然而，由于美联储干预破坏了抵押贷款利率，由于大流行将人们推向郊区和远郊长期缺乏库存，美联储如何处理住房问题，将决定美联储是否能够在不使美国经济陷入衰退的情况下切实而充分地冷却通胀和市场进入更深层次的修正。
高利率的幽灵已经在提高抵押贷款利率。 但从零上调几个 25 基点可能不足以让住房充分降温，住房占消费者价格指数的 40% 左右。
首先，美联储拥有约三分之一的美国国债和抵押贷款市场的现实，长期利率不会真正上升——即使它开始提高联邦基金利率——直到它缩小自己的足迹。 其次，顺风，包括劳动力市场紧张和有利的购房人口统计数据，以及现有待售房屋库存量创历史新低和租房者空置率创历史新低，预示着尽管房价上涨，但房地产市场仍将保持强劲势头，首席经济学家 Torsten Sløk 表示在阿波罗全球管理公司。
然后是追逐单户住宅的投资者资金数量。 John Burns Real Estate Consulting 的研究主管 Rick Palacios 表示：“已经筹集到大量资金用于投资美国住房，而且三四次加息并不会阻止这种情况。” 当然，房价升值将比 2021 年的迅猛步伐放缓。 但帕拉西奥斯表示，没有迹象表明供应链问题会缓解或需求减弱； 他认为今年房价仍将增长 9%，是 Sløk 所说的可持续增长速度的两倍多。 帕拉西奥斯说，租金比房价落后大约一年，到 2022 年，全国范围内的租金应该会上涨 5%，许多市场的涨幅是这个数字的两倍。
这一切都表明，美联储的资产负债表将成为更有意义的政策工具，尽管央行官员更愿意淡化这种更为复杂、不透明和不可预测的工具。 当美联储主席杰罗姆鲍威尔在最近一次政策会议后发表讲话时，他给投资者留下的问题多于答案，即量化紧缩或逆转大流行驱动的量化宽松政策将如何发挥作用。
鲍威尔说，“资产负债表存在不确定性因素”，自大流行开始以来，资产负债表已经翻了一番，占美国国内生产总值的 40%。 “坦率地说，我认为我们对加息如何影响金融状况，进而影响经济状况有了更好的认识。 [The] 资产负债表对市场和我们来说仍然是一个相对较新的事物，所以我们对此不太确定，”鲍威尔说。 “我们希望它只是在后台运行。”
试图让资产负债表在后台收缩的问题在于它不会。 如果美联储试图以它想要的方式减少其投资组合，通过让债券在到期时滚动并调整再投资的收益金额，Sløk 表示，完全清除 MBS 大约需要五年时间。 逻辑：抵押贷款预付——通常通过再融资完成——将随着利率上升而显着放缓。 如果资产负债表正常化将代表这次真正的紧缩，如果更广泛的经济路径取决于房地产市场的降温，我们还有五年时间吗？
这就是过度激进的 QT 甚至直接资产出售成为合理关注和同样没有吸引力的选择的地方。 Joseph Wang 曾是美联储公开市场部门的高级交易员，他表示很难微调量化紧缩政策，而且没有人真正知道它将如何发挥作用。 但我们确实知道一件事。 王说，如果美联储想要加快退出抵押贷款市场的速度，它就不得不出售资产。
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分析人士说，会有买家，比如银行，但并不是那么简单，而且过渡可能会很剧烈。 美联储资产负债表上有大量抵押贷款支持证券，而 QT 旨在消耗流动性，这意味着潜在买家将拥有更少的现金，因此在供应飙升的同时代表需求减少。
随着住房的发展，经济也在发展。 该行业占 GDP 的近五分之一，拥有房屋的人多于拥有大量股票市场的人，这使得所谓的财富效应与房地产息息相关。 斯洛克说，美联储必须尝试对房地产市场的心理进行微观管理，并补充说，为经济设计软着陆首先要从住房方面着手。
这是一项艰巨的任务，而且似乎有点科学怪人。 美联储避免了可能比我们在 2020 年看到的快速衰退和修正更严重的低迷。但没有什么是没有后果的，投资者即将发现美联储到底有多少不知道它拥有什么创建的。
通过 lisa.beilfuss@barrons.com 写信给丽莎·贝弗斯
