房利美和房地美

房利美和房地美是美国国会创建的房屋抵押贷款公司。机构既不发起抵押也不提供抵押。相反,他们通过二级抵押市场购买和担保抵押。

它们共同使抵押贷款市场更具流动性,稳定性和可负担性,并且为美国成千上万的银行,储蓄和贷款以及抵押公司提供流动性。这是这两个实体的运作方式,以及它们在2008年金融业中的作用危机,以及他们今天在COVID-19大流行期间为帮助房主和租房者所做的工作。

重要要点

  • 房利美(Fannie Mae)于1938年被美国政府首次特许,以帮助推动抵押贷款市场。
  • 国会于1970年将房地美特许为私人公司。
  • 组织既不发起也不提供贷款。取而代之的是,他们从贷方购买抵押以持有或重新包装为可以出售的抵押支持证券。
  • 贷款人利用从向房利美和房地美出售抵押贷款获得的资金来发放更多的贷款,这有助于个人,家庭和投资者获得稳定的抵押贷款供应。
  • 房利美和房地美都有计划帮助受COVID-19大流行影响的人们。
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房利美和房地美

在20月初世纪,拥有住房是达到了许多人在美国,除非你能支付的现金为家(其中很少有人能),你在看一个大得惊人的首付和短期贷款,结束大笔付款。在大萧条期间,将近四分之一的房主失去了房屋,被取消抵押品赎回权,银行没有任何可借的钱,该国面临着真正的住房危机。

作为回应,国会于1938年成立了房利美,以提供可靠,稳定的住房资金来源。它为市场带来了一种新型的抵押:长期固定利率贷款,可以随时选择再融资。1  几十年来,房利美是美国政府担保抵押贷款的主要买卖者。最终,国会做了两件事来促进二级抵押市场的竞争:

  1.  1968年,它对房利美(Vannie Mae)进行了私有化,使其成为完全由私人资本投资的股东所有公司,并且
  2.  它于1970年创建了房地美。

房利美和房地美共同为几乎一半的美国抵押贷款提供担保。

直到1990年代,这两个实体实际上垄断了次级抵押贷款市场。那时,不断增长的联邦法规和允许银行和其他金融公司合并的新法规引发了来自传统公司的更多竞争。不过,尽管担心房利美和房地美仍是美国二手房抵押贷款市场的主力,尽管他们担心自己是最大的两家“太大而不能倒”的公司。

 

什么是房利美?

房利美是联邦国家抵押贷款协会(FNMA)的昵称。它是1938年作为联邦政府机构创建的,是对《国家住房法》的修订的一部分。房利美最初购买了由联邦住房管理局(FHA)担保的抵押贷款,后来又增加了由退伍军人管理局(VA)担保的贷款。

1954年,房利美(Fannie Mae)根据《联邦国家抵押协会宪章法》改制为公私合营的公司。它于1968年成为私有企业,两年后被授权购买FHA和VA贷款以外的常规抵押贷款。2

在1980年代,房利美(Fannie Mae)开始发行抵押支持证券(MBSs),以在抵押投资市场提供更多的流动性。它通过在美国和国际资本市场发行各种债务证券来获得购买抵押贷款相关资产的资金。

 

什么是房地美?

房地美是联邦住房抵押贷款公司的非官方名称。它是根据《紧急房屋融资法》于1970年成立的,旨在扩大二级抵押贷款市场并降低银行的利率风险。1989年,根据《金融机构改革,恢复和执行法》(FIRREA)的一部分,该公司进行了重组,并改组为股东所有的公司。

房地美的章程类似于房利美的章程:通过购买银行,储蓄和贷款以及其他借贷机构提供的贷款来扩大抵押和抵押支持证券的二级市场。但是,与房利美(Fannie Mae)从主要零售和商业银行购买抵押不同,房地美(Freddie Mac)从专注于为社区提供银行服务的较小银行(即“储蓄”银行)购买贷款。

 

房利美和房地美做什么?

房利美和房地美具有类似的章程,授权和监管结构。两家实体都从贷方购买抵押,以持有其投资组合或重新包装为可以出售的抵押支持证券。反过来,放贷者则利用从出售抵押贷款中获得的资金来发放更多的贷款。这有助于个人,家庭和投资者获得持续稳定的抵押资金。

根据其章程,房利美和房地美“建立住宅抵押二级市场设施,并规定其运作应在最大可行范围内由私人资本提供资金。” 3  两个实体均旨在:4

  • 维持住宅按揭二级市场的稳定
  • 适当响应私人资本市场
  • 通过增加抵押投资的流动性并为住宅抵押融资筹集更多资金,为住宅抵押二级市场提供持续支持
  • 通过增加抵押投资的流动性并为住宅抵押融资提供更多资金来促进获得抵押信贷

房利美的章程还规定了另一项责任:管理和清算联邦抵押资产组合,以最大程度地减少对住宅抵押贷款市场的不利影响,并最大程度减少联邦政府的损失。5

 

谁来监管房利美和房地美?

