随着土地流拍增多、各种房地产相关的政策频出，中国房地产市场繁花似锦的日子似乎已经过去，并且任何一点异样的声响都能引发轩然大波。
近日，广东省房地产协会向各副会长下发了一则通知，称住建部已向广东、湖北、四川、江苏等多省住建厅下发函件，要求对商品房预售许可的存留问题进行讨论研究。并建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
即使住建部后来辟谣称只是征询建议，但该消息还是对市场产生了影响。受此消息影响，9月25日港股市场房地产股领跌，融信中国、绿城中国、碧桂园、世茂房地产等跌幅均超过5%。
自1994年《房地产管理法》颁布，商品房预售制度在中国已经实施近25年。而中国商品房发展到今天，必须要感谢预售制。这根从香港移植过来的杠杆，撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程，如果要撤下这根杠杆，对房地产的影响可谓不小。
商品房预售制指的是，开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后分别预售给购房者的行为。因此，相对于一般的现房买卖，这又被称为是期房买卖。
预售制度的”创始人”为香港知名实业家霍英东，也就是霍启刚的爷爷。
上个世纪八九十年代，中国十几亿人口，多数都住在平房里。让这些人都住上楼房，可以想象当年中国内地房地产行业的潜力有多大。
1996年前后，商品房预售开始随着《房地产管理法》的颁布从深圳普及到全国。因为商品房预售制度的实施，内地房企正式多了一条融资渠道，地产大佬的好日子也随之而来。
房地产行业是资金密集型行业，从拿地、规划设计、建设安装整个链条都需要大量资金，而且开发周期长，国内的金融工具少，不像美国等拥有发达的金融市场，房企融资灵活。
开发商的资本金可能根本建不完整个工程，但因为预售制，他们可以先拿到客户们的钱，根据安信证券的测算，个人按揭款+定金及预收款的占比高达 47.48%，为房企到位资金的重要来源。
其高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张，投机者轮番涌入，再次助推了地价、房价的飙涨。
而在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。
如今，在经济面临大变局的情况下，中国的房地产市场依旧火爆：月均销售一亿平，这是中国楼市在今年前8个月的战况。各大房企的半年报数据也十分亮眼。
那么，为何在此时，传出住建部要对商品房预售许可进行深入研究论证的声音呢？
一方面，按照今年5月住建部对于楼市调控的最新提法，要坚持调控政策的连续性稳定性，而楼市降杠杆、防风险，开发商是重要一环。
现在，商品房预售已经成为房地产市场重要的商业模式，资金的周转速度一直是考验房企的一项重要指标，高负债成为了房地产企业扩张的重要条件，但是同时也是一项弊端。在预售制下的高运转模式中，房企的杠杆率与随之而来的金融风险居高不下。
公开数据显示，上半年，房企的负债率持续攀升，60家重点房企的加权净负债率为97.93%，较期初上涨2.63个百分点，整体处于高位，净负债率上涨的企业占比达到了65%。
另一方面，一场历时三年、席卷全国的楼市去库存运动已近尾声。今年8月24日，呼和浩特市发布公告称全面停止去库存调控措施，成为第一个宣布告别去库存的城市。在今年7月中旬举行的上半年国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局已经表示，去库存成效突出。
以全国商品房销售面积这一数据来看，尽管今年前8个月售出10.25亿平方米, 但同比增速却仅为4%，即便是在楼市销售暗淡的2015年，这一数据也仍高达6.5%，更别说与2016年、2017年分别为22.5%和7.7%的增速相比了。
商品房销售面积增速下滑，仅从这一指标看来，中国楼市延续多年的高速增长期已经走在拐点上。
而在开发商看来，楼市转折点更是已经到来。虽然无论是从营收还是从净利润看，四大地产商看起来都进入了一个高速增长期，但正如孙宏斌所说，”今年大家的业绩都不错是因为今年反映的是之前的情况。我相信过两年以后，业绩分化会比较严重，两年后才会反映出今年和明年的业绩。”
今年年中，一直以高周转作为战无不胜法宝的碧桂园，再经历了众多非议之后也宣布将放慢发展速度。在告别高速运转后，中国楼市正在寻求更为健康平稳发展模式。
在告别高速运转后，中国楼市正在寻求更为健康平稳发展模式，在此时，对于不断加杠杆、推动运转速度的预售制进行思考与调整，也有一定的现实意义。
只是预售制一旦取消，就意味着房地产企业失去了一个重要的融资渠道，房企的融资压力更大，很容易引发中小房企资金链断裂的风险，那么对中小房企来说的倒闭或者兼并重组就在所难免了。
万科董事会主席郁亮在区域9月月度例会上也曾表示，房地产行业的转折点实实在在地到来了，对于房企来说，”活下去”才是最终目标。
