新德里 ：
房地产行业何时才能摆脱持续低迷？这个问题在大多数人的脑海中是最重要的，无论是退休人士，他们的财富都被锁定在该资产类别中，千禧一代等待房屋交付，还是其他人看到了经济的命运以及这一部门的表现。
该国需要可持续的经济和就业增长-迅速启动房地产业将满足这两种需求，用一颗石头杀死两只众所周知的鸟类。需要采取紧急行动，因为基于过度杠杆的开发商的住房供应过剩的危机，以及因监管变化和NBFC（非银行金融公司）崩溃而加剧的危机，现在已经到了险恶的地步。
由巴拉蒂亚·贾纳塔党（BJP）领导的政府最近采取的向房地产部门注资的举措是及时的，但规模不够。它不太可能为都市圈和小型都市圈之外的小型公司提供服务，需要其他快速实施的措施作为后盾。只有这样，才能适当地解决非生产性资产，这将对经济产生积极的溢出效应。
解决房地产问题的办法在于建立房地产振兴生态系统（RERE）。这实质上是《房地产（法规和发展）法》（RERA），《破产与破产法》（IBC），银行和金融部门以及客户和开发人员社区的交织在一起。这个拟议的生态系统将对大部分来自海外股权的滞留项目进行注资。建立发展能力以完成这些项目；通过RERA和IBC的规定围堵新进入者；并记下估值以纠正过去的错误行为。
补救措施必须综合考虑以下因素：资本注入，解决非生产性资产的供应方能力建设，对新进入者的激励措施以及对监管框架的调整。我们需要将石板擦干净并向前看。时间的需求还需要做出一些影响当前利益相关者的艰难决定。请记住，这种情况类似于美国以住房为主导的信贷危机，在此期间，止赎财产和在建物业导致了转机。
房地产行业陷入了项目交付延误，开发商资金匮乏，未售出库存高以及停滞项目比例上升的紧张局面。在印度排名前七的城市中，建设中，停滞或延迟项目形式的非生产性资产估计有560,000套房屋，价值4.5万亿卢比（650亿美元）。
令人恐惧的是，整个系统（从房主和开发商到银行和贷方）都被过度利用。由于延迟拥有和市场疲软，房屋价格下跌。这导致许多购房者的贷款价值变得高于现在的房屋价值。结果，这降低了他们的个人消费能力。此外，开发商的杠杆水平高达700亿美元，平均每年还本付息的债务是其产生的收入的两倍。
但是，在我们详细介绍振兴房地产行业的解决方案之前，重要的是要了解我们如何陷入这一复杂的困境。为此，我们需要分析自由化后该部门的增长。
2005-11成长阶段
在该行业于2005年向外资开放之前，开发商通过预售，与土地所有者达成的具有资本效益的协议和银行贷款来收购土地和开发项目。这种扩张是有限的，并且集中于城市或地区。
2005年之后，从海外筹集的资金与开发商一起以股权形式进行配置。这些资金进入未开发阶段的项目，主要用于住宅项目的土地收购。这抬高了土地价格，许多开发商在土地集资套利中也获得了可观的利润，这导致他们将这些收益用于更多的土地收购。
住房贷款推动了住房需求的低迷，新项目的销售在很大程度上取得了成功。购买自用或投资房屋的购房者从投资中获得了巨大收益。
由私募股权（PE）基金为房地产筹集的外资在2010-11年前已大量使用。由于其股权结构，它刺激了房屋需求，对开发商的杠杆影响很小。到这个时候，银行已经开始达到其房地产风险暴露的部门上限，开发商越来越难以获得用于购置土地的资金。
杠杆阶段，2011-16年
土地购买的限制以及用尽部门限制的贷款为替代贷方提供了介入的机会。最初是国内NBFC，基于信贷的替代投资基金（AIF）和基于信贷的外国平台。这些替代贷款人提供的贷款比建筑融资利率高出5-7％。开发商正在从项目现金流中偿还替代贷款人，并从新的替代贷款人那里为其融资。
另类借贷账本增长显着，超过3.5倍，达到320亿美元，在此期间每年以30-35％的速度增长。这有助于开发商为他们的扩张狂潮提供资金。开发商将过剩的流动资金用于建立土地储备，再融资贷款以及回购私募股权基金的股份。至关重要的是，建设金融在资金部署的优先次序上排在后座。
由于零售贷款的容易获得和开发商提供的有吸引力的补助金计划的推动，开发商可获得的过剩流动资金也得到了强劲的销售支持。这种有利的环境（轻松的客户进步，低监管和低销售风险）使许多无关的企业主没有必要的经验和往绩记录就跳入了房地产行业。这些项目的构想与需求或定价参数无关，并由平行经济提供支持。这开始在全国各地造成供过于求。