根据房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的国会  宪章(授予他们GSE(政府赞助的企业)地位),他们的运营与美国联邦政府有着一定的联系。2008年9月,它们被置于联邦政府的直接监督之下。根据他们的国会宪章:

  • 美国总统任命该组织董事会的18名成员中的5名。
  • 财政部长被授权从每家公司购买至多22.5亿美元的证券,以支持其  流动性
  • 两家公司均免收州和地方税。
  • 两家公司均受住房和城市发展部(HUD)和联邦住房金融局(FHFA)的监管。6

FHFA监管,执行和监督房利美和房地美的资本标准,并限制其抵押投资组合的规模。HUD负责房利美和房地美的一般住房任务。

 

隐含保证

房利美和房地美的GSE地位在市场上产生了一定的看法。一个是如果任何一家公司遇到财务问题,联邦政府都会介入并纾困这些组织。这称为隐式保证。 8

因为市场相信这种隐性担保,所以房利美和房地美被允许以 比其他金融机构更低的收益率在债券市场借钱  。

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的公司债券(称为机构债券)的收益率  历史  比美国国债高约35个  基点。9  AAA级金融公司债券的历史收益率比美国国债高约70个基点。10  35个基点看似并不多,但由于涉及数万亿美元,因此产生了巨大的变化。

 

在2008年金融危机中的作用

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)相对于华尔街的竞争对手具有资金优势,在过去的二十多年中取得了可观的利润。在这段时间里,经济学家,金融市场专业人士和政府官员之间经常就房利美和房地美展开辩论。

政府对房利美和房地美的默示支持是否真的使美国房主受益?还是政府只是在给公司及其投资者带来道德风险的同时提供帮助?

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)在美国次级抵押贷款市场的很大一部分中均获得了政府资助的垄断。这种垄断加上政府为使这些公司继续运转而隐含的保证,将在以后加剧抵押贷款市场的崩溃。

2007年,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)开始对其保留的投资组合,尤其是对Alt-A  和次级抵押贷款的投资造成巨大损失  。11  2008年,由于其保留的投资组合和抵押担保的庞大规模,FHFA得出结论认为它们很快将  资不抵债

3月19日,联邦监管机构允许两家公司再承担2000亿美元的债务,以期稳定经济。11  然而,到2008年9月6日,很明显,市场认为这些公司陷入财务困境,FHFA将该公司纳入保护范围。11

自大萧条以来,房利美和房地美一直在从事音乐保护工作。他们获得了1900亿美元的救助资金,自那时以来已偿还了超过3000亿美元的美国国债。

当然,一连串的失误导致了大萧条。但是,批评家们说,房利美和房地美在截至2007年的几年中创造了大量债务和信用担保,国会应该认识到这些公司给全球金融体系带来的系统性风险。

 

COVID-19大流行

如果您受到COVID-19大流行的影响,则可能会担心要支付抵押或租金。获得帮助的一种方法是通过您所在州的失业保险(UI)计划。

《 CARES(冠状病毒援助,救济和经济安全)法案》通过以下三个计划暂时提高了失业保险金:

程序 它能做什么
联邦大流行性失业补偿(FPUC) 提供每周600美元的联邦福利。  
大流行性失业援助(PUA) 将福利扩展到自雇人士,自由职业者和独立承包商。 
大流行性紧急失业补偿金(PEUC) 在定期失业救济金用尽之后,将福利再延长13周。

《 CARES法》还为拥有房利美和房地美抵押贷款的房主提供保护。根据《 CARES法》,禁止贷方和贷款服务从2020年3月18日起60天内针对您启动司法或非司法抵押品赎回权,或完成对抵押品赎回权的判决或出售。

此外,如果您因COVID-19大流行而陷入财务困境,则可以申请长达180天的抵押宽容(并再延长180天)。12

抵押贷款减免计划

如果您有房利美抵押贷款,并且由于与COVID-19相关的工作损失,收入减少或生病而无法付款,则您的抵押贷款服务商可以帮助您选择抵押贷款,包括:13

  • 宽容计划,可降低或暂停您的抵押贷款付款长达12个月
  • 宽恕期内无滞纳金
  • 宽容期后的还款方式,包括逐步追赶的还款计划或维持或降低每月还款额的贷款修改计划
  • 止赎和驱逐

如果您担心支付抵押贷款,请致电抵押贷款服务商(月结单上列出的公司)寻求帮助。

房利美还设有另一个计划,即灾难响应网络,该计划可以帮助应对COVID-19紧急情况所涉及的更广泛的财务影响。灾害响应网络为房利美拥有贷款的房主和房利美资助的房地产租户提供了HUD批准的住房顾问的服务。咨询师可以创建个性化计划,提供财务指导和预算,并为您提供长达18个月的支持。13

 

房地美抵押贷款

如果您有房地美拥有的抵押贷款,并且您直接或间接受到了COVID-19大流行的影响,则可能有资格获得帮助。如果由于收入损失或下降而无法支付抵押贷款,当前有几种抵押贷款减免选择,包括:14

  • 长达12个月的抵押宽容
  • 免收罚款和滞纳金
  • 停止所有止赎行动和驱逐,直到至少2020年5月17日
  • 贷款修改选项以减少付款或在宽容期后保持付款不变

宽容不是宽恕。向抵押贷款服务商询问您的后宽容选项。如果选择的是一次性付款,请谨慎,而不是简单地将未付款月份加到抵押贷款的末尾。

房利美和房地美负责保持美国抵押贷款市场平稳运行。两家公司都从各种贷方购买抵押,这有助于为个人,家庭和投资者维持稳定可靠的抵押资金来源。

如今,住房行业一直在密切关注COVID-19的状况以及它如何影响房利美和房地美。如果锁定持续超过两个或三个月,“抵押贷款市场将面临真正的压力,就大萧条期间发生的事情而言,我们正在谈论。” FHFA主管马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)告诉英国《金融时报》。

卡拉布里亚说,如果美国四分之一的房主要求抵押权,“该系统就没有这种流动性。这将需要国会介入。” 如果是这样,那将是房利美和房地美第二次获得救助。