孟买
内阁批准设立2500亿卢比的另类投资基金（AIF），以恢复数十个已陷入停滞的住房项目，旨在重振对陷入困境的住房市场的信心。
然而，正如谚语所说，魔鬼在细节上。房地产项目中的众多利益相关者的存在以及众多法律，会计和法规合规性为快速解决搁浅的项目带来了挑战。
第一个重大挑战是吸引投资者进入AIF池，该池将被构造为债务基金。确实，政府已动用了10,000亿卢比的资金投入。它还计划与私营部门投资者一道吸引印度国家银行和印度人寿保险公司等金融机构。
约有480,000套住房的1,600个项目因资金短缺而未完成，使所有利益相关者陷入困境。
但是，投资者会咬鱼饵吗？为什么在这个国家的住房市场一片混乱的时候，他们会成为最后一公里的贷方？
据ANAROCK物业顾问公司主席Anuj Puri说。 Ltd.，“时刻需要对这些最后一英里的资金进行优先排序并赋予其最高优先级，因为它们承担的风险远高于其他风险。”
保护最后一英里贷方的利益很重要。尽管政府已经表明了同样的观点，但尚待明确定义。
实际上，可以从道路行业中吸取教训。 2015年5月Icra的一份报告解释说，当印度国家公路管理局准备为陷入困境的公路资产提供资金时，要求现有的贷方出具无异议证书，证明NHAI将首先对收入流收取费用（来自年金和通行费）项目完成后。
图：Naveen Kumar Saini / Mint
同样，对于最后一英里的贷方来说，赌注很高，他们将介入以完成卡住的项目。柯达投资顾问有限公司首席执行官兼董事总经理S. Sriniwasan说：“资产恢复后，制造公司的现金流将永远存在。但是，在房地产项目中，现金流量是有限的，并且在资产（财产）转移给客户之后停止流动。”因此，必须尽快设置AIF的财务框架。
Icra Ltd公司集团负责人兼高级副总裁Shubham Jain说：“在投资政策中需要考虑私人投资者的回报期望，这可能会导致合格项目池的缩小。”
该报告估计，大约需要35,000-45,000千万卢比，才能完成458,000个合格住宅单元的修订预算。然后，有一个投资者认为不利于他们利益的法律框架。例如，项目中的单个购房者或卖方可以根据《破产与破产法》（IBC）将项目/开发商拖到法院并申请破产。一旦被调用，IBC将覆盖所有其他合同，并且重新启动的项目可能再次陷入停顿。业内专家认为，在最近的过去，购房者的焦虑常常导致滥用法律保护。
也就是说，随着行业的发展，扩大基金规模和范围的趋势一直很差。 “价格较高的住宅单元（例如：孟买的价格最高为2,000万卢比，而浦那等城市的价格最高为1,500万卢比）表明，政府意识到有必要在负担得起的高端住宅项目中支持陷入困境的项目，中产阶级。”仲量联行印度公司首席经济学家，REIS和研究主管萨曼塔克·达斯（Samantak Das）说。
此外，根据国家公司法法庭（NCLT）或被归类为不良资产的项目，只要其净资产为正，也符合资格。在这种情况下，评估项目的责任将由管理委员会负责。斯里尼瓦桑说：“房地产中最受困的项目是具有薄薄的资本结构的特殊目的工具（SPV），因此它们不太可能具有正的净资产。”不幸的是，在许多情况下，开发商甚至可能从这些特殊目的工具中提取了资金。 。
那不是全部。由于未售出的存货，在关闭这些项目和评估现金流量方面可能会有障碍。宏观经济疲软加剧了未售出库存的需求风险。受资助项目产生的增量销售将是另一个重要的关注领域，特别是考虑到债务的最终追偿依赖于该领域，” Jain解释说。
尽管如此，该倡议如果能够在解决利益相关者关注的情况下尽快实施，则可以间接帮助启动垂死的居民部门。
