续随着房地产政策坚持“房住不炒”，滞后竣工的住房释放，租赁房供应将得到改善，北京和深圳房租异常上涨的情形将得到遏制。
对应到板块上，租赁同权板块目前处于相对低位，乘着这波租金上涨的东风存在上涨的可能，但是持续上涨的可能性较小，可以适当关注龙头股世联行、市北高新、我爱我家等个股，但是是否存在持续投资价值，仍有待商榷。
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