在宣布不受欢迎的房地产救助计划一个多月后，政府似乎提出了一项计划修正案，该计划提出了一项资金计划，该计划可能会使陷入停滞项目的数十万购房者得到喘息。政府拟议的另类投资基金（AIF）规模为2500亿卢比，预计将为该国停滞不前的项目提供最后一英里的资金。根据政府的数据，全国大约有1,600个失速的住房项目，包括约458,000套住房。
此举也可能会重振买家对房地产市场的信心。几位顾问在上个季度发布的房地产报告显示，房屋销售大幅度下降（更多信息请点击此处）。专家认为，一旦拟议的AIF开始拨款，停工项目的建设将恢复，这将增强信心。 “由于流动性紧缩，销售减少，客户不购买在建物业，许多可行的房地产项目陷入困境。 Muthoot Fincorp的子公司Muthoot Housing Finance Company首席执行官Pavan Gupta表示，这一步骤还将提升人们的情绪，并帮助建筑商吸引越来越多的潜在买家。
我们将告诉您符合政府AIF资格的项目，AIF是什么，其运作方式以及如何使停滞的项目的购房者受益。
符合条件的项目
政府在9月份宣布的救济计划承诺仅使少数受屈的买家受益，因为这仅适用于那些尚未被宣布为不良资产（NPA）且没有待决资产的可负担和中等收入类别的项目在国家公司法法庭（NCLT）中针对他们的破产案。
专家认为，一旦拟议的AIF开始拨款，停工项目的建设将恢复，这将增强信心。
当前的公告消除了警告，除了使受益单位的大小和价格更加明确外，房屋单位不超过200平方米（地毯面积），按城市计算的最高价格上限为2,000万卢比，因此，预计将使许多停滞的项目受益。 “这将使80％的已停工项目复活，现在将涵盖所有项目，无论其建设阶段如何，无论NCLT中是否存在案件或被宣布为NPA。 “只有那些已经处于清算阶段的人才被排除在外。” Aadhar Housing Finance董事总经理兼首席执行官Deo Shankar Tripathi说道，它满足了低收入家庭的住房融资需求。
这次，政府扩大了有资格获得资助的项目范围，包括已宣布为国家行动计划并正在根据NCLT进行破产程序但尚未进行清算的项目。 “这是政府值得赞扬的举动，因为它将扩大范围并最终使购房者受益。”总部位于NCR的开发商Signature Global的创始人兼董事长Pradeep Aggarwal说。新的条件。
项目必须是净资产正值，才能利用收益。净资产为正的项目是指应收款的价值加上未售出的库存的价值大于项目的完工成本和未偿债务的项目。这基本上意味着，只有那些发生了一定数量销售的项目，并且要从购房者那里获得的钱以及这些项目在出售剩余单位后所获得的钱，才应该超过完工成本以及为项目提供资金。例如，以一个10亿卢比的项目为例，该项目已从购房者那里收到了2.5亿卢比的部分付款，而完成该项目的成本为6亿卢比。假设由于开发商无力偿还债务而使建筑停滞，并且由于购房者因建筑停滞而停止付款，流动性进一步恶化。该项目的进一步销售也停止了。这样的项目可能会从拟议的AIF中受益，因为该项目的净资产为正值0.000亿卢比（约合10亿卢比-60卢比）。
为了获得好处，需要根据2016年《房地产（法规和发展）法案》（RERA）注册项目。根据该法案，每项满足一定条件的在建项目和即将进行的项目都需要在各自的Rera中进行注册。州。根据住房和城市事务部的数据，截至2019年11月1日，全国共有46,198个项目在Rera项下注册，其中马哈拉施特拉邦注册的项目数量最多（22,755个）。
尽管政府未对应完成的建设水平设定任何标准，但将优先考虑那些可以快速完成建设并且预计将使大量购房者受益的项目。
尽管所有在Rera范围内注册的可负担得起的中等收入项目都有资格享受此福利，但前提是它们满足特定条件，但政府已为这些项目设定了价值和规模限制。
就地毯面积而言，房屋的大小不应超过200平方米（约2,000平方英尺）。此外，孟买都会区（MMR）的单个单位成本可能高达2,000万卢比，国家首都地区，钦奈，加尔各答，海得拉巴，班加罗尔和艾哈迈达巴德的单个单位成本可能高达1,500万卢比，其他城市。此价格不包括设施，停车，经纪和注册的额外费用以及印花税。但是，在项目层面，最高融资限额为40亿卢比。项目和开发人员级别都有上限。
资金方式
SBICAP Ventures Ltd可能会担任第一家AIF的投资经理。在评估了各种项目的财务状况之后，投资经理将提供资金，使停滞的项目得以完成建设并向买家交付房屋。
但是，这笔资金不会一口释放给开发商。取而代之的是，分配的资金将转入该特定项目的专用托管帐户中，并根据施工进度进行分配。信用评级机构ICRA的高级副总裁兼集团负责人Shubham Jain说：“与建设相关的资金将确保该项目在及时范围内完成。”
根据2012年印度证券交易委员会（替代投资基金）规定，存在各种类型的AIF。宣布将为停滞不前的住房项目提供最后一英里资金的AIF将被设置为优先债务基金。此类AIF除了满足日常运营要求外，不承担杠杆作用或借款。房地产基金，私募股权基金（PE基金）和不良资产基金等基金被归类于此。
据财政部称，正在建立一个特殊的窗口作为AIF，以汇集其他政府相关和私人投资者的投资，这些投资者包括公共金融机构，主权财富基金，公共和私人银行，国内养老金和公积金，全球养老金和其他机构投资者等等。因此，预计该基金不仅将支持该行业，还将为其投资者带来商业回报。政府将根据选择哪些项目进行融资制定详细的投资政策。
这绝对是一个重大举措，给购房者带来了一线希望。但是，有多少项目将受益，将取决于其中有多少项目在财务上可行。该项目的停留时间越长，其费用将由于对未偿会费的重复利息和建筑成本的上升而上升。专家们说，这还取决于政府能获得多少资金，因为250亿卢比可能还不够。 “根据我们的数据，有2,000多个压力较大的项目，对剩余建筑成本要求的潜在投资为7,000亿卢比。该基金将能够解决30-40％的压力项目，” Liases Foras董事总经理Pankaj Kapoor表示。
一旦根据该计划开始实施，受害的购房者将很好地关注停滞的项目。