危机阶段，2017年至今
取消货币化，颁布RERA以及引入商品和服务税带来的快速变化减慢了客户流入和销售的速度。这些也导致流动性被开发商吸引，除了增加了经营成本。到2018年年中，最初的RERA订单和IBC案件开始进一步打击开发商的现金流，并且建设开始全面放缓。但是，另类贷方的资本仍可用于再融资和最后一公里融资。
基础设施租赁和金融服务危机于2018年9月爆发，并在2019年初开始对贷方产生影响。新的贷款制裁措施被暂停，贷款被撤回，甚至对受制裁项目也取消了支付。至于另类放款人，私募股权基金和银行开始向他们关闭大门。随着客户支付进度付款，开发商现在只剩下在建库存，土地储备以及运营和金融负债，而这似乎很难，甚至不可能用当前的现金流量来偿还。
提交给国家公司法法庭（NCLT）的房地产公司数量最多，而获得的解决方案最低。这是由于面临挑战，例如给予新资本以资历，资产的剩余剩余收益率低，负债的围栏限制以及客户组被视为有担保贷方和解决方案中的重要声音。
尽管资产重建公司清理了银行和另类贷方的账目，但仍然存在着大的资本问题。该项目仍需要额外的资金投入才能启动开发，可信的实体将需要步入早期开发者的行列。显然，仅靠资金并不能解决问题。
需要大量资本来振兴这些非生产性资产。日本人民党政府计划设立250亿卢比的AIF作为这些项目的优先贷款，这对于该行业是有益的，并且肯定可以为购房者，金融家和开发商带来巨大的缓解。但是，解决危机需要现有承诺资金的倍数。这将我们带入名为RERE的解决方案中。
如何增加资本
政府向AIF投入的资金可以由利益相关者（即基金经理和周转专家）加以利用，以扩大其在全国各地项目中的覆盖范围，同时将重点放在大小项目上。怎么样？经验丰富的基金经理应在规定的时间内平均或什至更高地匹配政府对基金基金工具的捐款额。例如，2,500亿卢比可以由其他投资者（全球基金）追加至75,000卢比核心。
这样一来，经验丰富的基金经理，周转专家和开发经理就会参与其中。他们的投资审查，技术和运营监控，撤资专门知识以及网络效应可以被用来迅速解决问题。在下游房地产项目需要立即大量注入资金的情况下，这种FOF方法在当前房地产环境中将非常相关且更加有效。
卡住的项目的客户现在对现有的开发人员保持警惕（出于各种原因，许多人不在附近），并在移交下一批之前寻找替代开发人员。有些甚至把项目拿在手里。在没有其他选择的情况下，业余居民福利协会亲自完成该项目的情况并不少见，但不切实际。
事实是，摆在面前的任务非常艰巨：替换或补充现有的开发商，扩大在全国各地分布的1600多个项目的资金覆盖范围，并迅速建立解决方案。只有经验丰富，财大气粗的实体，以及项目开发，监控和风险管理经验的管理者，才能对此进行管理。
所需要的是一种监管机制，以通过使其与现有开发商的债务和行为隔离开来来围阻他们的参与。他们还需要激励措施来参与压力较大的项目。这可能是低成本资金，机构提供的信贷担保以及对这些资产敞口的税收减免的形式。
监管框架
投资者对于在破产前阶段处于停滞状态的项目中部署新资金持谨慎态度，因为现有的贷方，客户和供应商可以将这些项目在IBC下清算。在这里，新投资者在清算池中没有资历。由于客户对债权人委员会的重大控制，这使情况进一步复杂化。在这里，为这些新资本提供资历以及在这些案例可以被带到IBC之前确定的执行时间，将减轻对新来投资者的担忧。
还必须确保在根据新的融资计划注入资金之后，实现债权人和客户的一致。必须创建准备金，以为新资本在客户和债权人采取任何NCLT行动之前提供充足的时间来开展工作。
陷入困境的项目还面临着剩余现金流量不足以为现有贷方提供服务的挑战。许多项目已达到一个阶段，剩余项目现金流量和资产仅占未偿债务和利息的一小部分。此外，未来销售将发生的价值也低于开发商支持的当前价格。为了使销售持续进行，还必须使库存价格与市场实际情况保持同步。
因此，陷入困境的项目的利益相关者必须认识到巨大的损失。如果我们希望获得新的资金来完成停滞的房地产项目，那至关重要。
Gautam Vashisht和Om Chaudhry分别是FIRE Capital Fund的首席投资官和首席执行官，FIRE Capital Fund是印度房地产领域最早的PE基金之一。
