现金与抵押：概述
无论你走到哪里，你都会听到背负债务是多么糟糕。因此，自然而然地认为，用现金购买房屋——或将尽可能多的现金存入房屋以避免与抵押贷款相关的巨额债务——是对您的财务健康最明智的选择，这是合乎逻辑的。
但是，在考虑直接购买房屋而不是为其融资时，需要考虑很多因素。以下是使用现金或抵押贷款购买房屋之间的一些主要区别。
关键要点
- 为房屋支付现金意味着您无需支付贷款利息和任何交易费用
- 还清您的抵押贷款（或一开始就没有抵押贷款）提供了一种不应该打折的显着情绪缓解。
- 将您的现金投资于股票市场，尤其是投资于税收优惠的账户，将让您拥有比更快还清抵押贷款更高的净资产。
您应该用现金还是抵押贷款购买房屋？
现金的好处
为房屋支付现金无需支付贷款利息和任何交易费用。“贷方不收取抵押贷款发起费、评估费或其他费用来评估买家，”总部位于芝加哥的 Robert J. Semrad & Associates LLC 的 DebtStoppers 破产律师事务所的高级合伙人兼创始人罗伯特·塞姆拉德 (Robert Semrad) 说。
用现金支付通常对卖家也更具吸引力。“在竞争激烈的市场中，卖家可能会接受现金出价而不是其他出价，因为他们不必担心买家因融资被拒绝而退出，”MLO Luxury Mortgage Corp 的董事总经理 Peter Grabel 说。康涅狄格州斯坦福德。现金购房还具有比涉及贷款的购房更快（如果需要）关闭的灵活性，这可能对卖家有吸引力。
这些对卖家的好处不应该是没有代价的。“现金买家可能能够以较低的价格获得房产并获得各种‘现金折扣’，”格拉贝尔说。现金买家也可以用现金购买房屋，然后在他们已经完成购房后仍然选择进行现金再融资。这使他们能够获得两全其美：在具有多种竞争性报价的炙手可热的房地产市场中更轻松的购房过程以及在投资时获得低息抵押贷款的长期经济利益。
现金买家的房屋没有杠杆，这使得房主可以更轻松地出售房屋——即使是亏本——无论市场状况如何。
抵押贷款更好吗？
另一方面，获得融资也有显着的好处。“即使买家有能力为房屋支付现金，也不要将大量现金用于购买房地产，”格拉贝尔说。如果将来出现其他需求，这样做可能会限制您的选择。例如，如果房屋需要大修或翻新，则可能很难获得房屋净值贷款或抵押贷款，因为您不知道您的信用评分将来会是什么样子，房屋多少钱然后将是价值，或其他决定融资批准的因素。虽然这绝对是一种可能性，但获得房屋净值贷款或HELOC更容易，您拥有的 房屋净值越多。
如果业主在财务上花费很多来购买它，那么出售用现金购买的房屋也可能是一个问题。“如果现金买家决定是时候出售了，他们需要确保他们有足够的现金储备作为新房的押金，”格拉贝尔说。
简而言之，“现金购买者需要确保为自己留下充足的流动性，”格拉贝尔说。通过选择抵押贷款，您可以给自己更多的财务灵活性。使用抵押贷款计算器是预算一些成本的好资源。
计算您的每月付款
您每月的抵押贷款付款将取决于您的房价、首付、贷款期限、财产税、房主保险和贷款利率（很大程度上取决于您的信用评分）。使用下面的输入来了解您每月的抵押贷款支付最终可能是什么。抵押贷款总额*$486,560.32*假设固定利率。可变利率可以为您提供较低的前期利率。要了解更多请点击这里。
支付抵押贷款还可以为逐项扣除而不是采用标准扣除的房主提供税收优惠。虽然您不应该仅仅为了获得扣除而选择抵押贷款，但减税义务永远不会受到伤害。
“在大多数情况下，按揭利息支付是免税的，”塞姆拉德说。然而，2017 年通过的《减税和就业法案》（TCJA）几乎将标准扣除额翻了一番，这使得许多纳税人没有必要逐项列出，这意味着他们完全放弃了使用抵押贷款利息税收扣除。1
