新德里 ：
房地產行業何時才能擺脫持續低迷？這個問題在大多數人的腦海中是最重要的，無論是退休人士，他們的財富都被鎖定在該資產類別中，千禧一代等待房屋交付，還是其他人看到了經濟的命運以及這一部門的表現。
該國需要可持續的經濟和就業增長-迅速啟動房地產業將滿足這兩種需求，用一顆石頭殺死兩隻眾所周知的鳥類。需要採取緊急行動，因為基於過度槓桿的開發商的住房供應過剩的危機，以及因監管變化和NBFC（非銀行金融公司）崩潰而加劇的危機，現在已經到了險惡的地步。
由巴拉蒂亞·賈納塔黨（BJP）領導的政府最近採取的向房地產部門注資的舉措是及時的，但規模不夠。它不太可能為都市圈和小型都市圈之外的小型公司提供服務，需要其他快速實施的措施作為後盾。只有這樣，才能適當地解決非生產性資產，這將對經濟產生積極的溢出效應。
解決房地產問題的辦法在於建立房地產振興生態系統（RERE）。這實質上是《房地產（法規和發展）法》（RERA），《破產與破產法》（IBC），銀行和金融部門以及客戶和開發人員社區的交織在一起。這個擬議的生態系統將對大部分來自海外股權的滯留項目進行注資。建立發展能力以完成這些項目；通過RERA和IBC的規定圍堵新進入者；並記下估值以糾正過去的錯誤行為。
補救措施必須綜合考慮以下因素：資本注入，解決非生產性資產的供應方能力建設，對新進入者的激勵措施以及對監管框架的調整。我們需要將石板擦乾淨並向前看。時間的需求還需要做出一些影響當前利益相關者的艱難決定。請記住，這種情況類似於美國以住房為主導的信貸危機，在此期間，止贖財產和在建物業導致了轉機。
房地產行業陷入了項目交付延誤，開發商資金匱乏，未售出庫存高以及停滯項目比例上升的緊張局面。在印度排名前七的城市中，建設中，停滯或延遲項目形式的非生產性資產估計有560,000套房屋，價值4.5萬億盧比（650億美元）。
令人恐懼的是，整個系統（從房主和開發商到銀行和貸方）都被過度利用。由於延遲擁有和市場疲軟，房屋價格下跌。這導致許多購房者的貸款價值變得高於現在的房屋價值。結果，這降低了他們的個人消費能力。此外，開發商的槓桿水平高達700億美元，平均每年還本付息的債務是其產生的收入的兩倍。
但是，在我們詳細介紹振興房地產行業的解決方案之前，重要的是要了解我們如何陷入這一複雜的困境。為此，我們需要分析自由化後該部門的增長。
2005-11成長階段
在該行業於2005年向外資開放之前，開發商通過預售，與土地所有者達成的具有資本效益的協議和銀行貸款來收購土地和開發項目。這種擴張是有限的，並且集中於城市或地區。
2005年之後，從海外籌集的資金與開發商一起以股權形式進行配置。這些資金進入未開發階段的項目，主要用於住宅項目的土地收購。這抬高了土地價格，許多開發商在土地集資套利中也獲得了可觀的利潤，這導致他們將這些收益用於更多的土地收購。
住房貸款推動了住房需求的低迷，新項目的銷售在很大程度上取得了成功。購買自用或投資房屋的購房者從投資中獲得了巨大收益。
由私募股權（PE）基金為房地產籌集的外資在2010-11年前已大量使用。由於其股權結構，它刺激了房屋需求，對開發商的槓桿影響很小。到這個時候，銀行已經開始達到其房地產風險暴露的部門上限，開發商越來越難以獲得用於購置土地的資金。
槓桿階段，2011-16年
土地購買的限制以及用盡部門限制的貸款為替代貸方提供了介入的機會。最初是國內NBFC，基於信貸的替代投資基金（AIF）和基於信貸的外國平台。這些替代貸款人提供的貸款比建築融資利率高出5-7％。開發商正在從項目現金流中償還替代貸款人，並從新的替代貸款人那裡為其融資。
另類借貸賬本增長顯著，超過3.5倍，達到320億美元，在此期間每年以30-35％的速度增長。這有助於開發商為他們的擴張狂潮提供資金。開發商將過剩的流動資金用於建立土地儲備，再融資貸款以及回購私募股權基金的股份。至關重要的是，建設金融在資金部署的優先次序上排在后座。
由於零售貸款的容易獲得和開發商提供的有吸引力的補助金計劃的推動，開發商可獲得的過剩流動資金也得到了強勁的銷售支持。這種有利的環境（輕鬆的客戶進步，低監管和低銷售風險）使許多無關的企業主沒有必要的經驗和往績記錄就跳入了房地產行業。這些項目的構想與需求或定價參數無關，並由平行經濟提供支持。這開始在全國各地造成供過於求。
