孟買
內閣批准設立2500億盧比的另類投資基金（AIF），以恢複數十個已陷入停滯的住房項目，旨在重振對陷入困境的住房市場的信心。
然而，正如諺語所說，魔鬼在細節上。房地產項目中的眾多利益相關者的存在以及眾多法律，會計和法規合規性為快速解決擱淺的項目帶來了挑戰。
第一個重大挑戰是吸引投資者進入AIF池，該池將被構造為債務基金。確實，政府已動用了10,000億盧比的資金投入。它還計劃與私營部門投資者一道吸引印度國家銀行和印度人壽保險公司等金融機構。
約有480,000套住房的1,600個項目因資金短缺而未完成，使所有利益相關者陷入困境。
但是，投資者會咬魚餌嗎？為什麼在這個國家的住房市場一片混亂的時候，他們會成為最後一公里的貸方？
據ANAROCK物業顧問公司主席Anuj Puri說。 Ltd.，「時刻需要對這些最後一英里的資金進行優先排序並賦予其最高優先順序，因為它們承擔的風險遠高於其他風險。」
保護最後一英里貸方的利益很重要。儘管政府已經表明了同樣的觀點，但尚待明確定義。
實際上，可以從道路行業中吸取教訓。 2015年5月Icra的一份報告解釋說，當印度國家公路管理局準備為陷入困境的公路資產提供資金時，要求現有的貸方出具無異議證書，證明NHAI將首先對收入流收取費用（來自年金和通行費）項目完成後。
圖：Naveen Kumar Saini / Mint
同樣，對於最後一英里的貸方來說，賭注很高，他們將介入以完成卡住的項目。柯達投資顧問有限公司首席執行官兼董事總經理S. Sriniwasan說：「資產恢復後，製造公司的現金流將永遠存在。但是，在房地產項目中，現金流量是有限的，並且在資產（財產）轉移給客戶之後停止流動。」因此，必須儘快設置AIF的財務框架。
Icra Ltd公司集團負責人兼高級副總裁Shubham Jain說：「在投資政策中需要考慮私人投資者的回報期望，這可能會導致合格項目池的縮小。」
該報告估計，大約需要35,000-45,000千萬盧比，才能完成458,000個合格住宅單元的修訂預算。然後，有一個投資者認為不利於他們利益的法律框架。例如，項目中的單個購房者或賣方可以根據《破產與破產法》（IBC）將項目/開發商拖到法院並申請破產。一旦被調用，IBC將覆蓋所有其他合同，並且重新啟動的項目可能再次陷入停頓。業內專家認為，在最近的過去，購房者的焦慮常常導致濫用法律保護。
也就是說，隨著行業的發展，擴大基金規模和範圍的趨勢一直很差。 「價格較高的住宅單元（例如：孟買的價格最高為2,000萬盧比，而浦那等城市的價格最高為1,500萬盧比）表明，政府意識到有必要在負擔得起的高端住宅項目中支持陷入困境的項目，中產階級。」仲量聯行印度公司首席經濟學家，REIS和研究主管薩曼塔克·達斯（Samantak Das）說。
此外，根據國家公司法法庭（NCLT）或被歸類為不良資產的項目，只要其凈資產為正，也符合資格。在這種情況下，評估項目的責任將由管理委員會負責。斯里尼瓦桑說：「房地產中最受困的項目是具有薄薄的資本結構的特殊目的工具（SPV），因此它們不太可能具有正的凈資產。」不幸的是，在許多情況下，開發商甚至可能從這些特殊目的工具中提取了資金。 。
那不是全部。由於未售出的存貨，在關閉這些項目和評估現金流量方面可能會有障礙。宏觀經濟疲軟加劇了未售出庫存的需求風險。受資助項目產生的增量銷售將是另一個重要的關注領域，特別是考慮到債務的最終追償依賴於該領域，」 Jain解釋說。
儘管如此，該倡議如果能夠在解決利益相關者關注的情況下儘快實施，則可以間接幫助啟動垂死的居民部門。