投资与抵押
当然，对于抵押贷款，您最终会支付更多的总费用，因为随着时间的推移，利息支付确实会增加。但是，根据股票市场的状况，Semrad 还指出，通过支付现金来节省抵押贷款利息可能在财务上并不谨慎。如果您进行抵押贷款并将未花在房屋上的现金投资，那么您节省的钱可能会少于所赚取的钱。
标准普尔 500 指数的平均年化回报率。在过去十年中，30 年期抵押贷款的平均利率为 2.96-4.54%。虽然个别股票和年份可能有很大差异，但对低费用指数基金的 30 年投资将使您获得的净资产远高于您支付相同金额抵押贷款的利息。2 3
除了股票市场的收入远远超过您支付的利息外，您还可以节省更多的税款，而不是抵押贷款利息扣除所节省的费用。如果您使用额外的现金直接投资股票市场，或者在投资传统 IRA、健康储蓄账户、401(k)或其他工作场所计划等税收优惠账户的同时维持生计，您可能会节省更多税比你通过逐项列出你的抵押贷款利息。
特别注意事项
在某些情况下，抵押可以保护您免受某些债权人的侵害。大多数州为消费者提供一定程度的保护，使其免受债权人对其房屋的侵害。一些州，如佛罗里达州，完全免除了某些债权人的权利。4
其他州设定的限额从低至 5,000 美元到高达 550,000 美元不等。“这意味着，无论房子的价值如何，债权人都不能强迫其出售以满足他们的要求，”塞姆拉德说。这被称为宅基地豁免，但请记住，如果房主拖欠抵押贷款，它不会阻止或阻止银行止赎。5
它是这样运作的：如果您的房屋价值 500,000 美元并且房屋的抵押贷款为 400,000 美元，那么您的宅基地豁免可以防止强制出售您的房屋以向债权人支付您房屋中 100,000 美元的股权，只要您所在州的宅基地豁免是至少 100,000 美元。如果您所在州的免税额低于 100,000 美元，破产受托人仍可以强制出售您的房屋，以超过免税额的房屋净值向债权人付款。
如果您将来发现自己严重负债，没有抵押贷款可能会否定宅基地豁免。
然而，抵押贷款并不能完全保护你的钱。“如果房主将资金留在银行并为房屋融资，判定债权人可以留置银行账户并使用大部分资金来满足其债权，”Semrad 说。
你可以在没有抵押的情况下被取消抵押品赎回权吗？
还清抵押贷款并不意味着您的房子永远不会被取消抵押品赎回权。您仍然可以通过税收留置权进入止赎。如果您未能缴纳财产税、州税或联邦税，您可能会因税收留置权而失去您的房屋。
用现金买房子更容易吗？
是的，用现金买房要容易得多。您不必等待检查、评估或承保。即使您用现金购买房屋时不需要进行检查，但最好还是找一个以确保您的新家不会进行任何昂贵的意外维修。购房者通常也会偏爱现金买家，因此他们不必处理贷款时间表，因此您以现金购买房屋的提议更有可能被接受。
如果您的信用不佳，您必须以现金购买吗？
不。如果您的信用不佳，现金不是您购买房屋的唯一选择。如果您的信用评分至少为 500，您仍然可以通过联邦住房管理局贷款以 10% 的首付获得抵押贷款。您还可以比您认为的获得传统抵押贷款的资格更快地提高您的信用。6
总结
如果你有一大笔现金，从数学上讲，如果你将这笔钱投资而不是用它来避免获得抵押贷款，那么从数学上讲，你最终将在 30 年结束时获得更高的净资产（假设抵押贷款利率保持在低水平并且股市上涨）遵循自 1929 年以来相同的平均年化回报率）。然而，没有抵押贷款会给你一种难以复制的自由感。如果这种感觉对你来说物有所值，那就用现金买你的房子。