危機階段，2017年至今
取消貨幣化，頒布RERA以及引入商品和服務稅帶來的快速變化減慢了客戶流入和銷售的速度。這些也導致流動性被開發商吸引，除了增加了經營成本。到2018年年中，最初的RERA訂單和IBC案件開始進一步打擊開發商的現金流，並且建設開始全面放緩。但是，另類貸方的資本仍可用於再融資和最後一公里融資。
基礎設施租賃和金融服務危機於2018年9月爆發，並在2019年初開始對貸方產生影響。新的貸款制裁措施被暫停，貸款被撤回，甚至對受制裁項目也取消了支付。至於另類放款人，私募股權基金和銀行開始向他們關閉大門。隨著客戶支付進度付款，開發商現在只剩下在建庫存，土地儲備以及運營和金融負債，而這似乎很難，甚至不可能用當前的現金流量來償還。
提交給國家公司法法庭（NCLT）的房地產公司數量最多，而獲得的解決方案最低。這是由於面臨挑戰，例如給予新資本以資歷，資產的剩餘剩餘收益率低，負債的圍欄限制以及客戶組被視為有擔保貸方和解決方案中的重要聲音。
儘管資產重建公司清理了銀行和另類貸方的賬目，但仍然存在著大的資本問題。該項目仍需要額外的資金投入才能啟動開發，可信的實體將需要步入早期開發者的行列。顯然，僅靠資金並不能解決問題。
需要大量資本來振興這些非生產性資產。日本人民黨政府計劃設立250億盧比的AIF作為這些項目的優先貸款，這對於該行業是有益的，並且肯定可以為購房者，金融家和開發商帶來巨大的緩解。但是，解決危機需要現有承諾資金的倍數。這將我們帶入名為RERE的解決方案中。
如何增加資本
政府向AIF投入的資金可以由利益相關者（即基金經理和周轉專家）加以利用，以擴大其在全國各地項目中的覆蓋範圍，同時將重點放在大小項目上。怎麼樣？經驗豐富的基金經理應在規定的時間內平均或什至更高地匹配政府對基金基金工具的捐款額。例如，2,500億盧比可以由其他投資者（全球基金）追加至75,000盧比核心。
這樣一來，經驗豐富的基金經理，周轉專家和開發經理就會參與其中。他們的投資審查，技術和運營監控，撤資專門知識以及網路效應可以被用來迅速解決問題。在下游房地產項目需要立即大量注入資金的情況下，這種FOF方法在當前房地產環境中將非常相關且更加有效。
卡住的項目的客戶現在對現有的開發人員保持警惕（出於各種原因，許多人不在附近），並在移交下一批之前尋找替代開發人員。有些甚至把項目拿在手裡。在沒有其他選擇的情況下，業餘居民福利協會親自完成該項目的情況並不少見，但不切實際。
事實是，擺在面前的任務非常艱巨：替換或補充現有的開發商，擴大在全國各地分布的1600多個項目的資金覆蓋範圍，並迅速建立解決方案。只有經驗豐富，財大氣粗的實體，以及項目開發，監控和風險管理經驗的管理者，才能對此進行管理。
所需要的是一種監管機制，以通過使其與現有開發商的債務和行為隔離開來來圍阻他們的參與。他們還需要激勵措施來參與壓力較大的項目。這可能是低成本資金，機構提供的信貸擔保以及對這些資產敞口的稅收減免的形式。
監管框架
投資者對於在破產前階段處於停滯狀態的項目中部署新資金持謹慎態度，因為現有的貸方，客戶和供應商可以將這些項目在IBC下清算。在這裡，新投資者在清算池中沒有資歷。由於客戶對債權人委員會的重大控制，這使情況進一步複雜化。在這裡，為這些新資本提供資歷以及在這些案例可以被帶到IBC之前確定的執行時間，將減輕對新來投資者的擔憂。
還必須確保在根據新的融資計劃注入資金之後，實現債權人和客戶的一致。必須創建準備金，以為新資本在客戶和債權人採取任何NCLT行動之前提供充足的時間來開展工作。
陷入困境的項目還面臨著剩餘現金流量不足以為現有貸方提供服務的挑戰。許多項目已達到一個階段，剩餘項目現金流量和資產僅占未償債務和利息的一小部分。此外，未來銷售將發生的價值也低於開發商支持的當前價格。為了使銷售持續進行，還必須使庫存價格與市場實際情況保持同步。
因此，陷入困境的項目的利益相關者必須認識到巨大的損失。如果我們希望獲得新的資金來完成停滯的房地產項目，那至關重要。
Gautam Vashisht和Om Chaudhry分別是FIRE Capital Fund的首席投資官和首席執行官，FIRE Capital Fund是印度房地產領域最早的PE基金之一。
